中指·年度研究:2017中国物业管理盘点

存量时代,房地产行业已经开始进入从开发为主到服务为主的阶段,物业服务企业作为房屋后65年的管理者,掌握着社区入口资源,能够精准把握社区增值服务需求;同时以资本市场为依托,加速规模扩张与业务拓展。在多重利好的大环境下,物业管理行业进入加速成长期,企业顺势而为、乘风破浪,驶向万亿级蓝海。

01

市场前景广阔,行业竞争加剧

1.市场容量巨大,依然是蓝海

① 基础物业管理

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,结合内外部宏观经济环境,预计2017年,全国商品房加保障房的销售面积将达到18亿平方米,2018-2020年,商品房加保障房销售面积将超过40亿平方米,以2016年全国185亿平方米的管理面积为基准,到2020年全国物业管理规模可达243亿平方米;按百强企业管理项目平均物业费计算,未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。(详见:一个万亿的市场,一个行业的逆袭)

② 社区增值服务

预计2017年中国社区增值服务市场规模将达到4545.1亿元,2014-2017年复合年增长率为27.55%,按此增长率计算,到2020年市场容量将达10122.8亿元规模。未来物业管理市场将会有万亿级的发展空间,行业前景将更广阔。

图:物业管理行业未来5年全国市场规模预测

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2.行业集中度再提升,强者恒强局面不断强化

① 百强企业在规模化道路上不断前行,推动行业集中度持续提升

依据企业公开资料,结合百强企业2012-2016年管理面积复合增长率综合测算,2017年百强企业管理面积可达65亿平方米。2017年,全国房屋竣工面积预计可达10.04亿平方米;结合2016年全国物业管理面积185.1亿平方米,推算2017年该面积将达195亿平方米,百强企业管理面积占比将在33%以上。(详见:看企业如何占据未来万亿级行业蓝海?——物业百强企业规模扩张之路)

图:2012-2017年百强企业市场份额及预测

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② TOP10企业市场占有率快速提升,强者恒强的局面不断强化

TOP10企业2017年市场占有率预计将达13.65%(根据企业公开资料、2016年TOP10企业管理面积增长率等综合测算),较2016年提升3.47个百分点,强者恒强的局面不断强化。

图:2013-2017年TOP10企业市场份额及预测

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3.行业竞争愈演愈烈,企业发展路径差异化

① 大型企业强者愈强

行业内将出现部分航母级企业,成为行业的主导和领袖。大型企业凭借雄厚资金实力、深厚品牌积淀、强大资源整合能力等,持续扩大管理规模,挖掘市场价值,企业强者愈强态势持续加剧。

② 中型企业创新求变

中型企业与时俱进,开拓创新,探寻新业务、发展新模式,加速规模扩张,提升盈利能力。

③ 小型企业寻觅出路

对于小型企业而言,保有专属的服务领域、或挖掘并强化自身服务特色,才能在行业快速更迭、洗牌大潮中占有一席之地。

02

紧抓社区入口,布局多元服务

1.把脉社区教育瞻望远方(详见:注意!社区教育应该这么玩)

① 多方竞艳社区教育蓝海

✔ 物业服务企业

目前,万科物业、保利物业、金地物业等通过自建团队或与教育机构合作,引入其教学资源,再结合自身的场地、平台优势,在社区内开展教育服务,开启“物业+教育”新模式。

表:物业服务企业开展社区教育情况

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✔ 传统教育机构和新晋社区教育创业者

表:传统教育机构和新晋社区教育创业者社区早教服务

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② 物业服务企业开展社区教育的优劣势

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③ 物业服务企业开展社区教育的切入策略

✔ 前期切入+后期服务拓展

结合小区家庭教育需求,刚需最强烈的细分市场为切入点,低价或免费提供服务聚集客户流量。此外,基于前期流量积累,逐步延伸附加值较高的服务内容和形式;也可将“社区托管”与“社区养老”相结合,分时利用同一场所的新模式,有效降低成本,增加盈利。

✔ 合作机制:新三板教育类企业

基于自身教育资源的积累成本,企业单独开展社区教育并不合适,可与一些社区教育机构合作(如新三板教育类企业)。

2.借政策春风社区房屋租赁大有可为(详见:快来看看遍地是黄金的社区租赁市场)

① 房屋租赁市场迎政策利好

2017年7月18日,九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。

② 物业服务企业玩转社区房屋租赁

✔ 多家企业已开展社区租赁业务

图:2017社区增值服务开展情况

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✔ 物业公司开展社区租赁主要模式

  • 充当中间人:负责业主房屋信息的收集、发布,安排承租人与出租人见面、看房,签租房协议等。

  • 充当二房东:直接收取承租方租金,同时租赁期间负责对房屋内配套设施维修,对损坏予以赔偿。

✔ 重点企业社区租赁业务一览

表:部分企业社区租赁业务开展情况

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03

吸聚优势资源,资本助力飞跃

1.A股:南都首发通过,打响A股第一枪

2017年12月5日,南都物业顺利过会。截至2017年6月30日,南都物业签约项目265个,签约面积3820万平方米。(详见:数据详解黑马南都坐实国内A股物业第一股)

图:2014-2017年中期南都物业营业收入、净利润情况

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2017年12月14日,碧桂园发布公告称,由于碧桂园物业调整业务策略方向及推进碧桂园物业的股权架构调整,撤回建议分拆申请的决议。

截至2017年12月14日,创业板排队名单中,新城悦的审核状态为“已反馈”,排名为102名。此次IPO计划拟发行4000万股,拟募集资金总计4.35亿元。

2.香港主板:方兴未艾,群雄逐鹿

2017年12月11日,浦江中国登陆香港主板,目前共有6家物企成功赴港上市,雅生活集团有望成为第7家上市物企。截至2017年12月18日,绿城服务和中海物业市值分别达158.33亿港元和65.08亿港元。

图:在港上市物业服务企业市值变化情况

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管理规模方面,2017年中期,彩生活管理面积4.2亿平方米,同比增长30.46%,绿城服务、中海物业管理面积分别为1.17亿平方米和0.99亿平方米。经营绩效方面,绿城服务营业收入22.03亿元,同比增长33.59%,中海物业营收11.37亿元,同比增长6.26%,中奥到家营收同比增幅达82.38%。

图:在港上市物业服务企业收益情况

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3.新三板:数量激增,分化明显

12月2日,全国股转系统进行了集合竞价转让业务和盘后协议转让业务的全网测试,新三板改革指日可待。

2017年初至今,共有23家物企陆续登陆新三板。目前已有60家物企陆续挂牌,平均管理面积约990万平方米,平均营业收入超1.3亿元,保利物业、嘉宝股份、远洋亿家3家企业在管面积超过3000万平方米,营业收入超过4.7亿元。

图:2017年中期新三板挂牌企业在管面积、营业收入分布

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