「分享」2018版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》

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今天看到深圳市福田区景洲大厦业主委员会邹家健主任分享的物业合同,觉得不错,分享给各位业主们。业主们头条号分享。

「分享」2018版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》

文 | 邹家健

景洲大厦业委会主任,社区治理专家,著名维权人士

「分享」2018版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》

上期导读请戳☞:原物业被解聘后拒绝移交资料和公共资产 业委会状告物业一审胜诉

「分享」2018版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》

2018版《深圳景洲大厦物业管理服务合同》

(2018年1月1日至2020年12月31日实行)

甲方:深圳市福田区景洲大厦业主委员会

乙方:深圳市印力物业服务有限公司

2017年12月1日至3日深圳市景洲大厦业主大会投票表决通过,深圳市印力物业服务有限公司获得景洲大厦物业管理服务权。经甲、乙双方友好协商,深圳景洲大厦物业同景洲停车场(合同单签)管理服务合并采取“定额酬金制”,两合同合并每年定额酬金12万元(其中大厦物业按60%分摊列支、停车场按40%分摊列支),按季支付。管理服务期限为3年,从2018年1月1日至2020年12月31日。为保障景洲大厦物业管理服务正常进行,根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物管条例》等国家、地学习方法律法规,本着“明晰小区产权归属,明确双方权利义务”的原则,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲乙双方达成以下合同条款。双方约定并达成共识:物业管理是一种有偿的商业服务,应遵循市场经济的原则规律,本着公平诚信的商业道德,双方友好合作,共同发展,实现双赢。

第一条 景洲大厦小区物业基本情况

景洲大厦小区位置:深圳市福田区新洲北辅道商报东路87号。景洲大厦1997年4月开工建设;1999年1月竣工验收;地产开发商为:深圳振业(集团)股份有限公司。景洲大厦建筑面积:45945.25平方米,其中两座31层塔楼住宅公用面积:6,324.45平方米。景洲大厦不计容积率的建筑面积:6,759.40平方米,即地下停车场附一层:3,071.44平方米;地下停车场附二层:3,687.96平方米。景洲大厦停车场规划为不计入容积率的小区住宅公共配套设施,其产权属全体住宅业主共有。景洲大厦现有6处非收费公共物业管理和业主活动用房,其产权属全体业主共有: A座4C业主活动室;A座1G公共商业用房;A座4H、B座4H:保安宿舍用房及景洲大厦大堂旁物管处办公室、消防监控设备室、业委会办公室。景洲大厦共有住宅物业440户;裙楼商业物业2户。

一、2017年12月经重新核实业主产权证,深圳景洲大厦收费总面积:45,568.51平方(其中36.88平方为维业公司占用景洲大厦小区公共部分面积),全年景洲大厦物业管理预付金预收费总额为:1,852,619.40元,具体预收费项目为:

1、景洲大厦住宅(338户)总面积:42,621.94平方X 住宅物业管理预付金3.00元/m2 == 127,865. 82元/月X 12个月==全年住宅物业管理预付金应收:1,534,389. 84元/年

2、其中住宅改商业杂货店(2户:A–1D、A–1E)总面积:106.42平方X 住改商物业管理预付金9.00元/m2 == 957.78元/月X 12个月==全年住改商物业管理预付金应收:11,493.36元/年

3、景洲大厦裙楼商业总面积:2,840.15平方(中国银行:322.77m2+维业装饰:2480.50m2+36.88(占用景洲公共厕所面积)平X 裙楼商业物业管理预付金9.00元/m2 == 25,561. 35元/月X 12个月==全年裙楼商业物业管理预付金应收: 306,736.20元/年

二、景洲大厦日常本体维修基金收费总面积:45,568.51平方X 0.25元/m2== 11,392.13元/月X 12个月==全年日常本体维修基金应收:136,705.53元/年。2017年12月1日至3日深圳市景洲大厦业主大会投票表决通过,从2018年起,暂停收缴日常本体维修基金。

特别备注:

1、以上面积是根据景洲大厦地产开发商售楼数据和已收到的业主产权证面积统计,统计时长: 2017年12月20日,面积如有出入以业主产权证登记数据为准。景洲大厦A、B两座塔楼为纯商品住宅物业;现有2户“住改商”开杂货店。

