工业园物业管理服务方案「仅供参考」

工业园物业管理服务方案「仅供参考」

一、服务承诺

尊敬的X工业园领导:

1、为构建安全、绿色企业,营造干净舒适的生产和办公环境,经与工业园协商并实施物业管理服务,其管理费用按照以下标准收核定:

保安服务费用:按18000元/年/人收取(详见后成本测算)

保洁服务费用:按15000元/年/人收取(详见后成本测算)

绿化服务费用:按面积6元/平方/月

2、根据贵方的要求,负责对其管辖范围履行物业服务职责(具体内容与贵方协商签订)。我们承诺:在合同条款约定的范围内不向贵方增加任何费用,不提高费用标准。(另有约定或增加其他服务项目除外)

3、本管理方案在实施的过程中,对其运行的结果进行验证,双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。

4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。

5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同,并接受贵方提出的合理化建议,建立健全沟通机制,接受工业园的公开监督。

6、我们承诺从签订合同起,严格遵守本方案的各项承诺。

7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同,都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。

二、物业管理服务成本测算(人均)

㈠保安支出:18000元/年/人(含3年一次性装备费1000元)

1)保安工资:1100元/月/人;13200元/年人

2)奖励、福利及其他用品:80元/月/人;960元/年/人

3)其他不可预见费用:50元/月;600元/年/人(社保、意外伤害保险等)

4)佣金:总支出的7%(18000*7%)=1260元/年;

5)税金:总收入(支出)的5、5%(18000*5、5%)=990元/年;

6)3年一次性装备费1000元

年支总计:1)+2)+…+6)=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年

收入-支出=18000-18010=-10元。基本持平

注:三年一次性保安装备费用:服装200元;通讯设备500元;警棍、充电电筒300元

㈡、保洁支出:15000元/年/人(含3年一次性装备费1000元)

1)保洁工资:700元/月/人;8400元/年人

2)奖励、福利及其他用品:80元/月/人;960元/年/人

3)清洁用品、用(器)具:180元/月/人;2165元/年

4)其他不可预见费用:50元/月;600元/年/人(社保、意外伤害保险等)

5)佣金:总支出的7%(15000*7%)=1050元/年;

6)税金:总收入(支出)的5、5%(15000*5、5%)=825元/年;

7)3年一次性装备费1000元

年支总计:1)+2)+…+6)=8400+960+2165+600+1050+825+1000=15000元/年

收入-支出=15000-15000=0元。持平

注:三年一次性保洁装备费用:服装150元*2套=300元;劳保用品500元;鞋、帽、围裙等辅料200元

㈢、绿化:按照6元/平方/月计算

三、保安、清洁、绿化管理规定

1、保安:(后附:工业区内防暴、防火、防盗处理流程)

门岗的八个必须:

1)着装必须整洁;

2)姿态必须端正;

3)动作必须规范;

4)问答劝阻必须先敬礼;

5)必须坚持礼貌用语;

6)上下岗必须队列交接;

7)对不安全因素必须高度警惕;

8)应急处理必须反应迅速。

门岗的八个不准:

1)衣冠不整不准上岗;

2)不准歪、靠、坐、倚、躺;

3)不准闲谈说笑、看书看报;

4)不准戴饰品、手机,酒后上岗;

5)不准吸烟、吃零食、嚼口香糖;

6)不准袖手、插手和背手(跨立除外);

7)不准与访客争吵;

8)不准擅离职守。

门岗敬礼的六种对象或场合:

1)上岗后第一次来宾;

2)上级领导;

3)重要业主、客户;

4)应答客人询问时;

5)在履行劝阻事项时;

6)向客人致谢表示歉意时。

门岗的仪容仪表:

1)按规定着装并保持整洁、佩戴标志牌、携带执勤器材;

2)男员工不准留长发,不准留胡须、不留长指甲;

3)门岗进行列队交接上岗,动作准确,步伐整齐,精神抖擞;

4)门岗上岗实行站立式服务,立正、跨立和稍息三种站姿准确,精神饱满;

5)门岗接待,举止要大方得体,做到礼貌、微笑、文明服务。

2、清洁卫生管理规定

为保持工业区的清洁卫生,管理处设有保洁人员,负责工业区内公共场所的清扫和垃圾清运,请各位业主给予全力支持和配合,共同遵守以下公约:

一、请自觉维护工业区内房屋的公共卫生,不随地吐痰,乱丢果皮、纸屑、烟头等,不高空抛物,不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

