您有权更换贵小区的物管吗?

您有权更换贵小区的物管吗?

您有权更换贵小区的物管吗?

您是否有权决定贵小区的物管是谁?首先要先搞明白一些必须了解的知识,也就是说贵小区找怎么样的物管公司来为您服务,并不会只停留在您“想”,而在于您的“参与”。

近几周以来在与网友交流过程中,看到了更多愤青对物业管理这一行业的喷骂,也看到许多业内人士对自己委屈为世人不理解时的愤慨。感触很深,其实这里想表述是只是:沟通其实并不难,难的只是您根本就不想与对方沟通;而对方只会站在自己的角度在等着您先走出那一步…

许多人对物业管理如何介入小区的流程是不清楚的,更多人以为小区物业与开发商强加给业主的。之前我在各种讨论中都有解说,现在借此文再简单讲述一下:

您有权更换贵小区的物管吗?

1.前期物业管理合同(请关注“前期”,甲方主体:开发商)

物业管理公司介入小区物管的是先要征得甲方的委托,也就是要先有人与他签委托服务的合同。这个甲方在这个小区的首次签约时是开发单位,而开发单位必须在销售证申办过程前要有一张已经签约的“前期物业管理委托合同”。所以说,在这张合同之前还暂时没有小业主参与的可能。等开发商拿到销售合同之后,才会制作与购房小业主之间的销售合同。这里有许多网友说开发商强行指派物业管理公司的说法也没错,但这是在小业主选择房产之前的一个选择题,虽然你看好该开发商开发的房产,但如果在选择过程中人为的放弃过滤这房产的想他配套,一旦签约之后,再反过来指责配套的强制就会有点牵强。不过,我们也不能因为在前期物管过程中,因为后介入等原因放弃对物管品质承诺的监督。在这过程中,开发单位(物管合同甲方)有不可推卸的管理责任;也就是说,他们是业主对物管质量不到位的投诉主体之一。

您有权更换贵小区的物管吗?

2.物业管理合同(甲方主体:业委会)

当贵小区正式入住日起满足二年或是已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,您的小区的物业管理企业的选聘更换就可以由业主们决定了,但是前提是必须要先在该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府协同开发单位一起组织贵小区业主成立业主大会筹备组,选举产生业主委员会(这是首届业主组织的建立,建立过程中业主的积极参与、当地房办及居委的引导都会直接关系到这一小区在日后物管过程中是否良性运作。

所以说,您如果不积极去参与(或是竞选为业委会成员、或是时刻关注业委会工作并督促),那么最终业委会选聘出贵小区的物管公司是否能让您满意,也是一个未知数。到那时,您再抱怨!再申诉!时长已经晚。当然十根手指伸出来都会有长短,选择权在过2/3业主的手上,总会有人会不满意,这个还是要看心态!

当业委会成立之后的贵小区物管用谁的权利就在你们自己的手上的。签约时长虽然的指导期限,但具体还是由业委会与物管公司协商而定;二年为常态,当然1年签的也有、3年签的也有。无论是多少年,关键是合约中的“退出条款”的约定是否清晰!否则到时走不了或是请不出。

本篇文章的重点是找个怎么样才能让您满意的物业公司?

许多业主虽然在日常生活是非常反感其小区的物管企业,但却在这物管进门时的把关过程中选择了放弃。另外,一些业主过于重视大牌,虽然这也是一种保障,但是合适才是王道。对等的付出及产出才是理性选择新物业管理的重中之重!在之前顾问咨询过程中,针对那些对物业公司的报怨,我曾问过无数刻遍:“怎么样的物业公司才会让您满意?”

1.业内专家的指导意见:

高等级的物业服务企业的资质、高等级诚信承诺信用、大面积物业管理实绩等等,越优越佳!

2.业主的愿景:

大品牌且收费便宜;先进的服务理念且能随叫随到;平易近人且骂不还口更不能动手;关键点:须有非常强的搞点一切的能力!

上述的二点都没错,谁买东西不向着价廉物美?但其中又涉及到一项最关键的:好货不便宜!请问:住宅的物业费能贵吗?曾经有圈内的一位资深的大佬表示,按目前的国家物价及人工,按原来分等收费4档要求,没有9元/平方.月是根本乱表态。那么,让我们看看身边的早先年按4档定价在2.8-3.3元/平方.月间的小区有多少涨过价,目前又涨到那个区位?许多事大家都会选择间隙式短路的回避方式,能工巧匠且精打细算的物业公司真的不多,项目物业经理人就更少,不对等的投入与承诺能完成契约保障吗?所以,回过头来,只有对等的要约及承诺才是满意的基础。

那么我们从那里去设计对等的要约及承诺呢?请您在请物业公司时,先与他聊一聊他如果入驻的这几个方面的承诺及对应的成本:

1.其提供的本物业项目的年度服务内容和标准与其相年度收支预算平衡表;

2.考核机制及督导方式等与物业服务合同如何挂钩?

