智汇周桥|物业管理的那些事儿~

物业

浅析住宅小区物业管理中的

焦点问题与发展对策

住宅小区的物业管理工作事关百姓的切身利益。

随着自媒体平台的广泛使用,物业管理问题凸显而出,并借由新闻媒介成为社会各界关注的热点问题。

本调研通过对住宅小区物业管理工作产生的问题进行剖析,分析住宅物业管理工作中的各个相关主体的责任,明确各方在管理工作中的权利义务

同时,对住宅小区物业管理工作发展的对策进行探究,提出若干建设性意见

为住宅小区物业管理工作发展对策提供参考。

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物业可大可小,

一个单元住宅可以是物业,

一座大厦也可以作为一项物业,

同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

物业含有多种业态如:商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种形式。

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物业管理 是什么?

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

(《物业管理条例》第二条)

由此可推出,物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

(此处有点拗口曲折,大家可以慢慢品读)

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1.

相关主体关系?

业主

房屋所有权人为业主。根据《中华人民共和国物权法》的规定,业主的建筑物区分所有权包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此可见,业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体。

业主大会

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。它是基于物业管理区域内物业在构成、权利归属及使用上不可分离的共同关系而产生的。因此,凡是同一物业管理区域内的业主,均有权享有参与业主大会,对物业共同事项进行管理。

业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生。它对业主大会负责,具体执行业主大会交办的各项物业管理事宜,受业主和业主大会的监督,需向业主大会做好报告工作,并维护全体业主的合法权益。

物业管理单位

物业管理单位本质上属于服务性企业,与业主或使用人之间是平等的主体关系,它接受业主的委托,依照有关法律法规的规定或合同的约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

居民委员会

2017年7月1日起,《上海市居民委员会工作条例》正式施行,其第二十一条内容所示,居民委员会应当指导和监督业主委员会督促物业服务企业履行物业服务合同;对物业服务企业不履行物业服务合同或者物业管理方面存在的问题,可以报告街道办事处或者乡镇人民政府、房屋行政管理部门。街道办事处或者乡镇人民政府、房屋行政管理部门接到报告后,应当及时依法调查处理。

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责任关系

根据前5项内容可知,在一个物业管理区域内,业主是责任主体,可自行管理建筑物及其附属设施,也可委托物业服务企业或者他人管理,委托物业服务企业进行管理是业主实现管理权的方式之一。

物业服务企业或者其他管理人则是根据业主的委托管理物业管理区域内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督,构成平等的民事主体之间服务与被服务的关系。

而作为执行机构,业主委员会则是在业主和业主大会的监督下,受托对物业服务企业实行相应的监督工作,并协助其履行物业服务合同。

政府各相关主管部门作为监管者,在物业管理活动中的作用主要是根据法律、法规、规章对物业管理活动实行监督管理,为各方主体从事市场活动提供法律和制度上的保障,与业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等相关主体形成行政法律关系。

2.

焦点分析

停车难

小区车位供不应求

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业主作为物业管理市场中不可或缺的重要主体,对于社区物业管理的正常运转乃至整个物业管理行业的发展都具有至关重要的作用。但是,部分小区由于业主文明与自治意识差,常常会出现行为失范,违反社区公约的情况。例如,侵占公用部位、擅自变更房屋用途、违反装修规定、私搭乱建、乱停车等。这些行为既影响邻里关系,也不利于社区和谐,还阻碍物业管理行业的有序发展。

业主们必须认识到,在享有权利的同时,他们还承担着维护物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用和环境卫生,遵守公共秩序等由规约和规章制度确定的义务。《物权法》同时规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,并且不得以放弃权利而不履行义务。

谁来管

服务质量不尽人意

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不配合

管理费收缴难度高

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物业服务企业根据合同约定的物业服务费用价格提供相应等级的服务,但随着本市劳动力成本和市场物价指数的不断上升,外来务工人员也开始逐步由交纳综合保险向交纳社会保险过渡,这使得企业实际承担的用工成本大幅上升,相关物业服务企业普遍亏损经营,面对如此情形,很多物业服务企业都以缩减员工、降低服务质量和外包服务等形式来保障成本,物业服务水平不但难以提高,还呈现出了大幅下降的趋势。

