做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

物业管理作为新兴的服务行业,它是一个完整的系统工程,从物业的规划设计开始,到物业建成投入使用后管理工作的正常运行,由若干组成:

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

一、物业管理的基本程序

1.物业管理的前期介入

正常的物业管理在物业的规划设计阶段就要介入,以便从物业管理的角度看房屋设计方案是否合理,为设计部门提供物业设计方案的咨询建议。

前期介入的意义:

(1)有利于完善规划设计方案,减少缺陷和漏洞,使之更加符合后期物业使用的要求,从而增加项目开发的成功系数。

(2)有利于物业管理公司对物业的全面了解,以便在市场竞争中获取物业的管理权。

(3)有利于减少工程返工和工程质量的难点,减少后期业主使用中的后遗症,为后期物业管理做好准备。

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

项目前期介入的三个阶段

2.筹建物业管理组织

物业在竣工交付使用之前,应落实物业管理单位,主要有以下几种方式:

(1)开发商向社会公开招标,通过公平竞争选聘优秀专业物业管理公司。

(2)开发商自己成立物业管理公司进行自行管理,或交由属下物业公司管理。

筹建工作的内容:

(1)拟定物业管理服务中心组织架构(依据项目管理面积、管理内容、服务标准确定人员编制)。

(2)设计物业管理模式,草拟和制定管理制度(管理模式就以业主或使用人的希望与要求,结合物业特点进行设计)。

a) 管理服务目标

b) 各岗位职责范围

c) 操作程序

d) 服务规范

e) 住房手册

f) 文明公约等

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

项目组织架构图

3.物业管理的验收与接管

物业验收分为竣工验收与接管验收。

竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续。

接管验收则是物业管理公司依据《房屋接管理验收标准》及省市有关工作验收的技术标准规范和质量标准,对所接管的物业进行验收。

物业接管是开发商向物业管理企业移交的过程(主要内容:明确物业的管理、维修、养护等项目内容和责任方式),物业管理企业通过接管验收,即由物业管理的前期介入,转入到物业管理的实际操作阶段。

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物业验收接管

4.住户入住与装修管理

办理接管验收之后,物业管理企业即及时制订发出“入伙通知书”,业主按通知规定时长前来办理入住手续。物业管理企业主要做以下几点工作:

(1)做好入住前清洁卫生工作——让业主和租户接到一个整洁的住宅或办公室。

(2)加强入住阶段的安全保卫工作——保证业户财产和人身财产安全。

(3)办好各种入伙手续(住户手册、收楼须知、收费办法、验收登记、领取钥匙登记、物业管理协议)。

(4)做好装修管理工作,制定《装修管理协议》。

做为“业主”和“物业人”,应该了解的物业管理内容

入住装修流程

5.物业管理运作与系统协调

住户入住后即进入日常管理和维修养护的运作阶段,此为物业管理最经常、最持久、最基本的物业管理内容:

(1)物业资料、业户资料档案建立。

(2)房屋主体管理工作。

(3)机电设备养护维修(电梯、消防、供水电、中央空调、通讯等)。

(4)公共配套设施的养护与维修。

(5)环境绿化与卫生清查。

(6)治安保卫。

(7)物业相关系统关系协调(自来水公司、供电局、煤气公司、居委会、环卫局、公安局、城管局、住建局等)。

二、物业管理的范围

物业管理是一项范围相当广泛的多功能全方位的管理工作,其涉及的业务满园而言可划分为以下四大类:

1.物业管理的基本业务

物业管理的基本业务就是对物业进行日常维修养护和计划修理工作。

每项物业的房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施,都必须时刻处于良好的运作状态,否则就难以发挥物业应有的效能。因此,维护保养是物业管理最基本的业务,是保持物业完好,延长物业使用寿命的重要保证。

2.物业管理的专项业务

(1)治安保卫。即楼宇或小区范围内的安全、保卫、警戒等工作,还可延伸为排除各种干扰,保持生活工作分环境的安静等。

(2)环境卫生。包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄清除等,以求保持物业及其周围环境的干净整洁。

(3)消防安全。包括消防制度的建立和执行,消防器材的配备并使之常年处于良好状态等。

(4)园林绿化。从事物业辖区范围内的绿化建设与保养,保持清新怡人的生态环境。

(5)交通停车。包括负责物业辖区范围的交通安全、指示路牌、车位停泊、路灯保养等,保持道路、过道、电梯、扶梯等平面及垂直交通的顺畅。

(6)日常修理。即对业主提出报修的项目予以修缮解决。

3.物业管理的特色业务

(1)特约服务:车辆保管、房屋代管、预约上门清洁、代聘保姆、家庭护理、家电维修、土建维修、装饰工程等。

(2)便民服务(是物业企业和社会联合举办的社区服务项目):银行、快递、商场、饮食、美容、教育、养老。

以上物业管理的基本业务、专项业务是当前物业企业开展的基本物业服务内容,但随着当前时代及物业行业的发展,物业企业的规模化、专业化、市场化等原因,大型的物业企业越来越多的向物业特色业务、多种经营业务转变发展。

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