二、垃圾分类装袋,分别置于不同的垃圾桶内,以便及时分类收集。

三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

四、业主装修完毕,应立即清扫,不得将废物弃于道路走廊及公共场所。 

五、工业区内任何公共场所,均不得乱涂、乱画、乱张贴,违者负责清除和支付粉刷费用。

六、商业网点不得在工业区内设置、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场。

七、请提醒进入工业区的工作人员,遵守区内的管理规定,维护区内的整洁。

八、管理处负责工业区的垃圾清运和消杀工作,积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传,使住户人人爱清洁,个个讲卫生。

3、绿化的种植型类及养护措施

根据工业园的特点结合植物的栽植和建筑的布置,从而构成供人们观赏、游憩、工作学习、居住的环境。绿化是园林中不可缺少的主体,是指除天然植被外,为改善环境而进行的树木花草的栽植。

一、园林绿化栽植类型

(一)、林木类

当前我国南方的机关、学校等单位的园林绿化常见的林木种类有乔木、灌木二大类,乔木、灌木中有落叶和常绿之分。绿化乔木有柳树、榕树(大叶榕、细叶榕、高山榕、黄葛榕等)、玉兰树(白玉兰、黄玉兰、荷花玉兰等)、桉树(大叶桉、细叶桉、柠檬桉等)。此外还有阴香,人面树、木棉、柏树等。绿化用灌木有:福建茶、黄心枚、山子甲、变叶木、山茶树、含笑等。除乔、灌木外,南方城乡不少单位把芒果、龙眼、荔枝等果树用作绿化,一举两得。另外,南国风光的标志树种、大黄椰、假槟榔、鱼尾葵、槿棕等高档亚热带树种,不但公园种植,而今在机关单位学校,常作首选绿化树种。

(二)草坪

草地植被,在单位绿化中种植面积较大,种植于平地为广场草坪,种植在坡壁和山丘为草丘(草山)。草地植被,水土保持效果好,不至于黄土裸露,绿油油的草地使人心旷神怡。当前南方单位、学校绿化用的草种有台湾草、大叶草、连地针叶草等。台湾草生长速度快,叶色浓绿,叶片细嫩一致,远近观赏效果好,宜种植在楼前门坪和空旷地带。大叶草耐旱耐瘠,叶片大,覆盖好,远视效果好,近看观赏差。宜植于坡壁、山地、边角地带。连地针叶草,叶小茎硬,匍匐生长,耐旱耐瘠,耐踩踏,生命力特别强,但观赏效果差,宜种于易踩踏地和坡瘠地。

(三)绿蓠

绿蓠是单位庭园内不可缺少的种植类型,既有观赏价值,又是区域间道路旁的隔离带,绿化中常见的绿蓠有平面绿蓠,园型绿蓠和造型(或造字)绿篱三种。这些绿篱中常种植的树种有:山子甲、福建茶、黄心梅等,山子甲粗生易长,叶色深绿,宜用于平面高大绿篱;福建茶粗生快长,叶色浓绿,宜用于近墙绿篱;黄心梅粗生,叶色黄绿,易造型,观赏效果好,常用于造型绿篱。

(四)花卉、盆景

花卉是园林绿化栽植类型中的精华,既有盆栽又有地栽,有草本和木本之分。花卉顾名思义以观花为主,在绿化的同时选择不同类型不同品种种植,也可人工调节其开花期,使单位一年四季鲜花盛开。绿化中常用的草本花卉有红绿草,颜色鲜艳,常用于种植图案,迎春宜用于立体绿化,还有紫萝兰、一串红、芍药、美人蕉、百合、菊花、海棠、纸爆花、满天星草、百年好合等。木本花卉有:杜鹃(三角梅)、茶花、含笑、梅花、杏花、桂花、大红花、龙吐珠、金苞、银苞花等。适宜室内栽培的阴生植物有:巴西铁、绿箩、花蝴蝶、龟背竹、绿霸王、富贵竹、发财树、金钱树等。盆景是植物艺术之精品,结合人工艺术造型而成,它是园中景,景中之最的小品。

以上各种林木、草坪,按园林规划设计要求和结合单位的实际,按需选择种植

二、绿化养护的技术措施

在栽培学中,常言道“种三管七”,绿化中种植的都是有生命的植物,不少单位在园林绿化时,往往规划设计高标准,施工养护低水平,造成好景不长。在绿化养护管理上,要了解种植类型和各种品种的特特征与特性,关键抓好肥、水、病、虫、剪五个方面的养护管理工作。

(一)草地的养护管理

草地养护原则是:均匀一致,纯净无杂,四季常绿。据资料介绍在一般管理水平情况下绿化草地(台湾草)可按种植时长的长短划分为四个阶段。一是种植至长满阶段,指初植草地,种植至一年或全覆盖(100%长满无空地)阶段,也叫长满期。二是旺长阶段,指植后2-5年,也叫旺长期。三是缓长阶段,指植后6-10年,也叫缓长期。四是退化阶段,指植后10-15年,也叫退化期。