而许多小区业主原本就对物业收支不透明表示质疑,在服务质量下降后,更是纷纷感到不满,许多业主便以不缴纳物业费来逼使服务企业进行改善,一些物业公司抱着得过且过的态度混混度日,也有物业公司选择法律诉讼来强行收取物业管理费。业主与物业公司的存在矛盾,互不信任,由此恶性循环,造成业主与物业服务企业之间多种矛盾纠纷的产生。

缺意识

部分业主缺乏家园认识

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……

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3.

建言献策

指导最低限价

建立市场引导

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所谓物业管理服务,就是业主或使用人出钱向市场购买管理物业及其设施设备、环境卫生、公共秩序的服务。要做好物业管理服务,没有必要的资金保障是不可能的。

随着物业使用年限的增加、各项成本费用的上涨,以及社会的进步发展和人们对生活需求的提升,物业服务费随之提增可以说是理所应当、自然而然的事情。

自2015年起,我们开放了物业服务费用限制标准,让企业自由竞价,但是在招投标过程中,竞争对手们依旧刻意压低费用,恶意低价竞争,同时,在业主不了解市场行情的情况下,仍旧抱着服务好一点,价格低一点的心理,因此才留下很多难以解决的后遗症。

我们建议为招投标设置最低限价,相关部门引导合理提增物业服务费。从买卖双方的利益关系来看,业主希望得到同等价格下内容多、标准高的服务,企业希望得到同等内容、标准下出价高的项目,双方在博弈和协商中会使得物业管理的服务标准和价格标准的组合趋于合理,很多矛盾和问题都会在博弈双方不断的相互妥协中得以化解。

事实证明,低成本、低收入运营,只会导致更多的低价竞争,服务格局最终将走入“偷工减料”、“互相推诿”、“敷衍塞责”的死胡同。在合理的引导下,物业服务企业坚守“低价不做”、“亏本不做”,那物业服务质量的提增就能指日可待了。

升级服务内容

探索转型发展

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我们认为,近些年中,物业管理被人诟病的原因,是没能跨出门槛,及时跟上广大业主的需求,物业公司只会喊着成本高,收入少,但是服务质量却没有丝毫提高,只会盯着业主来催讨,由此必然和业主矛盾重重。

物业服务企业的理念有待转变,需树立“以人为本”的人文关怀观念,打造创新项目,通过额外的增值服务,诸如:养老服务、家政服务、亲子服务、托班服务等,既能实现额外的收益,打破亏损的僵局,又能提升企业形象,缓解与业主之间的矛盾,更是能提升服务质量,增值小区品质。

引进专业队伍

辅佐监督职能

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在物业管理工作中,业委会代理业主施行对物业服务企业的监督工作,然而,企业到底有没有严格按照服务合同以及行业标准履行自己的职责?在履行职责的同时是否有偷工减料的行为?

这些都需要利用标准体系的专业数据进行测评工作才能知晓,而许多业委会的成员中根本就没有这方面的专业人才,常规运作中都只是摸着石头过河,从门外汉逐步推进,慢慢入行,但终究难以对其进行准确定位。

我们建议由行业主管部门联系专业的测评单位或者研究院校,以购买服务的形式将专业队伍引进到管理工作中,通过他们的量化体系测评标准,考核物业服务企业是否真正达标,辅佐业委会做好监督工作,并根据阶段性的测评,对物业服务企业施以奖惩措施,以此来激励良性竞争,促进行业规范,提升整体水准。

依托云端数据

架设信息车库

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停车问题的困扰并不能靠小区自己的资源容量来解决,越来越多的业主会考虑购买新车,而停车位就只有这些,偶尔有小区能靠周边道路施行夜间停车或是借用附近资源,那也只是因为地理原因占得先机。