2、2017年12月1日至3日深圳市景洲大厦业主大会投票表决通过,因景洲大厦日常本体维修基金收缴额与每年实际维修支出严重失衡,从2018年起,业主大会共同决定,景洲大厦暂停收缴日常本体维修基金。根据谁使用谁维修、谁付费的市场原则,从2018年1月起,景洲大厦各楼层范围的公共维修,由该楼层业主共同承担。景洲大厦商业裙楼主体、屋顶、管网的公共维修,由裙楼业主共同承担。景洲大厦大堂、内院等其它公共维修,由景洲大厦住宅(含住改商户)业主共同承担。景洲大厦停车场维修,在停车场业主所缴纳的停车费中列支。

3、景洲大厦2层裙楼为“不含地价”的小区公共配套商业用房,规划使用功能为“商场”。1998年至2008年,被景洲大厦开发商擅自改变原小区配套“商场”规划使用功能,出租改作酒楼,造成小区长达10年的环境污染。2007年4月,在景洲大厦业主完全不知情的情况下,深圳规划国土主管部门擅自改变景洲大厦原小区配套“商场”规划使用功能,将“不含地价”的2层配套裙楼及景洲大厦消防隔离通道、设备架空层、设备机房分割划归景洲大厦开发商;2009年6月,景洲大厦开发商将景洲大厦小区公共配套“商场”出售,改为一家民营装饰企业办公楼。景洲大厦业主委员会保留对以上改变法定规划使用功能责任者进行追诉的权利。

第二条 景洲大厦物业管理服务范围及责任划分

景洲大厦物业管理服务范围:景洲大厦红线以内至业主户门以外,及本合同特别备注责任范围以外的所有公共部分及公共设施设备。主要包括 —-

一、承担景洲大厦房屋建筑本体共用部位:住宅大厦塔楼楼顶房盖(有历史违建、圈围占用楼顶天台的,自行维护维修)、梁、柱、外立面墙体和基础等承重结构部位、楼梯间、走廊通道、电梯厅、信报箱厅、大堂门厅及天花吊顶、设备机房等的维修、养护和管理。承担景洲大厦公共场地、建筑物共用部位、消防通道的环境清洁卫生、垃圾的收集、清运;小区四害消杀;公共区域绿化;内外院、地面道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、污水井、停车库抽水泵房、路灯照明、自行车房等的维修、养护和管理。

二、承担小区公用设施设备的日常养护和维修,如:小区发电、加压供水设备、配电系统、楼内消防、视频监控、门禁、车场道闸、抽风排烟、抽排水、住宅电梯、供水、消防供水系统、视频监控、门禁、对讲(户内对讲机费用由业主承担)、信报箱(换锁费用由业主承担)、油漆铁艺栅栏、油漆管线竖井防火门;大厦空调风扇维护维修;公共通道门禁门锁维修更换;小区公共照明、等设施设备、消防等,以上不含业主户内所有供电、供水、排水、排污管道、燃气、对讲机设备的维修、养护、管理和运行服务。以上项目的日常维修物料费用,在业主物业管理预付金中列支。

三、景洲公共设施设备的大修改造及新增、整体更新更换,大厦主体外墙、户外公共管道、小区道路改造、小区发电设备的更换改造在日常本体公共维修金中列支。日常本体公共维修金费用不够时,由业委会负责组织业主按深圳物管条例规定续筹。住宅大厦可在景洲大厦公共收益积累中列支。

四、业主以门为界,自行负责户内业主家电、空调滴水管、室内灯具、水龙头、厕便器、户内供水管网、户内上下污水管道、电路老化等的维修,费用自理。业主家发生排污管道老化漏水,不得损害相邻业主利益,为减少受损,受侵害一方当事业主,可书面向物管服务中心申请对肇事方停水停电,以减少楼下业主损失。景洲大厦住宅塔楼楼顶天台及四楼住宅楼平台部分(裙楼平台属裙楼业主专有部分),属小区公共部分范围。鉴于历史原因,凡在景洲大厦楼顶天台和四楼住宅平台围合搭建了房屋、阳光棚、围栏的,将自行承担其相关楼层的防漏水、隔热层维护维修,小区物管不承担以上楼顶、平台房屋、墙体、地面、漏水等的维护维修。

