智汇周桥|物业管理的那些事儿~

物业

浅析住宅小区物业管理中的

焦点问题与发展对策

住宅小区的物业管理工作事关百姓的切身利益。

随着自媒体平台的广泛使用,物业管理问题凸显而出,并借由新闻媒介成为社会各界关注的热点问题。

本调研通过对住宅小区物业管理工作产生的问题进行剖析,分析住宅物业管理工作中的各个相关主体的责任,明确各方在管理工作中的权利义务

同时,对住宅小区物业管理工作发展的对策进行探究,提出若干建设性意见

为住宅小区物业管理工作发展对策提供参考。

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物业可大可小,

一个单元住宅可以是物业,

一座大厦也可以作为一项物业,

同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。

物业含有多种业态如:商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种形式。

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物业管理 是什么?

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

(《物业管理条例》第二条)

由此可推出,物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

(此处有点拗口曲折,大家可以慢慢品读)

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1.

相关主体关系?

业主

房屋所有权人为业主。根据《中华人民共和国物权法》的规定,业主的建筑物区分所有权包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此可见,业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体。

业主大会

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。它是基于物业管理区域内物业在构成、权利归属及使用上不可分离的共同关系而产生的。因此,凡是同一物业管理区域内的业主,均有权享有参与业主大会,对物业共同事项进行管理。

业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生。它对业主大会负责,具体执行业主大会交办的各项物业管理事宜,受业主和业主大会的监督,需向业主大会做好报告工作,并维护全体业主的合法权益。

物业管理单位

物业管理单位本质上属于服务性企业,与业主或使用人之间是平等的主体关系,它接受业主的委托,依照有关法律法规的规定或合同的约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

居民委员会

2017年7月1日起,《上海市居民委员会工作条例》正式施行,其第二十一条内容所示,居民委员会应当指导和监督业主委员会督促物业服务企业履行物业服务合同;对物业服务企业不履行物业服务合同或者物业管理方面存在的问题,可以报告街道办事处或者乡镇人民政府、房屋行政管理部门。街道办事处或者乡镇人民政府、房屋行政管理部门接到报告后,应当及时依法调查处理。

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责任关系

根据前5项内容可知,在一个物业管理区域内,业主是责任主体,可自行管理建筑物及其附属设施,也可委托物业服务企业或者他人管理,委托物业服务企业进行管理是业主实现管理权的方式之一。

物业服务企业或者其他管理人则是根据业主的委托管理物业管理区域内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督,构成平等的民事主体之间服务与被服务的关系。

而作为执行机构,业主委员会则是在业主和业主大会的监督下,受托对物业服务企业实行相应的监督工作,并协助其履行物业服务合同。

政府各相关主管部门作为监管者,在物业管理活动中的作用主要是根据法律、法规、规章对物业管理活动实行监督管理,为各方主体从事市场活动提供法律和制度上的保障,与业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等相关主体形成行政法律关系。

2.

焦点分析

停车难

小区车位供不应求

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业主作为物业管理市场中不可或缺的重要主体,对于社区物业管理的正常运转乃至整个物业管理行业的发展都具有至关重要的作用。但是,部分小区由于业主文明与自治意识差,常常会出现行为失范,违反社区公约的情况。例如,侵占公用部位、擅自变更房屋用途、违反装修规定、私搭乱建、乱停车等。这些行为既影响邻里关系,也不利于社区和谐,还阻碍物业管理行业的有序发展。

业主们必须认识到,在享有权利的同时,他们还承担着维护物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用和环境卫生,遵守公共秩序等由规约和规章制度确定的义务。《物权法》同时规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,并且不得以放弃权利而不履行义务。

谁来管

服务质量不尽人意

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不配合

管理费收缴难度高

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物业服务企业根据合同约定的物业服务费用价格提供相应等级的服务,但随着本市劳动力成本和市场物价指数的不断上升,外来务工人员也开始逐步由交纳综合保险向交纳社会保险过渡,这使得企业实际承担的用工成本大幅上升,相关物业服务企业普遍亏损经营,面对如此情形,很多物业服务企业都以缩减员工、降低服务质量和外包服务等形式来保障成本,物业服务水平不但难以提高,还呈现出了大幅下降的趋势。

而许多小区业主原本就对物业收支不透明表示质疑,在服务质量下降后,更是纷纷感到不满,许多业主便以不缴纳物业费来逼使服务企业进行改善,一些物业公司抱着得过且过的态度混混度日,也有物业公司选择法律诉讼来强行收取物业管理费。业主与物业公司的存在矛盾,互不信任,由此恶性循环,造成业主与物业服务企业之间多种矛盾纠纷的产生。

缺意识

部分业主缺乏家园认识

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……

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3.