在这个大数据时代,我们设想能否在各方协商好价格、时长、管理、安全等条件的前提下,依托云端数据平台,购买专业的服务团队,将一定范围内的商圈和小区停车情况联动起来,通过建立统一的指示牌和APP软件,及时显示整体停车位分布和余量情况,通过专业化操作,让业主有“位”可停,实现各方共赢。

新增专款经费

激励工作热情

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担任业主委员会工作是一件大公无私的壮举,从付出程度来看,每一位业主委员会成员都是社区内最大的志愿者,非从事物业管理工作行业的业主是不能明白这其中的艰辛的。

根据参考文件业主委员会委员每月可以享受津贴补助,其经费来源从社区公共部分收益中支出,这项规定虽然能够给予业主委员会成员一定的资金补贴,但其来源却让许多业主委员会成员选择不设立津贴,毕竟不理解的业主看到后也会对业主委员会的工作抱有异样看法,这不利于社区物业管理工作的顺利进行。

因此,我们建议政府部门应该就业主委员会津贴部分建立专项经费进行拨款,让他们拿得放心,工作就更尽心。

结束语

物业管理的本质属性是服务,尤其是对人的服务,作为一个物业管理企业,要提高服务满意度,首先要提升工作人员的服务意识,将业主对物管服务的认可和信任作为提升服务质量的出发点和归宿点。

在具体工作中将物业管理始终定位在服务上,努力追求最细致、最完善的服务。同时,物业管理水平的高低影响着居民的生活质量,业主与物业之间的纠纷影响着社会的稳定。

所以,面对不同的主体,我们应该设立不同的对策,既能发挥业主的主观能动性,激发他们的自治能力,将业主作为物业管理工作中所有权人这一主体充分展现出来,让社区内的业主共同参与管理;也要协调处理好企业和业主之间的关系,让物业服务企业在得到应有盈利的同时,将物业管理工作的质量提升到位。

只有让双方都能够明白自身在社区内的职责所在,他们才会真正正视管理过程中出现的种种问题,共同参与,协力解决,构建物业管理工作新篇章。

智汇周桥微调研

搭建青年成长平台

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洗地机提升物业管理水平

现阶段我国物业清洁大部分还停留在人力清洁阶段,目前常见的就是采用“拖把+水桶”等简单的清洁工具。科技式清洗机器在物业保洁行业运用程度较低,而人工往往不能有效地解决特殊清洁难题,有时候因物业清洁问题惹上物业纠纷。如地面的抛光打蜡、大面积的清洗、高空清洁等清洁工作都需要很强的技术性。

洗地机提升物业管理水平

物业清洁是劳动密集型行业,长期以来给人留下的印象就是“保洁阿姨”,“清洁大叔”。近几年,随着各种成本不断上涨,残酷地挤压着物业公司的利润空间,管理稍有不当的甚至出现亏损,其中人力成本不断上升是导致物业清洁艰难生存的重要因素。物业保洁的科技化是发展的必然趋势,是行业发展的主流,清洁科技化工作带来的不仅可以降低劳动成本和清洁难度,而且大大提高了清洁效率。

洗地机的出现在物业保洁科技化中具有代表性,有效的分担了目前物业行业的困扰,关于洗地机的分类,一般有两种区分方式,按洗地机操作方式分:驾驶式洗地机、手推式洗地机;按电源供应方式分:电线式洗地机、电瓶式洗地机。

现代停车场的发展是城市化发展的必然产物。提高停车场的管理水平,引进使用先进的洗地机等专用设备,成为越来越多城市的环境管理部门,以及物业管理公司必然的选择。

洗地机提升物业管理水平

目前,我国大多数的停车场清洁管理标准还停留在人工操作,简陋工具的初级水平上。显然,这与日趋饱和的汽车容量,以及车主们对爱车停靠“休息”场所的高期望值所不符。

据物业公司管理者介绍,现代停车场的清洁工作要:高效,环保,不损害停车场的环境,甚至是有助于环境的改善。

例如,停车场的地面受损非常严重。许多中高档的物业管理公司采取每月给地面清洁打蜡的方式加以保养。若用人工的方式,不仅耗时耗力巨大。且施工质量难以保障。若打蜡不均匀,甚至会出现车辆打滑失控的现象。

在一些大型的机动车停车连锁机构工作人员已经开始驾驶专业洗地机为停车场“美容”。因其适用范围广,配套能力强,高效环保等特点,成为国内外大型停车连锁机构的首选。

洗地机提升物业管理水平

物业管理乱象,你遇到了吗

物业管理乱象,你遇到了吗

  • 小区物业管理乱象,你遇到了吗?

