物业管理定岗定编原则与实际操作

物业管理定岗定编原则与实际操作

岗位设计的原则

1、因事设岗原则。从“理清该做的事”开始,“

以事定岗、以岗定人”。设置岗位既要着眼于企业现实,又要着眼于企业发展。按照企业各部门职责范围划定岗位,而不应因人设岗;岗位和人应是设置和配置的关系,而不能颠倒。

2、整分合原则。 在企业组织整体规划下应实现岗位的明确分工,又在分工基础上有效地综合,使各岗位职责明确又能上下左右之间同步协调,以发挥最大的企业效能。

3、最少岗位数原则。 既考虑到最大限度地节约人力成本,又要尽可能地缩短岗位之间信息传递时长,减少“滤波”效应,提高组织的战斗力和市场竞争力。

4、规范化原则。 岗位名称及职责范围均应规范。对企业脑力劳动的岗位规范不宜过细,应强调留有创新的余地。

5、客户导向原则。应该满足特定的内部和外部顾客的需求。

6、一般性原则。应基于正常情况的考虑,不能基于例外情况。例如,90%情况下这个岗位需要多少工作量,多少工作强度。

物业管理定岗定编原则与实际操作

岗位设计考虑的主要方面

一、主要工作:

平常这个岗位做哪些基本工作? 为了实现相应的岗位目标,这个岗位需要做哪些工作? 在各个具体工作之间如何分配时长

二、 需要利用什么资源和工具:

为了达到岗位目标应该利用那些资源? 系统、报告、文件、要求、其他。

三、 能力要求:

做本岗位工作的应具备何种条件? 知识、能力、品质;人际交往、教育水平、背景与经验等。

四、业绩考核:

该岗位工作的业绩如何考核?主要考核指标是什么?

五、汇报关系:

该工作向谁汇报?该工作的同级是谁?下级是谁?与其他同事的权利和责任的划分?

六、 工作量:

这个岗位需要处理多大的工作量?

物业管理定岗定编原则与实际操作

各岗位人员编制标准(建议)

一、公共事务人员劳动定额

1.15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。

2.15万平方米以下不高楼宇巡查组,只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米,增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米,增设1人。

3.干部配置:15万平方米以下设置主管1人,不设班(组)长;15万平方米以上,设置主管1人(可由管理处副经理兼),住户服务中心班长1人,巡楼班(组)长1人。

二.保安人员劳动定额

1 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。

2 全封闭小区每入口需设置3个(三班倒)。

3 巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右。

4 封闭停车场每出入口处应设置3人。

5 30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人。30万平方米以上可增加组长一级干部,平均按每5-8万平方米配置组长1人。

6 智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时,可适当养活保安人数,但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。

7 保安人员综合劳动定额:每2000-2500平方米配置1人。

三.机电维修人员劳动定额

1 每个高压配电房值班电工3人。

2 水工每10万平方米配置1人。

3中央空调每10万平方配置1人。

4 电梯工每10部电梯配置1人。

5维修电工每10万平方米配置3人。

6综合维修工每10万平方米配置2人。

7干部配置标准:

★30万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;

★30-80万平方米以上,配置主管1人,运行班(组)长1人,维修班长(组长)1人。

★80万平方米以上,可考虑配置主管1人,运行班(组)长1人,机电维修班(组) 1人,综合维修班(组)长1人。

8 综合劳动人数定额:每10万平方米10-12人。

四.清洁人员劳动定额

1 梯级清扫:14层/小时/人。

2 地面清扫:300平方米/小时/人。

3 拖楼梯:13层/小时/人。

4擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线:12层/小时/人。

5 洗地毯:360平方米/小时/人.

6 刮玻璃:4平方米/分钟/人.

7 清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10分钟.

8 8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人.

8 干部配置标准:10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人

9 保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人..

五.园林绿化部人员劳动定额

1 绿篱及灌木修剪

(1)墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时;

(2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时;

(3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数;

2 大树修剪:

(1)冠径15米以上,需三个配合.1棵/8小时3人,平均0.05棵/

人.小时

(2)冠径10-15米,需三个配合.3棵/8小时3人,平均0.125棵/人.小时;

(3)冠径5-10米,需二个配合.12棵/8小时2人,平均0.75棵/人.小时;

(4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人.小时;

3 剪草

(1)特级、一级草坪:360平方米/人、小时;

(2)二级草坪:280平方米/人、小时;

(3)***草坪:用汽垫机剪180平方米/小时;割灌机剪60平方米/小时;

(4)四级草坪:用割灌机剪,40平方米/小时。

4 施肥

(1)粒肥:撒施,550平方米/小时;点施灌木,240棵/小时;点施盆花,900盆/小时;点施小乔木(环施),50棵/小时;

(2)液肥:机施两个配合,平均250平方米/人、小时;手喷,室内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时;手淋,200棵/人、小时;

5 喷药:机喷,平均350平方米/人、小时;壶喷,室内大植物15棵/小时;室外中小植物25棵/小时;小型盆栽壶喷200棵/小时。

6 淋水:自动喷淋平均8000平方米/人、小时,人工淋平均2000平方米/人、小时。

7 花苗上盆:时花平均250盆/人、小时,苗木平均200盆/小时。

8 花木出圃质量修整:时花平均500盆/人、小时,小盆观叶植物150盆/人、小时;大型观叶植物平均10盆/小时。

9盆景

(1)修剪:小盆平均10盆/小时,中盆平均5盆/小时,大盆平均2盆/小时;

(2)换泥转盆:小盆平均8盆/人小时,中盆平均2盆/小时,大盆需两个人以上配合,平均1盆/人小时。

10 插花

(1)一般插花:

★盆花。小盆8分钟,中盆20分钟,大盆35分钟。

★花束。小束15分钟,中束25分钟,大束35分钟。

★花篮。小篮10分钟,中篮15分钟,大篮25分钟。

(2)创意插花:

★盆花,小盆20分钟,中盆40分钟,大盆90分钟。

★花束,小束25分钟,中不40分钟,大束60分钟。

★花篮。小篮20分钟,中篮40分钟,大篮80分钟。

11.机械检修:正常的周期性检修每月2天/人,突发性检修按机械故障的修理难度而定。

12 残花清理:.报废残花的清理平均400盆/人小时;可重新利用残花的处理平均300盆/小时。

13.杂物清除:人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等;化学除草坪平均每小时700平方米/人。

14. 按绿地面积计:每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人,每5亩花木生产地需工人4人。

15.建筑内绿化管理:按每20000平方米建筑用地面积(或每200户业主)配1名绿化工。

16.干部配置标准:

30万平方米以下,设主管1人,园艺师2人,不设班(组)长;30万平方米以上,设主管1人,班组长2人,园艺师每10万平方米配置1人;如有花木基地时,可增设花木基地主管1人。

17.园林绿化部人员综合劳动定额:每10万平方米3-4人,花木基地工人每5亩配置4人。

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