1、恢复长满阶段的管理

按设计和工艺要求,新植草地的地床,要严格清除杂草种子和草根草茎,并填上纯净客土刮平压实10厘米以上才能贴草皮。贴草皮有二种:一是全贴、二是稀贴。稀贴一般20×20厘米一方块草皮等面积留空稀贴,全贴无长满期,在养护管理上,重在水、肥的管理,春贴防渍,夏贴防晒,秋冬贴草防风保湿。一般贴草后一周内早晚喷水一次,并检查草皮是否压实,要求草根紧贴客土。贴后二两周内每天傍晚喷水一次,二周后视季节和天气情况一般二天喷水一次,以保湿为主。施肥植后一周开始到三个月内,每半月施肥一次,用1-3%的尿素液结合浇水喷施,前稀后浓,以后每月一次亩用4-6斤尿素,雨天干施,晴天液施,全部长满草高8-10厘米时,用剪草机剪草。

2、旺长阶段的管理

草地植后第二年至第五年是旺盛生长阶段,观赏草地以绿化为主,所以重在保绿。水分管理,翻开草茎,客土干而不白,湿而不渍,一年中春夏干,秋冬湿为原则。施肥轻施薄施,一年中4-9月少,两头多,每次剪草后亩用2-4斤尿素。剪草,是本阶段的工作重点,剪草次数多少和剪草质量的好坏与草地退化和养护成本有关。剪草次数一年控制在8-10次为宜,2-9月平均每月剪一次,10月至下年1月每二月剪一次。

3、缓长阶段的管理

植后6-10年的草地,生长速度有所下降,枯叶枯茎逐年增多,在高温多湿的季节易发生根腐病,秋冬易受地志虎(剃枝虫)为害,工作重点,注意防治病虫为害。据观察,台湾草连续渍水三天开始烂根,排干渍水后仍有生机,连续渍水七天,90%以上烂根,几乎无生机,需重新贴草皮。渍水1-2天烂根虽少,但排水后遇高温多湿有利病菌繁殖,导致根腐病发生。用托布津或多菌灵,喷施病区2-3次(10天喷一次),防治根腐病效果好。高龄地老虎(剃技虫)在地表把草的基部剪断,形成块状干枯,面积逐日扩大,为害迅速,造成大片干枯。检查时需拨开草丛才能发现幼虫。

(二)绿篱的养护管理

绿篱的养护管理原则是:保证肥水供应,茂盛生长,修剪成篱成墙成形,达到观赏和隔离的作用。

1、绿篱的肥水管理

绿篱要不断修剪,肥水条件要求较高,初植绿篱,按设计要求的篱宽,挖40厘米深的沟,填上纯净肥沃的客土,或在客土中拌入适量腐熟的有机肥或复合肥,这样植后生长快。施肥原则是:基肥足追肥速,以氮为主,磷钾结合,群施薄施,剪后必施。必要时还进行根外施肥。

2、绿篱的修剪

平面绿篱、图型绿篱、造案绿篱,都是为了符合设计要求通过人工修剪而成。修剪的作用:一是抑制植物顶端生长优势,促使腋芽萌发,则枝生长,墙体丰满,利于修剪成型。二是加速成型,满足设计欣赏效果。修剪的原则:从小到大,多次修剪,线条流畅,按需成型。始剪修剪的技术要求是:绿篱生长至30厘米高时开始修剪。按设计类型3-5次修剪成雏型。修剪的时长:当次修剪后,清除剪下的枝叶,加强肥水管理,中午、雨天、强风、雾天不宜修剪。定型修剪:当绿篱生长达到设计要求定型以后的修剪,每次把新长的枝叶全部剪去,保持设计规格形态。

3、绿篱的病虫防治

山子甲绿篱,常有木虱、潜叶蛾和白粉病为害,福建茶有木 、介壳虫、白粉病为害,黄心梅较抗病虫害,偶有木虱。以上虫病,用常规的杀虫剂速扑杀等和杀菌剂、多托布津、多菌灵等除治均能达效。

(三)绿化树木的管理

园林绿化中,树木种植面积并不是最大,但其所占的绿化空间最大,草地、鲜花、灌木、乔木合理搭配,体现了立体绿化的效果。创造了良好的小气候和优美的环境。另外,许多灌木树种植后可以通过修剪造型,亭亭屹立在草地和景点中,甚至可产生立体动感。

