赵士元就《牡丹江市住宅物业管理条例》答记者问

赵士元就《牡丹江市住宅物业管理条例》答记者问

2017年9月15日,牡丹江市十六届人大常委会第四次会议通过了我市第一部地方性法规《牡丹江市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》),2017年10月13日,黑龙江省十二届人大常委会第三十六次会议批准了《条例》。这是我市获得地方立法权后制定的第一部法规,在牡丹江立法史上具有里程碑的意义。在《条例》颁布之际,本报记者采访了市人大常委会副主任、法制委员会主任委员赵士元。

记者:我们刚刚获悉,10月13日,《牡丹江市住宅物业管理条例》由黑龙江省十二届人大常委会第三十六次会议批准。为什么选择《牡丹江市住宅物业管理条例》,作为我市第一部法规来制定?

赵士元:《牡丹江市住宅物业管理条例》是我市立法的开篇之作。2016年牡丹江市获得了地方立法权,第一部法,立什么?这是我们的一个重大的选择。牡丹江的法要解决牡丹江的问题,立就立百姓关心的法。我们坚持问题导向,在征集、论证中,群众对住宅物业管理问题反映很强烈。我们都有感受:物业管理存在业主自治难、业主委员会成立难、物业服务质量参差不齐、物业收费艰难、专营设施管理责任不清、监管乏力等问题。当前的现状是业主不满意、物业公司不满意、主管部门不满意。

近年来,我市各级人大代表对物业管理的议案、建议数量多而且比较集中,社会各界对物业管理立法呼声高。人大党组及时向市委汇报并与市政府沟通,确定出台这部法规。

《条例》是省内新行使地方立法权的设区的市出台的首部物业管理的法规,在国内地市也不多见,为依法解决物业管理难题提供了规范和法律保障,也为全省层面的统一立法积累了经验。

记者:制定这部《条例》,百姓期待,社会关注。在立法过程中,人大是如何把握立法原则和社会导向的?

赵士元:《条例》有一个基本原则,就是以业主自治为主、政府适度介入为辅。注重厘清市场调节与行政监管、业主自治与政府指导、物业服务供给与需求的三个关系,重点规范和平衡业主、物业服务企业、建设单位、专营单位等各方主体的权利义务。

关于政府适度介入的“度”,我们是这样理解和把握的。由于我市现在的住宅物业服务市场发展还不完善,物业管理又与房产、城管、建设、公安、环保等政府部门,特别是与街道(乡镇)、社区(村)等基层工作紧密相联,这就需要公权力的适时、适当的介入,但又要防止政府过度干预业主自治活动。因此,本条例明晰了政府及相关部门的管理边界,推动各行政部门执法向住宅区公共场所延伸;明确了市、区(县、市)、街道办事处(乡镇人民政府)三级管理体系,规定了社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作。

记者:物业管理纠纷矛盾较多,小区管理困难重重,有些很难破解,《条例》有哪些创新?

赵士元:这部《条例》在遵循上位法原则的基础上,有所创新,解决了一些实践中遇到的难题。比如,小区以内到住户表前的水、电、热、气等设施设备管线,谁来维修养护更新?一直是个矛盾的焦点。建设单位、业主、专营单位责任不清,引发了很多信访案件。解决好服务百姓的“最后一公里”问题,必须在这方面破题。《条例》规定将住宅区物业管理区域内的供水、供电、供热、供气、通信等终端用户的分户计量表以前的专业经营设施设备及相关管线,由专业经营单位负责维修、养护和更新。移交给专营单位管理,核心问题还是费用问题。市委副书记、市长高岩,市委常委、副市长李德喜,副市长郑君桥全力支持,相关费用承担问题,市人民政府将制定具体办法。

记者:这个创设性的规定好啊。以前我们媒体也经常接到百姓的诉求电话,反映水电热、物业服务、物业费等方面的问题,这回有法可依了。

赵士元:《条例》的制定要贯彻以人民为中心的思想,要维护百姓的利益。

再比如,新建小区的前期物业管理,前几年缴费率高,设施好,支出少,过几年出现问题了,收费又不好,往往出现擅自退出,新的物业企业又不能及时进驻,容易出现空档期。《条例》对实行前期物业服务履约保证金制度做了规定。

还有建立全市统一的物业管理招投标平台等,也做了制度上的规定。

记者:作为普通市民,感觉立法是很神圣、高远的事情,这部法规是如何制定的?