五、景洲大厦实行24小时封闭式管理,对景洲大厦规划红线内范围进行全天候监控巡视,实行外来人员检查登记出入制度,配合和协助公安机关做好小区安保工作。杜绝外来推销人员进入小区散发、张贴广告,及其它非公益性的商务活动。业主快递收发和快餐外卖一律到东门岗领取;拒绝外来人员进入小区聚众赌博。景洲大厦禁养大型、烈性犬只;严禁传播封建迷信和邪教宣传。

六、负责小区康乐健身区设备设施的日常监管。该设施出现损坏需要维修时,乙方应及时进行维修,若设备存在安全隐患时,乙方应及时报请甲方同意后予以拆除,以防器材损坏发生意外。

七、做好景洲大厦物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。做好政府法规和行业规定应由物业管理公司承担的其它工作。

第三条 景洲大厦物业管理服务标准

一、乙方按《深圳景洲大厦物业管理服务合同》和国家一级同级别的物业管理规范标准为甲方提供物业管理服务,并以此国家服务标准作为管理服务考核标准。

1、 安全:对小区实行全封闭管理,24小时视频监控,保安不缺岗,不脱岗,确保小区住户安全零发案。确保小区消防、视频监控系统正常使用,可随时调阅查询。保安上班不玩手机,不得脱岗或在岗睡觉。

2、 卫生:加强小区卫生保洁监督,每天清洁各楼层及电梯、大堂、公共环境。保证楼内公共区域无蟑螂、老鼠;保持小区道路及大厦公共空间整洁;加强对住户装修的监管,夜间和法定节假日禁止装修;杜绝违规拆移承重墙装修;禁止在户外加装向外扩展的笼式防盗窗网;禁止违章乱搭建。每周五清洗一次大堂及公共路面;每年3月、10月两次清洗大厦储水池,保证业主饮水卫生安全。做好垃圾分类清运工作,加强对楼内乱扔垃圾行为的排查管理,对不文明行为予以点名曝光。

3、设备运转正常:保证大厦公共设施设备正常运行;加强大厦发电、排污、抽排水、排烟设备、电梯、消防、监控、门禁、车场系统等的维护保养,确保正常运行。保证小区日常照明和监控、门禁等设备能正常使用,每晚天黑开灯,22时关闭大厦大堂、电梯厅大灯。按时开关公共照明。到时不开灯、不关灯,每发现1次处罚20元。

二、若因乙方监管失职失查和维修不善,造成小区公共设施设备损坏、丢失,电梯坠落伤害和公共地面、墙体损坏,乙方将承担修复、赔偿责任。若由业主造成损坏的,相关当事业主应承担修复、赔偿责任。

三、在合同到期时,乙方应保证各种公共设施设备能正常运行移交,否则将承担修复、赔偿责任。为了保证物业管理服务的品质和物业管理服务的正常进行,参照当前物业管理行业应聘规则,乙方获应聘签约后5日内,向甲方缴纳物业管理服务保证金壹拾万元,合同期满,若乙方无违约行为,甲方按原款不计息全额退还乙方。

第四条 景洲大厦物管服务收费标准及管理

一、收费标准:经甲乙双方收支成本预算,景洲大厦按国家发改委规定,实行市场机制调节物管收费标准,即先核算收支成本,再确定收费标准。景洲大厦物业管理服务采取“定额酬金制”,业主所缴纳的物业管理预付金,属事前预付费性质的专项管理服务预付费,年终结算,节余或不足由业主共同承担。物业管理预付金不属物管公司和业主委员会收入。经景洲大厦业主大会共同表决通过:2018年1月1日起,景洲大厦物业管理预付金按如下标准预收:景洲大厦住宅物业按每平方米3. 00元/月预收;景洲大厦商业物业,统一按每平方米9. 00元/月预收(景洲底层2户“住改商”杂货店、裙楼商业写字楼)。

二、缴费方式 :每月5日前,业主和租户,提供建设银行账户按月进行转账扣款缴费;每月10日前,业主和租户自行通过手机银行等任何方式进行转账缴费,自行转账者,切记写上缴费者房号、车牌号。为保障业主资金安全和所有缴费资金入库到位,2018年1月1日起,景洲大厦物管服务中心前台缴费不收取现金,业主所有任何费用,一律直接转入景洲大厦建行公共账户,禁止业主、租户缴纳现金,或违规将任何缴费资金转给物管员工代收代缴,由此发生的任何经济损失和纠纷由当事人自行承担,自行解决。