3.各类费用发生计划与该小区实际需求是否相对应(特别是那些修补要求比较多的二手物业,没有计划的修缮会让物业经费运作混乱,小而全或是应急救火的维修方式,只能让小区物管危机越积越多。)计划亦是一种事先准备、是一种引导消费。不反复投入才是减少投入的最好的管理方法。

4.物业服务费用收缴日期要明确(许多业主都喜欢在终末一次交纳全年费用,这就让前交的业主在帮其垫付,从而影响小区正常的物业费用的使用。)结算方式;

5.日后项目负责人要事先明确,且要确定其在小区服务年限的承诺。

6.其他业主关心的等价要约。

完成好上述基础工作之后,就要进行选聘物管公司流程了,该如何怎么走呢?

1.选聘物管公司前必须先要向当地主管部门报备

国内其他区域因涉及较少(所以在此不展开),这里主要请请上海的情况。当业委会在征得业主大会授权更换物业管理公司的决定后,在所在地房办的指导下落实招标(可选择公开招标、也可以选择意向范围内定向招标)。如涉及公开招标的,业委会至物业所在地的区县房管局公布的受理窗口提交相应材料,办理招标备案(也就是我们常说的通过市内指定的招标平台招标,通过平台推荐招标代理公司或自行聘用招标代理公司)。在招标过程中由代理公司协助向窗口送呈如下资料:

A.《物业管理项目招标备案表》、招标公告、招标文件;

B.《物业管理公开招投标委托书暨承诺书》;

C.业委会关于选聘方案的会议纪要;关于选聘方案的公告、关于选聘方案的表决票样张;业主大会关于选聘物业服务企业的决议;

D.经街道、乡镇或居委会证明的《业主大会议事规则》和《管理规约》;

E.业委会备案证明;

F.物业管理项目的其他的必要材料(如招标代理委托合同、业主大会、业委会的相关情况说明等)。

注:在送呈资料过程中,窗口可能会要求业委会对日后拟选聘物业服务企业的资质等要求(虽然国务院已经废止资质管理,但有些地区还有此要求),所以在资料说明中要考虑在先。另外,所有小区物管数据在送呈资料中要保持一致,千万不要各表中罗列不一。

2.选聘物业公司的过程中业委会的公正性把关很重要!

在落实选聘工作中,谁来制衡业委会工作的公正性是这次转聘物业公司的重中之重,同时业委会为了避免日后因改聘后的物管公司不力的公众责疑,也应该在选聘的过程中多找些监督见证机构及业主代表。具体方式有:1.在有意向选聘新物管后立即向相关居委招呼,并及时邀请所在地的房办、居委召开通气会,为小区业主大会做好充足准备。之后业主委员会应先召开业主委员会会议,就三方通气会上的内容要点落实并讨论公开招投标(或邀标)选聘方案,从而形成业主委员会决定。(切记:必须书面记录会议纪要如有影像记录附加更好)。2.在召开业主大会前应对小区业主人数以及拥有的专有部分面积予以核实确定,明确业主大会投票权数。草拟制定业主大会讨论公开招投标选聘方案的公告、表决票样张。(通常在做此工作过程中,居委的参与会让工作事半功倍。)3.业主委员会必须在业主大会会议召开前15日之前在小区明显位置内张贴召开业主大会讨论公开招投标选聘方案的公告。(切记:一定要有影像记录。)4.按照业主大会议事规则的约定在选聘新物业的投票日期7日前,把选聘送达全体业主,并保存送达凭证。5.之后,就是按选聘方案要求,在规定地点唱票,并将唱票结果书面报经业主大会会议表决通过,由业主委员会在小区明显位置内张贴新公司中标公告。

您有权更换贵小区的物管吗?

要相信自己的眼光!业委会是自己选的,新物业也是自己选的。既然选择了就要给他认真服务好大众的机会与时长;既然选择了,就要把控好自己的享受服务的心态及监督物管/业委会的权利与义务。当然如果您在这过程中没有认真对等这场选举及日后的监督,那就要认赌服输;不是说让您放弃权利的同时就有了可以不履行义务的权力。

最后:十根手指伸出来还会有长短,选择通过率只需要2/3业主的表决。如果您意外的不在这2/3中,没办法了,您只能按业主公约服从了。当然了,您也可能会任性,这问题就不在本文讨论话题展开了!