赵士元:立法是为社会定方圆的神圣工作,是法治建设的源头环节,是一个很复杂的过程。这部《条例》承载着全市人民群众的期待,我们感受到了肩上的重担。

《条例》的制定严格遵循了中华人民共和国《立法法》、《物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定。这部条例是在市委的领导下,省人大常委会法工委的指导下,市政府通力合作、社会各方参与下完成的。

我们坚持市委领导、人大主导、政府依托、各方参与,将科学立法、民主立法贯穿于立法全过程、各个环节。

市人大常委会法工委、市人大城环委、市政府法制办、房产局共同组建起草小组,深入调研,召开了各层面座谈会,广泛听取人大代表和社会各界意见;开展立法协商,听取政协委员、社会团体代表意见;邀请省立法咨询专家召开专题论证会,听取专家意见;向省人大常委会法工委请示沟通汇报,征求省直相关部门的意见等。

记者:人大主导立法,是怎么平衡各方利益的?

赵士元:立法是求取社会最大公约数。制定与每个人生活息息相关的法规,群众必须要有响亮的话语权,他们的意见和关切要得到充分表达。

物业管理与市民利益密切相关,在立法过程中遇到的矛盾之多、利益诉求之不同,出乎了我们的预料。面对矛盾,究竟是绕着走,还是迎着上?这是对我们立法人的考验。我们不能回避,要正确地对待各种不同声音和意见。我们广泛听取业主、物业公司、专营单位、街道社区、相关部门、社会各界的意见。面对面听取特定人群的意见,到矛盾突出的小区,与业主、业委会成员、物业服务企业人员等进行面对面的交流。比如,小区内的设施设备维修养护责任问题,物业费拖欠问题,专项维修资金使用、电梯安全、业主委员会作用发挥等问题,反映比较强烈。我们就针对特定问题进行专题调研。

让各方面的意见和关切得到充分表达,这只是修改《条例》的基础,重要的在于对意见的研究和采纳。否则,征求再多的意见也都是走程序、走过场。关键是立法如何解决物管实践中遇到的矛盾和问题。通过深入调查研究,加强沟通协调,很多有价值的意见建议得到了吸收采纳,我们注意发挥立法平衡、调整、规范各种利益关系的作用。

现实中已经解决的和意义不大的问题,或者今后计划单独出台的法规,比如电梯安全条例,不再纳入本《条例》规定的范畴。

记者:立法中遇到的争议最大、最难解决的问题是什么?

赵士元:小区内的专营设施设备出现问题,群众反应强烈,各方意见分歧也较大,这是最难解决的问题。我们既听取业主、物业企业、主管部门的意见,也听取专营单位的意见,提出了创设性规定的建议。市人大常委会党组书记、副主任朱乃振同志主持召开主任办公会专题研究,并主动与市政府沟通协调,及时向市委汇报。市委书记、市人大常委会主任刘忻同志主持召开市委常委会专门听取人大党组的汇报,对《条例》的重大问题及时作出决策。

记者:应该说这是一次科学立法、民主立法的生动实践,倾注了多方的心血,凝结了集体的智慧,来之不易。

赵士元:是的。前后历时一年半,经数十次修改,两次人大常委会会议审议,并获得省人大批准,确实是来之不易。

由于是第一次起草这样的条例,从人员到经验都十分不足,我们倍加注重条例的科学性、民主性和可操作性。但是一部法规不可能包罗万象、面面俱到。对条件尚不成熟的,还要为今后法规修改完善或者政策调整留有余地。

记者:《条例》颁布后,全社会更关心的是这部《条例》如何能落到实处?

赵士元:《条例》仅仅解决了有法可依的问题,我们清醒地认识到,接下来的工作重点,应该转移到保证这部法规的实施上来。

《条例》的宣传解读是重要的基础性工作,要广泛开展专题宣讲活动。市委宣传部给予了大力支持,报纸、电台、电视台等传统媒体和网络、手机客户端、微信公众号等新型媒体平台,将对《条例》进行相对集中的宣传报道。

人大法工委负责同志、法制委委员将进行详细的解读。按照谁执法谁普法的原则,房产局、法制办、司法局等部门要强化《条例》的普法宣传。迅速开展《条例》进小区、进企业、进社区、进机关活动,让全市各界熟悉和了解《条例》。主管部门要依法履行职能,相关部门要互相配合,共同推进《条例》的贯彻实施。

《条例》在物业管理的保障机制方面进行了一些制度设计,市政府下一步还将完善各项配套制度和政策,制定具体的实施办法。

全市各级人大常委会要按照《监督法》的要求,切实抓好《条例》的监督检查,保障本条例在本行政区域内的遵守和执行。

记者:立法是治理的最高标准。我们相信,这部承载着人民群众现实需要的法规,一定会给物业管理创造一个良好的法制环境。谢谢您接受我们的采访。谢谢。

2017年10月16日,牡丹江市第十六届人民代表大会常务委员会公告第1号公布《牡丹江市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》),自2018年5月1日起施行。牡丹江市人大常委会法制工作委员会负责人就《条例》的有关问题回答了记者的提问。

一、为什么要制定本《条例》?