三、缴费日期:经景洲大厦业主大会共同决定,景洲大厦本体维修金每年1月10日前,按年度一次性收取(2018年暂停收取)。景洲大厦物业管理预付金,每月5日前委托建设银行转账扣款、10日前完成当月物业管理预付金和上月水费的收缴。逾期欠费,从当月11日起,每天每笔欠费加收1元违约滞纳金;跨月欠费,每天每笔欠费加收2元违约滞纳金。2018年3月起,景洲大厦民用水费,移交由深圳市水务集团直接抄表到户,计费收费,自来水费欠费由水务集团按每天1% 收取违约滞纳金。

景洲大厦停车费每年3月、6月、9月、12月20日前,按季度收取下一季度停车费,逾期不按时续缴停车费者,视为放弃在本小区停车处理,其停车月卡资格转让给其他排队候补业主。业主、租户按年预付全年物业管理预付金、停车费,遵从自愿。

四、经景洲大厦业主大会共同决定和甲乙双方共同约定:2018年景洲大厦继续实行“财务共管、资金自管”,即景洲大厦小区业主缴纳的物业管理预付金、停车费、本体维修金、临时停车费、小区空间使用费及电梯广告费等所有预付金及公共收入,一律存入景洲大厦业主大会银行公共账户,由景洲大厦业主委员会直接监管。“资金自管”只是小区资金监管主体的变更,其余物管合同所委托的管理服务职责不变,税收按国家政策规定执行。景洲大厦物管收缴费实行无纸化运作,物管服务中心不再向业主投送纸质缴费通知,每月5日前各住户应缴费金额,在景洲大厦信息屏、业主沙龙微信群公布,需要清单的业主/租户,完成缴费后可到物管中心免费打印。

五、经甲乙双方协商,景洲大厦“资金自管”后,乙方只对所收取的物业管理服务酬金、物业管理人力薪酬、临时停车费收入部分,承担财务做账、报税纳税职责。景洲大厦物业管理预付金、物管外包项目等,其它收支账目的日常收缴费账目核对、报表账册填报、做账报税等,由甲方通过委托第三方财务机构或外聘财务人员完成,委托外聘第三方的费用,在景洲大厦物业管理预付金中列支。乙方和第三方的财务收支月报及税收报表,按月提交给景洲大厦业主委员会审核。为了相互制约,有效监管小区公共资金,保障小区公共收支公开透明,保障公共收入资金不被挪用侵占,景洲大厦建设银行公共账户甲、乙、第三方均可适时查询。甲乙双方约定,进入该公共账户的资金,任何一方不能提取现金,所有支付实行网上转账支付(银行对账单自动留下转账记录痕迹)。

六、乙方要加强收费缴存监管,协助甲方做好物业管理预付金、停车费等小区公共资金的催收缴存,所有一切收入一律如实存入景洲大厦业主大会监管账户。景洲大厦物管服务中心日常零星支出,经景洲大厦业主委员会同意,物管服务中心可申请一定金额的备用金,每季度次月10日前,物管中心凭票据进行报销。零星支出报销金额,指定转入景洲大厦物管项目经理账户(银行对账单自动留下转账记录痕迹备查)。若发生临时停车等零星现金未及时缴存入库,被侵占挪用,乙方将承担由此产生的一切责任;若隐满收入, 夸大支出,弄虚作假报销费用,一经发现假一罚十。

七、景洲大厦物管大额维修支出,按景洲大厦业主大会监督委员会审核程序和审核金额列支。景洲大厦物管电梯、保洁、消防等外包项目,由物管公司专业把关选择外包单位及预审外包费用,然后送业委会审核后直接签约,物管公司作为“监督见证第三方”同时在合同上签字确认。景洲大厦所有物管外包项目费用,由甲方通过网上转账或支票转账方式,不经乙方直接转入外包项目承接方账户,由外包方向景洲大厦业主大会提供税务发票。

八、甲乙双方约定:景洲大厦公共账户,由乙方日常使用监管,乙方按双方合同约定的收费标准,每月10日前协助甲方,代为进行物业管理预付金的代扣收缴,做到计费准确,收费公开透明,不乱收费。乙方所代收的临时停车费现金一律如实存入景洲大厦公共账户监管,并作好存转缴费记录,不得挪作它用。乙方如实列表做账,填报现金收支日报、月报,每次月5日前报送景洲大厦业主委员会审核。