  • 新房装修需过物业“拦路虎”

  • 新房装修入住本是件值得开心的好事,但是新房装修却必然会遭受物业管理的诸多门槛。

  • 1、怎么装修,由物业说了算。

  • 近年来,涉及新房装修的投诉和咨询明显增多。其中,业主投诉“物业在装修过程中乱收费”的问题尤为突出,如物业装修押金、垃圾清运费、电梯使用费等等:而北京一小区竟然要求装修必须选物业指定的装修公司。据一市民向反映,他在北京昌平区怡园小区购房后却难以装修入住,他说,如果业主不使用物业所指定的装修公司,就需要交纳5000元以上的保证金、管理费、清理费等费用,由于物业指定的装修公司要价较高,业主们都面临同样的尴尬。

  • 而长春某小区却禁止车辆开进小区。该小区的购房者宋某称:“房子下来都得装修,但小区物业却不让车进园区,我们都得从小区外面用小推车往家里运装修材料,这个物业也太霸道不讲理了吧!”物业管理乱象,你遇到了吗

  • 2、物业乱收费,管理却混乱

  • 最近几年,由于小区物业管理不善、强盗式收费,导致小区业主和小区物业公司之间矛盾冲突频频发生,甚至激化到不可调和的地步,前有某小区的流血暴力冲突,后有某小区频频出现业主拉横幅现象,产生矛盾的原因五花八门,如有的小区物业公司水费、电费、物业费、停车费等费用明显高于市场价且没有任何合法依据;有的小区物业公开限制非指定的宽带服务商进入小区,哪家宽带服务商付的入场费多,就让哪家进小区;有的物业在供热时要加收数额不等的加压费,但说不清收费依据;物业本来是服务小区居民生活、给社会提供便利的极好形式,但由于缺乏规范的管理,由此引发了一些乱象,让人无奈又心烦。

  • 不少小区的物业管理水平低、服务质量差是导致矛盾纠纷的主要原因。我们会发现,不少物业公司都是打着大型物业公司的旗号,做的却是如地痞流氓一般的生意,没有服务意识,更无品牌意识,公司员工素质差,管理经验不足、服务水平跟不上市场需求。

  • 3、向小区物业管理乱象说不

  • 通过频频爆发的矛盾来看,一是因为物业和业主之间缺乏解决问题矛盾纠纷的有效手段和途径;二是因为物业服务收费没有严格的、细致的标准,业主遇到问题不太容易解决,物业方面有时处理问题过于简单粗暴;三是因为业主对于小区物业优质服务的需求长期得不到满足,不少小区物业只见收费不见服务。

  • 对于业主与物业之间的矛盾:

  • 一方面,遇到问题,需要业主冷静理性对待,不要采取极端甚至违法的手段处理问题,切勿得不偿失。业主对于物业公司的无理要求,可以及时向相关部门投诉,若投诉未果,则应依法诉诸法律程序,依法维护自己的合法权益。

  • 另一方面,政府部门、相关职能部门也要多多关注各小区物业管理乱象,尽快介入平息事态,更关键的是从制度层面建立解决社区问题的方法和机制,小区业主要尽快成立业主委员会。

  • 随着法律法规的不断健全,随着物业管理的机制逐步完善,业主们会住得越来越舒心,小区物业管理乱象必将成为历史。

物业管理表格大全-目录及模板

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前言:不能说是最全面,但求共勉,如果有需要电子档的可以联系小编哦!

