商品房制度实施后，业主与物业公司之间的矛盾与冲突时有发生。随着《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》的实施，小区的物业管理也走上了法治化的轨道。

本文依据上述法律法规和规章，对物业管理区的划分、业主大会成立与职权的相关法律问题作以解读。

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物业管理区域的划分

物业管理区域的划分，应考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市政府制定。

小区有大有小，小的只有几幢楼，大的分成ABCD座。如何划分物业管理区，各地都有具体的办法，但总的划分原则，是——共同设施便于分割、管理和计量。

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业主大会成立的要求

一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

同一个物业管理区域内的业主成立大会，选举业主委员会，应当在当地房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下进行。

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业主大会的成立

1． 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当向有关部门报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，如物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等。

2． 行政主管部门或者街道办事处、乡镇政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

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3． 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。

筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

4． 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

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5． 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

6． 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

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业主大会的职权

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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业主大会的议程

1.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可委托代理人参加业主大会会议。

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2.业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

决定业主大会职权的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害到业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。

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