翠花与糟糕物业公司的斗争

文章来自:齐协 北京大成(上海)律师事务所 黄开军律师团队

翠花与糟糕物业公司的斗争

话说,翠花在一家房地产开发企业如愿找到了工作,担任物业管理部的负责人,专门为公司开发的项目引进物业公司,监督管理物业公司的工作。正好公司有新项目开盘,翠花作为企业员工,也以优惠价认购了一套。该项目在翠花的努力下通过招投标的方式,最终由行业内某知名物业公司为该楼盘提供物业服务,且双方签订了《前期物业服务合同》。

翠花与糟糕物业公司的斗争

引入该物业公司,也为项目的品质增色不少。但是,令翠花和开发商头疼的事情也随之而来。为什么呢?因为楼盘很快销售一空,业主也纷纷入住了,可是物业公司的服务却与高昂的物业费不相匹配,导致业主经常投诉,翠花作为业主之一也是苦不堪言,糟糕的物业也直接影响到开发商的企业声誉及该楼盘的后续销量。

翠花与糟糕物业公司的斗争

现开发商欲解聘该物业公司,却又担心解除不合法,无奈,由于业主大会暂不具备召开的条件,业主委员会也暂未成立,只能多次发函要求物业公司整改,可是物业公司却无视开发商的管理,称缴纳物业费的是业主,所以服务对象也是业主,开发商无权干扰物业公司的经营。

此时,开发商有一种被背叛的感觉,当初明明是开发商引进的物业公司,可现在物业公司却完全不服从开发商的指挥安排,甚至连双方签署的《前期物业服务合同》也不遵守了,开发商不知所措。不幸的是,公司让翠花负责推进解聘物业公司的工作,翠花为此很苦恼,不知如何是好,于是寻求律师的帮助。以下,是他们讨论方案的核心要点。

翠花与糟糕物业公司的斗争

一、开发商是否有权更换物业公司呢?

由于物业公司是开发商通过招投标的形式确定的,而且双方签订了合同,从理论上来说,当物业公司违反了合同约定,提供的物业服务达不到要求,开发商作为甲方是有权根据合同约定解除合同、更换物业公司的,并追究物业公司的违约责任。但是否只要物业公司达不到开发商的要求,开发商就可以随意解除呢?答案是否定的,在某些情况下开发商权利较大,但一旦开发商开发的物业出售达到一定数量后,解聘物业公司势必会影响业主权利,那么就应当征得业主同意。

根据《物权法》七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定,当出售的物业达到一半以上时,应征得业主同意,即需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,也就是“双多数”,面积过半数且人数过半数。

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二、明明《前期物业服务合同》是开发商与物业公司签署的,为何解除需要经业主同意呢?

因为《前期物业服务合同》是一种特殊的委托合同,不能简单的适用合同法中关于委托合同的一般性规定。例如,委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同,而物业服务合同的解除需要有严格的条件,对此,《物权法》第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。因为前期物业服务合同虽是双方签订的,但物业服务企业对开发商是受托人的身份完全明知,开发商在将部分或全部房产出售以后,已经不是物业管理区域唯一的业主了,无权单方决定对物业服务企业的选聘,而业主才是物业的实际享用者和义务承担者,这是一种商业惯例,各方既要尊重契约精神,也应当要尊重建筑物区分所有权及业主成员权。

翠花与糟糕物业公司的斗争

三、解除《前期物业服务合同》,解聘物业公司有哪些风险?

1、 合同解除后,若被解聘的物业公司拒不移交、移交不及时、不完整移交物业管理用房及物业管理的全部档案资料,应做好应对方案。

2、 解聘物业公司后,部分业主以解聘物业公司未经过其同意,且物业公司与商品房预售合同中约定的不一致,要求开发商承担违约责任,应及时做好疏导解释工作。

翠花与糟糕物业公司的斗争

3、解聘物业公司,对该项目的整体服务品质的影响大小问题,应提前做好预判。

4、 合同解除后,物业公司向法院起诉要求确认解除合同违法或要求继续履行合同的。诉讼过程中,物业服务由哪家物业公司提供,应提前计划好。法院判决后,若确认合同解除违法的,双方应继续履行合同,过渡期间重新签约的物业服务企业解聘是否面临违约问题。若法院认定合同属于合法解除的,重新选定的物业服务企业如何获得业主大会的认可,也应提前与业主沟通好。

相信翠花若是能充分考虑到上述风险并且及时做好防范工作,在与糟糕物业公司的斗争过程中必定会取得胜利,这样既能为公司解决难题,也能让作为业主的自己享受到更加优质的物业服务。如果您有与翠花相同或类似的经历,欢迎与我们分享。


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