答:住宅物业管理涉及面广、关注度高,事关广大人民群众的幸福安居和社会的和谐稳定。我市物业服务行业历经多年发展,在提供居住服务等方面发挥了积极作用。但是,我市物业服务存在着业主自治组织推进困难、前期物业遗留问题突出、物业服务质量参差不齐、物业费收取困难、基层监管力量不足等问题,居民投诉和物业纠纷居高不下。近年来,市人民代表大会收到大量呼吁加强物业管理、改善居住环境的议案、建议,2014年市人大常委会向市委提交了《关于加强我市物业管理改善人民生活环境的调研报告》。市委、市政府高度重视物业管理工作,2014年出台了《牡丹江市物业管理办法》,2016年下发了《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》。这些规范性文件推动了我市物业管理活动的规范运行,为立法奠定了基础。但是这些文件约束力不强,一些制度得不到刚性执行,亟待上升为法律层面予以规范。2016年6月,省人大常委会根据《立法法》规定批准我市行使地方立法权,为我市通过立法解决问题提供了可能。市委、市人大、市政府即时将住宅物业管理条例确定为我市的第一个立法项目。

二、《条例》起草与审议的主要过程是什么?

答:2016年8月,市委批准成立了牡丹江市物业管理条例立法领导小组,组建了条例起草班子,形成市委领导、人大主导、政府依托、各方参与的立法工作格局。市政府相关部门、市人大相关委办联合办公,在充分调研的基础上,形成了《牡丹江市住宅区物业管理条例(草案)》(以下简称草案)。2017年5月9日,市人民政府十六届五次常务会议讨论通过了草案,提请市人大常委会审议。5月23日,市人大城环委召开了专委会与城建工作咨询委员会联席会议,对草案进行了审议,提出了由市政府出台配套实施细则解决专营单位新增维养成本问题等六条修改意见。5月31日,市十六届人大常委会第二次会议对草案进行了第一次审议,常委会组成人员就优化条例框架结构、明确相关概念、平衡物业管理各方权利义务、发挥市场机制作用、促进业主自治、加强政府监管、改进条款表述等方面提出了修改意见。会后,市人大常委会法工委会同市人大城环委、市政府法制办和房产局认真研究人大常委会组成人员的意见和建议,对草案进行了修改,发函向省人大法工委、各县(市)区人大常委会、市人大各专委会、市政府有关部门、立法联系点、相关人大代表广泛征求意见,并在市人大网站面向社会公开征求意见,同时召开了各层面座谈会、立法协调会、立法协商会、专家论证会、主任办公会等,深入征求、研究各方面意见。根据各方面意见和上位法、国家有关规定、立法技术规范要求,又对草案进行了多次修改和调整。8月18日,市人大法制委员会召开全体会议,对条例草案进行统一审议,形成了《牡丹江市住宅物业管理条例(草案修改稿)》。常委会党组向市委常委会做了专题报告。9月15日,市十六届人大常委会第四次会议审议通过了条例,10月13日,黑龙江省十二届人大常委会第三十六次会议批准了条例。

三、制定本《条例》的依据和宗旨是什么?

答:制定本《条例》依据的法律法规主要有《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、国务院《物业管理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》等,参考的部门规章主要有建设部、财政部制定的《住宅专项维修资金管理办法》、建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》等。

制定本《条例》的宗旨是结合牡丹江市物业管理实际,通过地方立法进一步细化国务院《物业管理条例》的相关规定,完善相关制度,规范物业管理各方行为,明确各方权利义务责任,固化牡丹江市物业管理的既有成果,解决住宅物业管理活动中存在的突出问题,改善人民群众的居住环境。(第一条)

四、《条例》关于适用范围是如何规定的?

答:《条例》针对我市住宅物业管理矛盾多发的实际,将适用范围界定为住宅区内的住宅物业,对物业管理的概念采用国务院《物业管理条例》的规定,限于业主通过选聘物业服务企业的狭义性解释。《条例》在附则中规定住宅区内的非住宅物业管理、住宅区实行业主自行管理或委托其他人管理的情形,可以参照本《条例》执行;各级政府应当改善未实施物业管理的旧住宅区综合环境,逐步实施物业管理。(第二条、第七十一条、第七十二条)

五、《条例》对住宅物业管理的基本原则和管理体制是如何规定的?