目录

1.业主档案表范本

2.业主装修申请表范本

3.临时动火作业申请表范本

4.装修施工人员临时出入许可证范本

5.室内装修检查表范本

6.室内装修违规记录表范本

7.业主特约服务流水登记薄范本

8.业主委托出售登记表范本

9.业主委托出租登记表范本

10.业主委托出租钥匙移交登记表范本

11.租赁来电来访记录表范本

12.文化活动记录表范本

13.刊物来稿记录表范本

14.管理部门值班安排表范本

15.巡楼记录表范本

16.投诉处理表范本

17.业主月度投诉处理清单范本

18.月度回访清单范本

19.挂号邮件收发登记表范本

20.挂号邮件退件登记表范本

21.催款通知单范本

22.最后催款通知单范本

23.每月应收管理费明细表范本

24.管理费欠费两个月业主明细表范本

25.每月应收电费明细表范本

26.每月应收水费明细表范本

27.公共设施维修费用月度统计表范本

28.停车票使用情况月统计表范本

29.停车场收费每月汇总表范本

30.车辆加油月记录表范本

31.保安交接班记录表范本

32.保安部重大事件总结报告范本

33.停车场收费岗交接班记录表范本

34.停车场车辆状况登记表范本

35.车辆收费登记表范本

36.车位月保统计表范本

37.楼层清洁每日检查表范本

38.地面清洁每日检查表范本

39.绿化苗木清单范本

40.盆景清单范本

41.绿化养护记录表范本

42.绿化喷药记录表范本

43.绿化工具使用登记表范本

44.撤出花木处理记录表范本

45.绿化工程施工日记录表范本

46.员工上岗证登记表范本

47.员工入职登记表范本

48.员工培训记录表范本

49.员工离职归还物品清单范本

50.员工请假单范本

51.员工考勤汇总表范本

52.员工月度奖励登记表范本

53.员工月度处罚登记表范本

54.员工住宿花名册范本

55.员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本

56.员工出车登记表范本

57.复印登记表范本

58.文件归档目录范本

59.外来文件清单范本

60.档案销毁登记表范本

61.设备总清单范本

62.设备台账范本

63.设备大修年度计划表范本

64.消防栓检查表范本

65.工具年度采购计划表范本

66.工具领用登记表范本

67.报废工具登记表范本

68.业主空调安装统计表范本

69.立管检查表范本

70.灭火器配置统计表范本

71.消防巡查异常情况记录表范本

72.消防隐患整改月度汇总表范本

73.楼层电房设备检查表范本

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智慧社区点燃物业管理革命

近几年来。随着生活水平的提高,地段、房价已经不是购房的唯一标准,人们更看重品质、管理和服务。随着房地产市场的平稳和成熟,物业管理的品质和服务,也成为选择购房的重要考量之一。

智慧社区点燃物业管理革命

智慧社区

传统物业VS智慧物业

随着社区不断扩大,楼宇不断增多,传统物业对于大规模的社区无力进行集中管控,物业发展受到制约,物业管理成本也随之增加。智慧物业能够解决这一难题,通过智慧社区云平台,利用互联网、物联网、大数据等信息集成应用,多端联合运营管理,实现对物业的系统管理、人员管理、社区管理,提升人工效能和大规模管理。

智慧社区点燃物业管理革命

智慧物业

多端交互信息化管理

传统物业与业主沟通少,随着消费者服务预期越来越多,传统物业服务已无法满足,物业费收缴难,投诉多,信息传达率低等。值此前提下,有效的信息化管理手段显得尤为重要。以“我爱社区”智慧社区云平台为例,从业主的需求方面为出发点,多端联合交互管理服务,业主端发起申请,物业端指派任务,通过物业员工端,可实现工作任务管理、业主信息及费用查询,远程抄表、巡更管理、投诉建议、维修管理及服务、品质检查等,方便员工作业,实现科学管理。

智慧社区点燃物业管理革命

物业转型迫在眉睫

提高物业工作效率

每次收缴物业费,人工核算、记录统计,数据繁琐又容易出错,通过“我爱社区”智慧社区云平台,物业线管费用一键生成,业主在APP上即可查询费用并缴纳,缴费数据一键上传至物业端,方便查找,财务记录清晰明了,在线生成缴费凭证,既避免出错,有减少了人工成本。业主投诉建议、维修报修、及政府无在线提交,物业端一键分配任务到员工端,处理进度随时查看,处理结果清晰明了,极大地提高了物业工作效率和质量。