建言献策

指导最低限价

建立市场引导

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所谓物业管理服务,就是业主或使用人出钱向市场购买管理物业及其设施设备、环境卫生、公共秩序的服务。要做好物业管理服务,没有必要的资金保障是不可能的。

随着物业使用年限的增加、各项成本费用的上涨,以及社会的进步发展和人们对生活需求的提升,物业服务费随之提增可以说是理所应当、自然而然的事情。

自2015年起,我们开放了物业服务费用限制标准,让企业自由竞价,但是在招投标过程中,竞争对手们依旧刻意压低费用,恶意低价竞争,同时,在业主不了解市场行情的情况下,仍旧抱着服务好一点,价格低一点的心理,因此才留下很多难以解决的后遗症。

我们建议为招投标设置最低限价,相关部门引导合理提增物业服务费。从买卖双方的利益关系来看,业主希望得到同等价格下内容多、标准高的服务,企业希望得到同等内容、标准下出价高的项目,双方在博弈和协商中会使得物业管理的服务标准和价格标准的组合趋于合理,很多矛盾和问题都会在博弈双方不断的相互妥协中得以化解。

事实证明,低成本、低收入运营,只会导致更多的低价竞争,服务格局最终将走入“偷工减料”、“互相推诿”、“敷衍塞责”的死胡同。在合理的引导下,物业服务企业坚守“低价不做”、“亏本不做”,那物业服务质量的提增就能指日可待了。

升级服务内容

探索转型发展

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我们认为,近些年中,物业管理被人诟病的原因,是没能跨出门槛,及时跟上广大业主的需求,物业公司只会喊着成本高,收入少,但是服务质量却没有丝毫提高,只会盯着业主来催讨,由此必然和业主矛盾重重。

物业服务企业的理念有待转变,需树立“以人为本”的人文关怀观念,打造创新项目,通过额外的增值服务,诸如:养老服务、家政服务、亲子服务、托班服务等,既能实现额外的收益,打破亏损的僵局,又能提升企业形象,缓解与业主之间的矛盾,更是能提升服务质量,增值小区品质。

引进专业队伍

辅佐监督职能

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在物业管理工作中,业委会代理业主施行对物业服务企业的监督工作,然而,企业到底有没有严格按照服务合同以及行业标准履行自己的职责?在履行职责的同时是否有偷工减料的行为?

这些都需要利用标准体系的专业数据进行测评工作才能知晓,而许多业委会的成员中根本就没有这方面的专业人才,常规运作中都只是摸着石头过河,从门外汉逐步推进,慢慢入行,但终究难以对其进行准确定位。

我们建议由行业主管部门联系专业的测评单位或者研究院校,以购买服务的形式将专业队伍引进到管理工作中,通过他们的量化体系测评标准,考核物业服务企业是否真正达标,辅佐业委会做好监督工作,并根据阶段性的测评,对物业服务企业施以奖惩措施,以此来激励良性竞争,促进行业规范,提升整体水准。

依托云端数据

架设信息车库

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停车问题的困扰并不能靠小区自己的资源容量来解决,越来越多的业主会考虑购买新车,而停车位就只有这些,偶尔有小区能靠周边道路施行夜间停车或是借用附近资源,那也只是因为地理原因占得先机。

在这个大数据时代,我们设想能否在各方协商好价格、时长、管理、安全等条件的前提下,依托云端数据平台,购买专业的服务团队,将一定范围内的商圈和小区停车情况联动起来,通过建立统一的指示牌和APP软件,及时显示整体停车位分布和余量情况,通过专业化操作,让业主有“位”可停,实现各方共赢。

新增专款经费

激励工作热情

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担任业主委员会工作是一件大公无私的壮举,从付出程度来看,每一位业主委员会成员都是社区内最大的志愿者,非从事物业管理工作行业的业主是不能明白这其中的艰辛的。

根据参考文件业主委员会委员每月可以享受津贴补助,其经费来源从社区公共部分收益中支出,这项规定虽然能够给予业主委员会成员一定的资金补贴,但其来源却让许多业主委员会成员选择不设立津贴,毕竟不理解的业主看到后也会对业主委员会的工作抱有异样看法,这不利于社区物业管理工作的顺利进行。

因此,我们建议政府部门应该就业主委员会津贴部分建立专项经费进行拨款,让他们拿得放心,工作就更尽心。

结束语

物业管理的本质属性是服务,尤其是对人的服务,作为一个物业管理企业,要提高服务满意度,首先要提升工作人员的服务意识,将业主对物管服务的认可和信任作为提升服务质量的出发点和归宿点。

在具体工作中将物业管理始终定位在服务上,努力追求最细致、最完善的服务。同时,物业管理水平的高低影响着居民的生活质量,业主与物业之间的纠纷影响着社会的稳定。

所以,面对不同的主体,我们应该设立不同的对策,既能发挥业主的主观能动性,激发他们的自治能力,将业主作为物业管理工作中所有权人这一主体充分展现出来,让社区内的业主共同参与管理;也要协调处理好企业和业主之间的关系,让物业服务企业在得到应有盈利的同时,将物业管理工作的质量提升到位。

只有让双方都能够明白自身在社区内的职责所在,他们才会真正正视管理过程中出现的种种问题,共同参与,协力解决,构建物业管理工作新篇章。

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