九、甲乙双方约定:景洲大厦物业管理预付金同业主缴纳的公共本体维修基金分离;景洲大厦物业管理预付金同景洲大厦小区公共收益分离;景洲大厦物业管理预付金同景洲大厦小区停车场收支分离。以上各项收支单独列账,专款专用,独立核算,自负盈亏。景洲大厦停车场和小区物业管理支出,分别按百分之4/6比例核算支出成本。

十、经景洲大厦业主大会共同决定:景洲大厦自2006年11月1日起,实行住宅禁商,业主(租户)禁止改变“住宅”法定规划使用功能,在小区开公司,从事任何商业活动。个人创业不得损害小区公共人居环境。甲乙双方协商约定,对未获得国土规划部门批准;未取得公安消防部门许可证书;未办理房屋租赁手续;未获得景洲大厦业主委员会批准,擅自改变原法定规划住宅使用功能,在景洲大厦违法违规开办公司的业主或租户,在其公司未搬出景洲大厦期间,物业管理服务费按每平方米10.00元/月收取。甲方授权乙方,不许违规设立公司员工、任何商务推销人员进入小区;为保障业主财产生命安全,所有非住宅物品进出小区,一律开箱进行检查。

十一、小区全体业主、租户应自觉按时缴纳物业管理预付金,不得拖欠。逾期欠费,从当月11日起,每笔欠费按每日1元累计计扣违约金;欠费次月按每日2元累计计扣违约金。甲乙方均有权对欠费期超过1个月的业主进行点名公示通报;对故意欠费期超过2个月的业主,可提起讼诉进行追讨,败诉方除补缴纳物业管理预付金外,还应承担胜诉方合理的律师费用。乙方积极协助甲方共同作好业主/租户自觉缴纳物业管理预付金、本体维修基金的宣传引导工作。

十二、景洲大厦两座塔楼属纯住宅高层楼宇,楼内二次加压供水属缴费业主共同投资所为,对故意拖欠物业管理预付金及水费,拒不改正者,对长期改变原住宅使用功能在景洲大厦住宅楼内开办公司,拒不搬迁的商业用水、用电户,经甲方同意并报告水务部门、供电部门授权,乙方可协助供水、供电部门停止欠费业主(租户)的供水、供电服务。对改变住宅使用功能,利用住宅违规开公司、隔房中房出租、改做集体宿舍的,按深圳市违建处理办法,一律停止水电供应,待政府主管部门进行处罚、清拆。

十三、甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴纳物业管理预付金。业主委员会全体成员承诺,自觉带头履行缴费义务;反对任何人在景洲大厦耍特权“吃霸王餐”,无理拖欠物业管理预付金,侵害缴费业主的共同利益。乙方应协助甲方作好欠费业主的催缴、统计、记账工作,并按季公布欠费业主名单进行催缴。租户欠费,由业主承担连带补缴费责任。为避免租户欠费风险,出租房屋业主可将物业管理预付金连同租金一并收取,或书面授权物管中心,对欠费租户及时采取停水停电提醒方式进行催缴欠费。

第五条 景洲大厦维修基金管理及维护范围划分

一、景洲大厦“日常维修基金”(本体维修基金)按政府收费标准,每月每平方米0.25元,由业主缴纳。为了保证本体公共维修基金监管到位,景洲大厦业主缴纳的本体公共维修基金同物业管理预付金分离。经景洲大厦业主大会共同决定,业主缴纳的本体公共维修基金每年1月通过银行转账一次性统一扣缴(2018年起暂停收缴)。乙方承诺,本体维修基金为业主委员会代收资金,不属物管服务公司、业主委员会收入,景洲大厦所有本体维修基金直接存入景洲大厦公共账户,逾期不转账缴存视为违约,并将按每日5% 收取违约金。业主拖欠本体维修基金的,由甲、乙双方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行追收处理。本体公共维修基金由甲方直接监管,严格按照规定范围审批使用。

二、景洲大厦本体维修基金的使用,实行“支付凭证”制度,即按物管中心申请立项、报价,经景洲大厦业主大会监督委员会项目审核委员审核批准后,再实施的程序进行运作;工程完工结算后,按审核批准支付标准、范围,凭景洲大厦维修基金“支付凭证”列账报销。