1、肥水管理

乔木树型高大,根系发达,根深幅广,种植时需要开正方形0、8-1、0立方米的大穴,填上肥沃客土高于平地30厘米才种植。在施肥方面,用肥种类以复合肥为主,N、P、K的比例1-3年的幼年树是5:3:2;三年以上的大树是3:2:1。施肥的次数,植后三年内,每年的春、夏、秋初各施一次,每次用复合肥1-2kg,小树少施,大树多施。施肥的方法是:小树结合松土施液肥,大树在冠幅内地面均匀开穴干施,三年以上高大的乔木原则上可不施肥。

2、树型管理

绿化林木,通过艺术设计,认真管理,使之有稀有密,有型有款,座落有置,是绿化成功的关键之一。乔木要求树干笔直挺拔,不要过早拔掉种植时的固定拴护杆,以免引起树杆弯曲。成年大树及时锯掉不规则的树枝,灌木要求整齐有形有序,树形是树木不断生长和通过人工不断修剪而成,可修剪成园球型、方型、扇型、磨菇型、抽象图案、线条、柱桩、椎桩等。不管乔木灌木要及时清除枯枝落叶,对大王椰、假槟榔等观茎树,要保证树干笔直干净,叶鞘大、干枯后不易自然脱落,要人工及时清除。

3、树木的病虫防治

绿化树木主要的虫害有天牛、木虱、潜叶蛾、潜叶虎、介壳虫、金龟子等。近年来在乔木灌木中木虱为害较严重,其次是介壳虫,采用常规杀虫剂、速扑杀、介特灵等均能达到防治效果。除了药物防治外,栽培上要经常清理枯枝落叶,保持清洁,同时要排除渍水,必要时修剪后喷药。

(四)花卉的管理

鲜花是绿化中不可缺少的项目,目的是观赏其颜色鲜艳,形态各异的花朵,花卉有草本木本和藤本之分,有些品种一生(一个生长周期)只开一次花,有些一年才开一次花,不同的花卉品种开花季节和花期长短各不相同。为实现一年四季,鲜花盛开,除了科学搭配不同品种种植外,抓好管理是关键。

1、 地栽花卉的管理

地栽较多的是美人蕉、黄花草、多色花和桃、梅、杏花、桂花、含笑以及炮仗花,金银花等,在栽培上要求土地肥沃疏松,通透性好,保水保肥力强。肥水管理,前期肥水充足,以N养料为主,结合施用P、K肥料,中期N、P、K结合,花前控肥控水,促进花芽分化,开花后补施P、K、N肥,可延长开花期。松土除草培土每月一次浅松表土,除去杂草,结合施肥。草本花卉,多施液肥,木本花卉,雨季可开小穴干施。植株高大的地栽花木,不能露根,适当培土,可防止倒覆。修剪覆盖,在生长中要及时剪去干枯的枝叶,另外在夏秋季节进行地表覆盖(剪下的台湾草),可保湿防旱和抑制杂草生长。病虫防治,每月打一次杀虫药,在修剪后或台风瀑雨前后喷一次杀菌剂,均有防治效果。

2、盆栽花卉的管理

盆栽花卉在园林绿化中主要指盆栽时花和盆栽阴生植物二大类,盆栽花卉是经过二个阶段培育而成,第一个阶段是在花圃进行培育,第二个阶段是装盆后生长到具有观赏价植或开花前后,摆放到室外广场(花坛)、绿化景点中,以及亭台楼阁甚至室内的办公室、会议室、厅堂、阳台。花圃培育盆栽花卉,首先选择各类各种时花和阴生植物,进行整地播种或扦插,(在阴棚沙池无性繁殖),幼苗期加强肥水病虫的管理,然后准备规格合适的陶瓷、塑料花盆,装上事先拌好的配方花泥,盆底漏水眼压上瓦片,装量八成,最后种上幼苗,分类摆放加强管理,长大或开花前后放至摆放点。

4、绿化监督检查管理制度

为了更好对工业园绿化的工作进行监督检查,保证小区的绿化能得到更好的管理及保护,让小区的园林绿化更加优美,给业主营造一个园林式、花园式的工作环境,让业主工作更加舒适、自然,特制订本制度;

1)由管理处保安队长、保洁班长经常对小区的各区域进行巡查,发现有植物死亡或损坏一定要及时通知绿化主管,并填写《绿化监督检查记录表》,保证景华工业小区的绿化完好率达99%。

2)监督绿化工是否按规定对小区的绿化进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业,保证小区的绿化不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长等现象。