振太(罗成)2017/11于上海

您有权更换贵小区的物管吗?

您有权更换贵小区的物管吗?

您是否有权决定贵小区的物管是谁?首先要先搞明白一些必须了解的知识,也就是说贵小区找怎么样的物管公司来为您服务,并不会只停留在您“想”,而在于您的“参与”。

近几周以来在与网友交流过程中,看到了更多愤青对物业管理这一行业的喷骂,也看到许多业内人士对自己委屈为世人不理解时的愤慨。感触很深,其实这里想表述是只是:沟通其实并不难,难的只是您根本就不想与对方沟通;而对方只会站在自己的角度在等着您先走出那一步…

许多人对物业管理如何介入小区的流程是不清楚的,更多人以为小区物业与开发商强加给业主的。之前我在各种讨论中都有解说,现在借此文再简单讲述一下:

您有权更换贵小区的物管吗?

1.前期物业管理合同(请关注“前期”,甲方主体:开发商)

物业管理公司介入小区物管的是先要征得甲方的委托,也就是要先有人与他签委托服务的合同。这个甲方在这个小区的首次签约时是开发单位,而开发单位必须在销售证申办过程前要有一张已经签约的“前期物业管理委托合同”。所以说,在这张合同之前还暂时没有小业主参与的可能。等开发商拿到销售合同之后,才会制作与购房小业主之间的销售合同。这里有许多网友说开发商强行指派物业管理公司的说法也没错,但这是在小业主选择房产之前的一个选择题,虽然你看好该开发商开发的房产,但如果在选择过程中人为的放弃过滤这房产的想他配套,一旦签约之后,再反过来指责配套的强制就会有点牵强。不过,我们也不能因为在前期物管过程中,因为后介入等原因放弃对物管品质承诺的监督。在这过程中,开发单位(物管合同甲方)有不可推卸的管理责任;也就是说,他们是业主对物管质量不到位的投诉主体之一。

您有权更换贵小区的物管吗?

2.物业管理合同(甲方主体:业委会)

当贵小区正式入住日起满足二年或是已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,您的小区的物业管理企业的选聘更换就可以由业主们决定了,但是前提是必须要先在该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府协同开发单位一起组织贵小区业主成立业主大会筹备组,选举产生业主委员会(这是首届业主组织的建立,建立过程中业主的积极参与、当地房办及居委的引导都会直接关系到这一小区在日后物管过程中是否良性运作。

所以说,您如果不积极去参与(或是竞选为业委会成员、或是时刻关注业委会工作并督促),那么最终业委会选聘出贵小区的物管公司是否能让您满意,也是一个未知数。到那时,您再抱怨!再申诉!时长已经晚。当然十根手指伸出来都会有长短,选择权在过2/3业主的手上,总会有人会不满意,这个还是要看心态!

当业委会成立之后的贵小区物管用谁的权利就在你们自己的手上的。签约时长虽然的指导期限,但具体还是由业委会与物管公司协商而定;二年为常态,当然1年签的也有、3年签的也有。无论是多少年,关键是合约中的“退出条款”的约定是否清晰!否则到时走不了或是请不出。

本篇文章的重点是找个怎么样才能让您满意的物业公司?

许多业主虽然在日常生活是非常反感其小区的物管企业,但却在这物管进门时的把关过程中选择了放弃。另外,一些业主过于重视大牌,虽然这也是一种保障,但是合适才是王道。对等的付出及产出才是理性选择新物业管理的重中之重!在之前顾问咨询过程中,针对那些对物业公司的报怨,我曾问过无数刻遍:“怎么样的物业公司才会让您满意?”

1.业内专家的指导意见:

高等级的物业服务企业的资质、高等级诚信承诺信用、大面积物业管理实绩等等,越优越佳!

2.业主的愿景:

大品牌且收费便宜;先进的服务理念且能随叫随到;平易近人且骂不还口更不能动手;关键点:须有非常强的搞点一切的能力!

上述的二点都没错,谁买东西不向着价廉物美?但其中又涉及到一项最关键的:好货不便宜!请问:住宅的物业费能贵吗?曾经有圈内的一位资深的大佬表示,按目前的国家物价及人工,按原来分等收费4档要求,没有9元/平方.月是根本乱表态。那么,让我们看看身边的早先年按4档定价在2.8-3.3元/平方.月间的小区有多少涨过价,目前又涨到那个区位?许多事大家都会选择间隙式短路的回避方式,能工巧匠且精打细算的物业公司真的不多,项目物业经理人就更少,不对等的投入与承诺能完成契约保障吗?所以,回过头来,只有对等的要约及承诺才是满意的基础。

那么我们从那里去设计对等的要约及承诺呢?请您在请物业公司时,先与他聊一聊他如果入驻的这几个方面的承诺及对应的成本:

1.其提供的本物业项目的年度服务内容和标准与其相年度收支预算平衡表;

2.考核机制及督导方式等与物业服务合同如何挂钩?