三、物管服务中心未经景洲大厦业主大会监督委员会事前审核批准,擅自先行采购物料、外请施工单位施工的,将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金,将视为《刑法》“侵占公私财物罪”、“职务侵占罪”行为,承担相关的法律责任。景洲大厦本体维修基金的收支账目,每季度次月15日前,由景洲大厦业主大会监督委员会在景洲大厦信息屏、业主沙龙微信群向业主公布,接受全体业主的质询监督。

四、景洲大厦近300万元“公用设施专用基金”2009年已追回,目前存放在深圳市住宅建设局物业专项维修资金管理中心监管。大厦维修需要动用该专用基金时,由景洲大厦业主委员会向基金管理中心提出申请,按基金规定使用项目范围使用。景洲大厦公用设施专用基金的使用范围主要是:大厦主体结构沉降、大厦主体结构墙破裂损坏;公共主体供水、排污管网更换、电梯更换、大型机电设备更换、大厦墙体大修油漆(不含地下车库)等。公用设施专用基金,不承担小区日常维修项目支出。到目前为止,景洲大厦业委会从未动用过“公用设施专用基金”,到2017年12月,景洲大厦在政府托管的“公用设施专用基金”,含本金、利息已达370多万元。

五、为方便业主,物管服务中心可在小区开展物业维修有偿延伸服务,业主如需请物管中心协助维修,实行市场化收费,明码标价,双向选择,所有费用由聘请业主自理。小区门岗代收快递邮件,业主当日取走免费。若隔日取件,每件收取保管费1元。快递公司将快件留置物管门岗让业主自取,若发生快件丢失,物管服务中心不承担赔偿责任。住户丢弃床、柜、沙发、花坛、电视等废旧家俱、家电,应视体积重量大小,向物管保洁员另行支付50元至100元不等的搬运费。住户不得将自家废旧物品丢弃、阻塞在公共消防通道。为保障小区消防安全,禁止电动车、单车、鞋柜、垃圾摆放在各楼层通道,物管处要负责日常巡查监控。

第六条 业主共有物业收入及其管理

一、按照国家发改委相关法规规定,从2016年1月起,景洲大厦停车场收支同景洲大厦小区物管费收支分离,实行独立核算,专款专用,自负盈亏。景洲大厦停车场和景洲大厦小区物业管理,统一委托乙方管理,所有人力、能耗、外包项目等,按40%的比列,在物业管理预付金中列支。

二、按照国务院《物业管理条例》第五十五条规定及释义:利用物业共用部位(地面停车、电梯广告、空间利用)进行经营的收入归全体业主共有。“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”

三、甲、乙双方确认:景洲大厦地面道路广场、地下停车库、红线内公共绿地属小区公共配套共用部位,其建设成本已摊入业主购房房价;景洲大厦地下车库及地面停车场/位属景洲大厦业主共有,产权归景洲大厦全体业主共同所有。景洲大厦停车场及业主共有物业、场地出租的所有收入,归景洲大厦业主共同所有。明晰业主产权,小区公共收益单独列账。独立核算以外的景洲大厦业主停车场收入、及业主共有物业、场地出租、电梯广告等收入,同物业管理预付金分离,纳入“景洲大厦业主基金”管理。小区公共收益每年提留60万元作为小区公共积累储备资金。若出现小区维修资金不足从小区公共收益积累中补贴列支。原景洲大厦中国银行账户资金将作为“景洲大厦业主基金”储备,优先为今后景洲大厦更换电梯、改造供电管线设备等大修积累储备资金;也可按景洲大厦业主大会的决定使用(如:直接向业主发放物业管理费补贴等)。

第七条 景洲大厦业主委员会经费和津贴管理

一、依照物管相关法规,甲乙双方约定,在年度小区财务预算中,每年为景洲大厦业主委员会提供4,500元办公活动经费,该费用在物业管理预付金成本支出中列支。业主委员会办公活动经费按规定范围合理使用,收支账目随小区物管支出一并在支出账目中公示,接受景洲大厦业主的监督。景洲大厦年度业主大会专项经费(含迎新年活动礼品),在小区物业管理预付金或公共收益中列支。景洲大厦业委会委员每月不领津贴,但外出办公交通费用如实报销。