3)如发现小区绿化出现以上不良现象,立即通知绿化主管进行养护、培植等工作。

4)每月由保洁班长定期对XX工业小区各区域的绿化进行巡查,并填写《绿化每月检查记录表》。

5)如发现有人乱踏花草或破坏植物,一定要进行阻止,保证小区的绿化能得到有效的保护,给花草一生良好的生长环境,也给业主一个自然的环境。

6)每月由相关人员进行检查,保证各项工作能更好进行。

四、物业管理服务管理方案的实施

1、设想

企业的竞争由“产品质量、安全的环境、洁净环境”决定的,尤其是在洁净的环境与工作环境改善方面越来越重要,而“安全、放心、人性化”的物业管理服务已经得到当今社会及企业的普遍关注社会话题,因此引入工业园的物业管理服务已经是势在必行了。

物业物业管理服务于工业园的功能性价值主要体现于前三个层次,而附加性价值依托于后三个层次。全方位、系统化、层次化、多元化的综合服务是我们的工作方向。因此本公司除了向工业园提供一般的保安、日常保洁以外,还可以提供绿化养护服务。

2、物业管理服务关键在于不断的值守、整理整顿与清洁维护

公司将不断的加强对全体保安、保洁进行岗位职责和环境卫生意识培养与培训,尤其是抓紧对新进来的保安、保洁培训,并使之掌握运用正常值守和保洁管理的方法和技巧,“安全优于一切”、“卫生服务质量第一”是贯穿于每天的工作之中,靠的是责任、认真、负责。

3、物业管理服务管理方案实施步骤

⑴与工业园交流、沟通直至签约;

⑵招聘并培训保安、保洁(5天);

⑶购置服装及保安装备、保洁用品,对保安、保洁进行适应性见习上岗训练;

⑷按照工业园作息时长进行适应性上岗考察;

⑸上岗15天后再培训考察(试用期2个月);

⑹向工业园汇报保安、保洁管理工作;

⑺与工业园再交流、进行改善对策。

4、保安、保洁人员配置、分工与职责

(1)保安人员配置:2人(男)、;保洁人员配置:1人(男)

(2)分工:1、保安周一~周五每天2人同时上班,每天晚上常住工场。周六、周日轮休;

(3)洁周一~周日上班,周六休息绿化实行按时、按季进行施工、维护与管理,人员由公司适时安排。

物业管理服务有限公司保洁质量标准

一、正门、广场

1、绿化带、花草盆:无垃圾、无脏杂物,花草叶无枯萎和明显积尘,花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味,花草修剪整齐,摆放美观。

2、所管区域道路和地面:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无表苔。  

3、阶梯:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。

4、扶手:无污迹、无水迹。

5、墙面:无污迹、无乱张贴物。

6、门户:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

7、指示牌(包括大厦招牌):无污迹、无积尘、

8、消防栓:无污迹、无积尘。

9、出入口栏杆:无污物、无阻塞。

二、洗手间

1、地面:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。

2、墙面:无污迹、无乱张贴物。

3、天花:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

4、光管罩:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

5、窗户:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

6、镜台:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

7、洗手盆:表面光洁、无污迹。

8、镜面:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

9、排气口:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

10、尿槽:表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。

11、厕座:厕盖及厕体内外表面光洁,其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。

12、厕纸箱:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

13、手纸箱:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

14、门户:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

15、地漏及水沟:无污物积聚、无堵塞。

三、茶水间

1、地面:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。

2、墙面:无污迹、无乱张贴物。

3、天花:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

4、光管罩:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

5、洗手盆:无污迹、无茶叶及杂物。

6、垃圾桶:垃圾不可超过桶盖。

7、地漏及水沟:无污物积聚、无堵塞。

四、电梯及走廊

1、地面:无脚印、无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无垃圾。

2.天花:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

3.光管罩:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

4、墙面:无污迹、无乱张贴物。

5.铜牌:无污迹、无积尘、无铜油迹。

6.水牌及指示牌:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

7.门户(管井门、隔烟门、厕所门):无污迹、无积尘、无乱张贴物。

8.垃圾桶:桶体光洁无污迹、无痰迹;烟灰缸盖上无烟头、杂物;桶内垃圾不得超过桶口。

9.消防栓:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

五、露台(包括天台、平台、阳台)

1.消防栓:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

2.地漏及水沟:无污物积聚、无堵塞。

3.地面:无堆放杂物、无垃圾、无污迹。

六、垃圾房 无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化,将所有垃圾集中堆放在堆放点,做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可做废品回收的垃圾,要另行放置。垃圾间保持清洁、无异味,经常喷洒药水,防止发生虫害。 

七、消杀 无蝇、少蚊、少虫。

八、灭鼠、灭蟑螂。

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