智慧社区点燃物业管理革命

功能管理

社区安全迫在眉睫

随着安全要求及打造平安社区的需求,社区人员出入管控迫在眉睫。传统的口头式询问和记录已无法保证安全性,“我爱社区”扩展手机开门,无需人工登记,自动识别,系统实时记录出入人员信息,安全隐患从进门处开始解决,人工成本大幅下降,社区安全得以保障,达到建设平安社区的目的。

智慧社区点燃物业管理革命

手机开门

随着人工成本不断上涨、业主对物业要求越来越高、物业费上涨难度越来越大,传统物业在靠物业费维持经营的现状下,急需扩展新的盈利渠道和模式,“我爱社区”在满足基础物业管理的基础上,更通过互联网+为物业提供多种增值运营盈利模式,帮助物业在互联网+的大潮下完成转型升级、快速发展。

我国缺乏物业管理相关条例 小区物业乱象频出

我国缺乏物业管理相关条例 小区物业乱象频出

在我国,目前就物业费的收取这个问题上看,我国并没有出台哪些条例。这也导致了我国出现了各种物业费收取的乱象,有的小区尽管加高了物业费的收取费用,但是物业还是一片脏乱差的迹象。

所谓物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观需要和必然产物,它既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理的重要一环,事关千家万户,直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。因此,物业管理具有十分重要的意义。其意义在于:

1、物业管理能促进经济增长,产生直接的经济效益;

2、物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量;

3、物业管理有利于增加就业;

4、物业管理有利于维护社区稳定;

5、物业管理有利于促进城市管理和环境的完善;

6、物业管理有利于物业的保值增值。

我国缺乏物业管理相关条例 小区物业乱象频出

物业公司收支不透明,还通过小区电梯广告,公告栏广告等形式增加收入,这部分的收入存在争议,业主方认为这属于全体业主的收入,由业主自行决定,而物业公司则认为这部分收入应该直接补充物业公司的收入与。

业主居住体验很差。举个例子,业主自购地下停车位,但经常遭遇别人的车停在自家停车位上,找物业也解决不了问题;再比如物业将自己定位成”管理者”的角色,而非”服务者”的角色,物业和小区业主之间的关系闹得比较僵。

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲,物业管理费收取标准越高,则物业管理公司的收入就越高。但是,物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约,不能乱收费。

应根据用户的收入水平高低来确定,收费标准过高,用户承受不了,也不容易取得用户的支持。反之,收费标准过低,则物业管理公司赔本服务,这又违背市场规则。

优价,兼顾各方利益。所提供的服务档次越高,则收费标准越高,特约服务一般比公共服务的收费标准要高,对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

物业管理公司为业主提供的不同服务项目,其收费标准是不同的,有些项目收费标准是物业管理公司与业主面议洽谈而定,有些项目收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时,有些项目是一次性收费,有些项目则是定期收取。

【原标题:物业费有增无减 小区物业脏乱差】

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

物业管理作为新兴的服务行业,它是一个完整的系统工程,从物业的规划设计开始,到物业建成投入使用后管理工作的正常运行,由若干组成:

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

一、物业管理的基本程序

1.物业管理的前期介入

正常的物业管理在物业的规划设计阶段就要介入,以便从物业管理的角度看房屋设计方案是否合理,为设计部门提供物业设计方案的咨询建议。

前期介入的意义:

(1)有利于完善规划设计方案,减少缺陷和漏洞,使之更加符合后期物业使用的要求,从而增加项目开发的成功系数。

(2)有利于物业管理公司对物业的全面了解,以便在市场竞争中获取物业的管理权。

(3)有利于减少工程返工和工程质量的难点,减少后期业主使用中的后遗症,为后期物业管理做好准备。

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

项目前期介入的三个阶段

2.筹建物业管理组织

物业在竣工交付使用之前,应落实物业管理单位,主要有以下几种方式:

(1)开发商向社会公开招标,通过公平竞争选聘优秀专业物业管理公司。

(2)开发商自己成立物业管理公司进行自行管理,或交由属下物业公司管理。

筹建工作的内容:

(1)拟定物业管理服务中心组织架构(依据项目管理面积、管理内容、服务标准确定人员编制)。

(2)设计物业管理模式,草拟和制定管理制度(管理模式就以业主或使用人的希望与要求,结合物业特点进行设计)。

a) 管理服务目标

b) 各岗位职责范围

c) 操作程序

d) 服务规范

e) 住房手册

f) 文明公约等

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

项目组织架构图

3.物业管理的验收与接管

物业验收分为竣工验收与接管验收。

竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续。

接管验收则是物业管理公司依据《房屋接管理验收标准》及省市有关工作验收的技术标准规范和质量标准,对所接管的物业进行验收。

物业接管是开发商向物业管理企业移交的过程(主要内容:明确物业的管理、维修、养护等项目内容和责任方式),物业管理企业通过接管验收,即由物业管理的前期介入,转入到物业管理的实际操作阶段。

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

物业验收接管

4.住户入住与装修管理

办理接管验收之后,物业管理企业即及时制订发出“入伙通知书”,业主按通知规定时长前来办理入住手续。物业管理企业主要做以下几点工作:

(1)做好入住前清洁卫生工作——让业主和租户接到一个整洁的住宅或办公室。

(2)加强入住阶段的安全保卫工作——保证业户财产和人身财产安全。

(3)办好各种入伙手续(住户手册、收楼须知、收费办法、验收登记、领取钥匙登记、物业管理协议)。

(4)做好装修管理工作,制定《装修管理协议》。

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

入住装修流程

5.物业管理运作与系统协调

住户入住后即进入日常管理和维修养护的运作阶段,此为物业管理最经常、最持久、最基本的物业管理内容:

(1)物业资料、业户资料档案建立。

(2)房屋主体管理工作。

(3)机电设备养护维修(电梯、消防、供水电、中央空调、通讯等)。

(4)公共配套设施的养护与维修。

(5)环境绿化与卫生清查。

(6)治安保卫。

(7)物业相关系统关系协调(自来水公司、供电局、煤气公司、居委会、环卫局、公安局、城管局、住建局等)。

二、物业管理的范围

物业管理是一项范围相当广泛的多功能全方位的管理工作,其涉及的业务满园而言可划分为以下四大类:

1.物业管理的基本业务

物业管理的基本业务就是对物业进行日常维修养护和计划修理工作。

每项物业的房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施,都必须时刻处于良好的运作状态,否则就难以发挥物业应有的效能。因此,维护保养是物业管理最基本的业务,是保持物业完好,延长物业使用寿命的重要保证。

2.物业管理的专项业务

(1)治安保卫。即楼宇或小区范围内的安全、保卫、警戒等工作,还可延伸为排除各种干扰,保持生活工作分环境的安静等。

(2)环境卫生。包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄清除等,以求保持物业及其周围环境的干净整洁。

(3)消防安全。包括消防制度的建立和执行,消防器材的配备并使之常年处于良好状态等。

(4)园林绿化。从事物业辖区范围内的绿化建设与保养,保持清新怡人的生态环境。

(5)交通停车。包括负责物业辖区范围的交通安全、指示路牌、车位停泊、路灯保养等,保持道路、过道、电梯、扶梯等平面及垂直交通的顺畅。

(6)日常修理。即对业主提出报修的项目予以修缮解决。

3.物业管理的特色业务

(1)特约服务:车辆保管、房屋代管、预约上门清洁、代聘保姆、家庭护理、家电维修、土建维修、装饰工程等。

(2)便民服务(是物业企业和社会联合举办的社区服务项目):银行、快递、商场、饮食、美容、教育、养老。

以上物业管理的基本业务、专项业务是当前物业企业开展的基本物业服务内容,但随着当前时代及物业行业的发展,物业企业的规模化、专业化、市场化等原因,大型的物业企业越来越多的向物业特色业务、多种经营业务转变发展。