二、根据物业管理相关法规规定和景洲大厦业主大会决定,景洲大厦业主委员会可根据小区工作需要,聘请执行秘书(3000元/月)、小区义工(每小时10元)、财务管家、法律顾问(按市场行情及工作量需求确定),其费用支出在物业管理预付金或公共收益中列支。

三、2018年景洲大厦继续聘用业主大会执行秘书1名,负责小区物管、停车场日常公共事务协调管理和对外联络,参照景洲大厦义工站固定义工津贴发放标准,每月领取税后3, 000元执行秘书薪酬。依照深圳物管相关法规规定,执行秘书薪酬在小区物业管理预付金成本费用中列支。在执行秘书未招聘到岗前,该职位由业主委员会主任兼任, 该聘用需经业委会成员表决确认。

四、景洲大厦业主委员会办公活动经费不足,可由业主募集和接受社会募捐,但所募集募捐到的办公活动经费,不得用于业主委员会成员个人消费使用,并接受全体业主监督。

第八条 景洲大厦业主委员会自律承诺

一、甲方全体成员应同乙方加强沟通,相互尊重;不得利用监督权以权谋私,不得在本大厦物管队伍中安插亲友。严格执行收支财务公开,随时接受业主监督。

二、甲方全体成员应自觉按期缴纳物业管理预付金、本体维修基金和停车费,不得侵占业主利益。不得无理干涉物业管理公司的正常经营;不得无理煽动业主不缴纳物业管理预付金,协助乙方催收物管费用。

三、甲方自觉遵守《业主管理规约》,大力开展社区普法宣教活动,依法履行职责,维护小区稳定,抵制黄、赌、毒、封建迷信。甲方不得作出与物业管理无关的决定,不从事与物业管理无关的活动。不组织、不参与任何危害社会、社区安全稳定的非法集会、集体上访活动。

第九条 物业管理公司自律承诺

一、乙方承诺,严格按《深圳景洲大厦物业管理服务合同》和国家一级物业管理企业服务标准,为甲方提供物业管理服务,保证景洲大厦安全,卫生,设备运行正常。加强同甲方及全体业主沟通联系,相互尊重;接受甲方和全体业主的监督。

二、 乙方承诺,恪守商业诚信和职业道德,严格执行景洲大厦年度收支成本预算,不乱收费,不作假帐,不瞒报收入,不虚报开支,“假一罚十”。乙方承诺加强小区治安管理,对来访人员出入小区严格进行登记,并通过对讲机征得业主核实同意后方可放行进入。乙方承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。

三、乙方承诺,不得干涉甲方业主委员会的正常监督活动。乙方对小区的改造计划须征得甲方同意后方可实施,否则自行买单。

第十条 物管公司监管失职行为认定及赔偿

一、为了避免甲乙双方及业主同物管公司之间的争端矛盾,甲乙双方协商确定,以下行为视为乙方物管公司监管失查失职不作为:

1、外来人员未进行登记放入小区;未通过对讲机征得业主核实同意将外来人员放进小区;未经业主签字将业主家电家具等体积大于4MX2MX4M的物品放行出小区;

2、景洲大厦保安、物管人员缺编不足,岗位缺岗,脱岗;维修、管理人员不公布值班时长,不按时到岗,不坚守岗位,设备维护维修不及时;保安巡逻不到位;搬家开门无人值守;监控室无人值守;

3、门禁、对讲机不能正常使用,呼叫长时长无人应答;视频监控装置维修不及时,发生意外时不能提供视频录像资料;

4、消防设备设施更新改造验收合格后,消防报警、排烟排风设备不能正常使用,安全设施失效;

5、门岗、巡逻、交接班不清,原始登记记录不全;监守自盗;发现案情事故隐瞒不报不公布;对小区违法黄、赌、毒;违规违章乱搭建、乱堆放物品,占用消防通道行为不制止,不举报;未经登记放行小区外人员,进入小区聚众赌博。

