小区地下车库的产权归属

小区地下车库的产权归属

住宅小区内地下停车库的所有权归属与使用权问题,就好比所有小区面临的物业问题一样,深深困扰着每位业主的心,大多数买房一族都会买车,有房无车,有车无位都不是业主所乐见的,但是目前开发商在出售商品房的时候往往会牵涉到地下车库的买卖。地下车库的立法目前处于法律规范中的一块白板,这与日渐升温的房地产市场与价格每日攀升的商品房买卖不成正比,处境尴尬可见一斑,实践中对于地下车库类的纠纷也是晦暗不明,暧昧不清。

本文从全国首例全体业主诉开发商地下车库归属权纠纷一案,细剖法理,希望从法律层面与实践现状为大家做一分析。

【南京星汉城市花园业主委员会诉江苏星汉置业有限公司地下车库纠纷案】

南京市规划局发文《建筑工程规划设计要点通知书》要求规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。开发商申报了该项目,建设星汉城市花园小区。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:”使用权面积”和”其中分摊面积”都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。业主们入住后才发现上当了,开发商此时才坦言,只有购买车位才能取得停车权。业主们大呼上当。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余车位则被小区物业公司以每月250元的租金租了出去。全体业主激愤难平,遂将开发商诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主。

此案经法院审理,车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

鉴于此,法院当庭作出如下判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。此份判决令多少业主感到兴奋,但是这一纸判决却回避了最为关键的问题,即车库的所有权归属,判决未给出答复,可以说在原本就混沌不清的地下车库法律关系上坚定的划上了一笔,但是并未划到实处。

另外值得一提的有关地下停车位的案例发生在庆阳市西峰区,该案件是全国首例商品房搭售车位案件,由庆阳首铖法律服务有限公司代理购买商品房同时被迫签订车位售卖协议的业主,由车位购买协议牵出诸多车位定金合同纠纷,该案诉讼一方人数众多,在经过一审败诉之后,上诉于庆阳中院。庆阳中院在查明事实后经审理认定,某房地产开发公司与众多原告签订的《商品房认购协议书》是开发公司单方面出具的格式合同,合同约定”…住宅和连带的车位一并购买不可分割…。”该条款的实质就是要求原告在购买商品房时必须附带购买车位,排除了原告的自主购买权利,加重了原告的买房负担。由此购买车位的条款无效,也就是说在签订车位售卖协议之时被告某开发公司收取原告的车位定金必须要返还给原告,被告无权占有,原告获得胜诉。

此案及以上案例说明,车位虽然产权不明,但是开发商也不能强制业主购买,另外总结一下停车位要无偿交付全体业主使用,必须满足以下条件之一:[1]开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;[2]开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;[3]开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;[4]根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。所以在购买商品房或者购买车位(车库)之时,为了自身利益。还请仔细审阅合同及相关文件附件之类,在满足以上所列四项内容之一的情形下,就必须要充分利用自身的条件来维护我们自己的合法权益。

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