3.各类费用发生计划与该小区实际需求是否相对应(特别是那些修补要求比较多的二手物业,没有计划的修缮会让物业经费运作混乱,小而全或是应急救火的维修方式,只能让小区物管危机越积越多。)计划亦是一种事先准备、是一种引导消费。不反复投入才是减少投入的最好的管理方法。

4.物业服务费用收缴日期要明确(许多业主都喜欢在终末一次交纳全年费用,这就让前交的业主在帮其垫付,从而影响小区正常的物业费用的使用。)结算方式;

5.日后项目负责人要事先明确,且要确定其在小区服务年限的承诺。

6.其他业主关心的等价要约。

完成好上述基础工作之后,就要进行选聘物管公司流程了,该如何怎么走呢?

1.选聘物管公司前必须先要向当地主管部门报备

国内其他区域因涉及较少(所以在此不展开),这里主要请请上海的情况。当业委会在征得业主大会授权更换物业管理公司的决定后,在所在地房办的指导下落实招标(可选择公开招标、也可以选择意向范围内定向招标)。如涉及公开招标的,业委会至物业所在地的区县房管局公布的受理窗口提交相应材料,办理招标备案(也就是我们常说的通过市内指定的招标平台招标,通过平台推荐招标代理公司或自行聘用招标代理公司)。在招标过程中由代理公司协助向窗口送呈如下资料:

A.《物业管理项目招标备案表》、招标公告、招标文件;

B.《物业管理公开招投标委托书暨承诺书》;

C.业委会关于选聘方案的会议纪要;关于选聘方案的公告、关于选聘方案的表决票样张;业主大会关于选聘物业服务企业的决议;

D.经街道、乡镇或居委会证明的《业主大会议事规则》和《管理规约》;

E.业委会备案证明;

F.物业管理项目的其他的必要材料(如招标代理委托合同、业主大会、业委会的相关情况说明等)。

注:在送呈资料过程中,窗口可能会要求业委会对日后拟选聘物业服务企业的资质等要求(虽然国务院已经废止资质管理,但有些地区还有此要求),所以在资料说明中要考虑在先。另外,所有小区物管数据在送呈资料中要保持一致,千万不要各表中罗列不一。

2.选聘物业公司的过程中业委会的公正性把关很重要!

在落实选聘工作中,谁来制衡业委会工作的公正性是这次转聘物业公司的重中之重,同时业委会为了避免日后因改聘后的物管公司不力的公众责疑,也应该在选聘的过程中多找些监督见证机构及业主代表。具体方式有:1.在有意向选聘新物管后立即向相关居委招呼,并及时邀请所在地的房办、居委召开通气会,为小区业主大会做好充足准备。之后业主委员会应先召开业主委员会会议,就三方通气会上的内容要点落实并讨论公开招投标(或邀标)选聘方案,从而形成业主委员会决定。(切记:必须书面记录会议纪要如有影像记录附加更好)。2.在召开业主大会前应对小区业主人数以及拥有的专有部分面积予以核实确定,明确业主大会投票权数。草拟制定业主大会讨论公开招投标选聘方案的公告、表决票样张。(通常在做此工作过程中,居委的参与会让工作事半功倍。)3.业主委员会必须在业主大会会议召开前15日之前在小区明显位置内张贴召开业主大会讨论公开招投标选聘方案的公告。(切记:一定要有影像记录。)4.按照业主大会议事规则的约定在选聘新物业的投票日期7日前,把选聘送达全体业主,并保存送达凭证。5.之后,就是按选聘方案要求,在规定地点唱票,并将唱票结果书面报经业主大会会议表决通过,由业主委员会在小区明显位置内张贴新公司中标公告。

您有权更换贵小区的物管吗?

要相信自己的眼光!业委会是自己选的,新物业也是自己选的。既然选择了就要给他认真服务好大众的机会与时长;既然选择了,就要把控好自己的享受服务的心态及监督物管/业委会的权利与义务。当然如果您在这过程中没有认真对等这场选举及日后的监督,那就要认赌服输;不是说让您放弃权利的同时就有了可以不履行义务的权力。

最后:十根手指伸出来还会有长短,选择通过率只需要2/3业主的表决。如果您意外的不在这2/3中,没办法了,您只能按业主公约服从了。当然了,您也可能会任性,这问题就不在本文讨论话题展开了!

振太(罗成)2017/11于上海

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注