6、国家相关法规物管公司应履行但未履行的其它失职行为。

二、乙方负责经办购买公众责任险,保险费用在物管、停车场成本中报销列支。若因乙方物业管理失职,造成业主家庭财产被盗和其它意外事故,除现金、有价证券、珠宝、首饰、珍贵字画、邮集、古董、便携式电脑等数码产品外,乙方将按“家庭财产保险标准”并参照其理赔办法,承担赔偿责任。在确定为乙方失职责任后,但案犯尚未抓获时,乙方应按“家庭财产保险”理赔程序时限,先行对业主损失财物进行赔付。

三、乙方负责外包项目承接单位的选择推荐,外包合同的审核把关,外包合同由甲方同外包方直接签署,乙方作为被委托管理“第三方见证人”在外包合同签字盖章确认,并负责外包合同的执行落实监督管理。

第十一条 合同的终止、续约与交接

一、双方约定并达成共识:物业管理是一种商业服务,应遵循市场经济的原则规律,本着公平、诚信的商业道德,双方合作互动,共同发展进步,实现双赢。

二、景洲大厦物业管理服务合同到期后,双方均有权平等选择去留,尊重对方的选择。合同到期,双方合同关系即自行终止。乙方应提前30天按政府、行业法规,填报固定资产、办公设备、家具、大厦各种资料、警用器材;填报财务报表、扣款账号、业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆登记资料、停车场经营许可证资料等交接清单,送业主委员会审核。合同到期前5日,双方应共同协作做好移交准备工作,并保证所移交的机电、供水、消防、监控、车场、对讲机等各类公共设施设备能正常运行移交,否则将承担修复、赔偿责任。合同到期前15日,新旧物管双方提前办理停车场经营许可证更名手续;乙方提前向甲方(或新物管)移交业主/租户信息、门禁卡编码资料、停车场车辆经营许可证等登记数据资料。

三、乙方愿意续签合同,应在合同到期前90天,书面通知甲方。由甲方进行公示通报,召开业主大会进行表决确认。管理服务期间乙方无重大失职过失,无账务弄虚作假,无违约行为,表决结果业主满意率达到60% 的,由甲方直接同乙方续签合同。年度业主大会表决,业主满意率达不到60%,合同自行终止,由甲方另行招聘物业管理服务公司。

四、在本合同执行期间,甲、乙双方不得单方提前中止合同,任何一方单方提出中止合同将视为违约行为,将承担壹拾万元(10万元)的经济赔偿责任。因合同一方违约,或不可抗力因素而导致提前中止合同的情况除外。

五、双方约定,在本合同执行中,若乙方的管理出现严重治安安全事故,造成业主家庭财产损失;若乙方管理失职或不作为,造成物管服务质量严重下降,经甲方多次提出不整改或整改效果不明显,双方意见分歧严重,双方协商不成功,甲方可免责单方提前提出中止物管合同。

六、新老物业管理公司的选聘交接过渡期为3个月,原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务;3个月过渡期满后,必须按规定进行交接、撤离。老物业管理公司合同到期前擅自单方扣押应付业委会款项资金,不进行财、物交接、不按期撤离,甲方业主有权拒绝支付物业管理酬金,拒退10万元质保押金。

第十二条 双方争端与解决方式

一、一方单方解除合同的理由不充分的,另一方有权请求赔偿损失。

二、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的,应向甲方赔偿损失,损失难以计算的,按照全体业主2个月物业管理预付金总额计算。

三、乙方服务未达到服务标准,给物业共同利益造成损害的,应向甲方赔偿损失;给业主个人造成损害的,应向业主个人赔偿损失。

四、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的,应平等协商解决。协商不成的,任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼,判决结果对各方均有约束力。

第十三条 其他事项

一、本合同所有附件均为本合同的组成部分,具有合同同等的法律效力。2017年12月3日景洲大厦业主大会授权景洲大厦业主委员会主任邹家健签署本合同。本合同对景洲大厦全体业主及其他居住人具有法定的约束力。

二、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主管理规约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的,以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的,应获得甲方批准。

三、本合同(含附件2份)一式三份,甲乙双方各执一份,一份交政府主管部门备案,三份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效,对甲乙双方及景洲大厦全体业主具有法定的约束力。

附件:《景洲大厦年度物管收支成本预算》、《物管延伸服务收费标准》

甲方:深圳市福田区景洲大厦业主委员会

负责人: 邹家健 (业主大会授权)

签署日期:2017年12月30日

乙方:深圳市印力物业服务有限公司

负责人:赵诗坤

签署日期:2017年12月30日

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