答:(一)住宅物业管理的基本原则。条例坚持有利于推进业主自治、有利于促进行业健康发展、有利于强化政府监管的“三个有利于”的导向,注重厘清业主自治与政府指导、市场调节与行政监管、物业服务供给与需求的三个关系,规定“物业管理应当坚持业主自治、专业服务、政府监管、行业自律的原则”,重点规范和平衡业主(业主组织)、物业服务企业、建设单位、专营单位等各方主体的权利义务,努力实现社会公平正义,维护广大群众的长远利益。(第三条、第六条)

(二)管理体制。《条例》明晰了政府及相关部门的管理边界,推动城市管理行政执法向住宅区公共场所延伸,明确了各级政府(街道办事处)、主管部门、协管部门的职责,明确了市、区(县、市)、街道办事处(乡镇人民政府)三级管理体系,规定了社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作。条例单独设立“监督管理”章节,规定了行政部门具体监管职责和相关制度。(第四条、第五条、第五十九条至第六十五条)

六、《条例》对业主和业主组织作了哪些规定?

答:《条例》注重对国务院《物业管理条例》的细化、补充与衔接,一是在业主权利义务方面作了指引性规定;二是对事关业主自治质量的首次业主大会和业主委员会的组成、职责、活动程序、内容、经费、换届等作出了具体规定;三是规定在特定条件下可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责,为不具备成立业主大会条件或未能召开业主大会选举业主委员会等情形的住宅区实行物业管理提供了依据,同时为防止政府过度干预业主自治活动,对物业管理委员会的人员组成、资格条件、运行程序、退出时长等作出了规定。(第七条至第二十五条)

七、《条例》在前期物业管理方面作了哪些规定?

答:为保证前期物业服务阶段建设单位的管理责任和物业服务企业的服务质量,解决因前期开发引发的物业管理矛盾,《条例》一是规定了物业管理区域的划分、备案要求;二是规定了物业管理用房的配置标准;三是规定了建设单位应当通过本市统一的物业管理招投标平台依法公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理,并签订前期物业服务合同,做好承接查验;四是规定了前期物业服务企业在承接物业项目时,应当按照有关规定缴存前期物业服务履约保证金,专项用于前期物业服务企业擅自退出后的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。(第二十六条至第三十一条、第六十三条)

八、《条例》关于物业管理服务是如何规定的?

答:为明确物业服务企业和业主的权利义务,《条例》一是规定了物业服务内容;二是规定了业主大会可以通过物业管理招投标平台选聘物业服务企业,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同;三是规定了物业服务企业应当依法提供相应服务,依法确定收费标准并公示收费情况,依法对安全隐患进行处置;四是规定了业主应当依法交纳物业服务费用;五是规定了专业经营单位和物业服务企业不得擅自停止和限制专业服务;六是规定了物业服务企业承接、退出物业时应当履行的验收、备案程序和相关义务。(第三十二条至第四十六条)

九、《条例》对物业的使用和维护作了哪些规定?

答:为明确物业管理区域内的禁止行为和物业的维修养护责任,《条例》一是规定了住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,由相关专业经营单位负责管理、维修、养护和更新,相关费用承担由市人民政府制定具体办法;二是规定了业主或物业使用人在使用物业时不得从事的行为和维护配合义务;三是规定了利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车车位,以及利用物业共用部位、共用设施设备经营的收益归全体业主所有;四是对住宅专项维修资金的交存、使用、公示、应急使用等作出了原则性和指引性规定。(第四十七条至第五十八条)

十、《条例》条例关于法律责任是如何规定的?

答:《条例》条例明确了“对违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定”的总体原则。《条例》条例对物业管理中不同主体的违法行为设定了不同的法律责任,一是对建设单位未按规定配置物业管理用房、召开首次业主大会会议、移交有关资料以及未通过招投标或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业、未将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件等违法行为作出了处罚规定;二是对物业服务企业未按规定履行报告义务造成严重后果、损毁物业档案资料造成严重后果、擅自终止物业合同和物业服务、退出物业管理区域前未维持正常管理秩序、未按规定缴存前期物业服务履约保证金、擅自改变物业管理用房用途等违法行为作出了处罚规定;三是对国家机关工作人员违规违法行为的责任追究作出了规定。(第六十六条至第七十条)

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