物业行业的升级之路要看向何方

已有百年历史的物业管理行业,在我国仍处于初级阶段。距第一家物业管理公司于1981年在深圳成立,才过去短短36年。

较之物业管理行业较为成熟的国家与地区,我国的物业管理行业整体上仍处于起步阶段。仍然是依靠劳动力投入换取产出的劳动密集型行业。大众对整个物管行业存在着认知上的偏差与评价上的偏见。与大多服务业从业者境遇相同,物管人员也面临着,工作投入与收入产出不对等、受尊重程度较低等诸多问题。

不同于国内物管行业的窘境,物管行业在许多国家与地区的发展要成熟的多,尤以物业管理行业较为发达的国家与地区为是。他们确实匹配着“管理”二字的所对应的状况,无论是行业地位,还是从业者待遇。

综合来说差异主要表现在,1、市场化程度高,行业收入受市场调配;1、法制化、规范化程度高,受法规监督,职责明确,权利、义务分明,受统一行业标准约束;3、社会认可程度高,牵头社区建设并承担管理任务,受居民信赖与认可。

究其原因,不难发现。

我国物业行业起步虽晚,但发展极快,这样的发展速度,放之全球范围也实属少有。

行业的快速发展,吸引了大量涌入者,以图共分行业红利期的一杯羹。众多草草进入者的出现,无疑拉低了整个行业的平均从业水准,造成行业差距扩大化,阻碍从业人员的社会认知转型。

而过快的发展速度,除了带来了快速增长,同时,也带来了因为布局与需求不匹配而产生的副作用。即,用老路线、旧配置应对新变化,难免捉襟见肘。

此外,市场经济发育不够完善的现状,也是导致上述差异存在的原因。体制的不完善导致市场竞争机制不健全、运行的法规制度建设滞后,统一的体系还未最终形成。

国内物管行业的成熟化、市场化,无疑还有很长一段路要走。

物管行业在根据自身境遇做出努力的同时,大可借力各方。毕竟问题的解决需要集结多方力量,也只有如此,才能更合理地完成行业升级。

而参考各国的成功经验,绝对是一条合理而有效地路径。笔者特搜集部分国家与地区无关行业的成功经验,用于共同学习与探讨。

英国——多方协作制

英国是物业管理的诞生地,其物业管理行业处于世界领先地位。

英国的住宅管理机构十分庞大。在大城市中,大多都配有住宅委员会,负责研究起草住宅政策、决定建筑指标。而执行政策的实际管理机构却是住宅局。底层设置住宅事务所,负责修葺和日常业务管理。这样的机构设置,完善了政府职能,为物业的发展提供了好的环境。

对于物业管理发挥巨大作用的还有业主委员会和业主大会。业主委员会可以自行选择满意的物业公司,任何一个业主都可以随时去税务部门查物业公司的账。而业主大会是用来决策重大事务的,若全体业主达不成一致意见,任何一个业主都可以向政府主管部门申请政府裁决。

此外,值得注意的是其行业法规的完善。除了直接的物业管理法规外,一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。

除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安之外,物业管理的内容已拓展到了物业功能布局与划分、市场行情调研与预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询与监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。此外,英国还加强对这一业务的研究,成立了皇家物业管理学会,会员遍布世界各地。

物业行业的升级之路要看向何方

意大利——管理员核心制

  意大利的物业管理模式较为完善,物业管理师拥有较高的收入,能在很大程度上决定物业费的使用方法,在意大利做物管从业者属于令人称羡的职业。

  意大利有一个房产物业的共同管理制度,即凡搬进新楼的住户,要在一起开会,共同商议决定整座楼的管理办法。在大家将意见进行归纳后,提交会计师协会,会计师协会根据大家的意愿,委派一名受过专门教育或培训的管理员,去管理楼房的各种事务。如果业主同意,便可签定合约,规定双方的义务和责任。管理员的职责大致有两类,一类是管理经济,负责维修房屋,另一类是协调邻里之间的矛盾。

管理员每年对整座楼房的维修费,楼道、信箱、垃圾处理、照明、煤气管、自来水管、暖气管及门房的报酬等作出预算,同时召开户主会,将这些费用分摊下去。大楼维修及其他物业开支,均由管理员召开户主会决定。管理员负责制定预算,召开户主会讨论通过,维修完毕以后,再作决算。日常的小修、小补或更换自来水龙头之类的小费用和小工程以及购物、配件等,均由管理员和户主代表一起负责联系施工,年底根据凭证,向户主会及大家公布。

意大利政府对住房的物业管理是很严格的,凡在规定期限内对楼房的维修不能完成,管理员就必须亲自去市政府承担法律责任或接受处罚等。通过有效的法律手段,将责任落实到管理员身上,使其责、权、利兼而有之。管理的费用,则由各户分担。

物业行业的升级之路要看向何方

澳大利亚——细分聘请制

  在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照,从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多,不同种类的物业有不同的特点,这就需要有不同的法律知识和专业技能,所以就产生了不同的物业管理牌照。例如持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼,而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外,这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查,若发现有违纪违法行为,将受到不同形式的处罚和制裁,如罚款、吊销或暂停牌照,严重的甚至会判刑。

  多层住宅楼,一般由业主中几个人组成管委会,并推选一人为负责人,该负责人负责大楼所有的事务,包括收取管理费,在银行设立户头,委托专业公司或个人负责清洁、绿化、管理维修及大楼保安等。管委会其他人起协助和监督作用。高层住宅楼,一般会聘请专业的物业公司或物业代理进行管理。商用的办公大楼,一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理,管理形式分为两种:一种是物业公司与各专业公司签订合同,另一种是物业管理公司与另一物业管理签订“二手合同”,这主要是由于近几年经济不景气,取得大楼管理权的物业公司为了降低营业成本和缩小管理规模而出现的一种新模式。

物业行业的升级之路要看向何方

瑞士——枢纽协调制

物业管理与社区管理相结合瑞士的居民社区以地理位置划分,每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的物业管理员,负责整栋楼的卫生,还有修整绿地。管理员须住在楼里,24小时可以被住户找到。

管理员则负责修门窗、换家具、粉刷房屋、修理更新电器等工作。在住户有需求时,管理员需要及时通知物业公司,而负责此事的物业公司技术服务部一般只有1、2名员工,一切服务都已社会化。物业公司在接到需求时,通常是与其有业务关系的各类专业公司联络。由有关专业公司向住户进行,详情询问、时长预约、登门服务。

在瑞士,物业小区的管理不搞大而全的服务,而是按需进行协调,承担枢纽功能。以物业管理促进社区建设,以物业建设推动社区管理,使物业管理与社区管理相协调。

物业行业的升级之路要看向何方

 

加拿大——业委会主导制

  在加拿大,居民住宅大至分为三种:独立屋、联排别墅和公寓大楼。加拿大的独立屋,我们国内称之为别墅,一家一户单门独院,这样的房子大多数是不需要物业服务公司管理的,自家的卫生和绿化都由自己负责,公共区域的卫生和绿化有政府相关部门负责。联排别墅和公寓大楼就需要有物业公司。

  加拿大每个小区也有业委会,由业主投票产生。业委会负责雇佣或辞退物业公司,被雇佣的物业公司指定一名经理负责小区物业服务工作,同时派1至2名物业管理人员驻扎小区,开展日常工作,经理每月向业委会进行一次工作汇报。

  加拿大的物业管理费支出包括:物业管理人员的工资、住宅外部及公共设施的维护、公共花园的除草施肥、垃圾运送、会所使用、安保、供水、污水排放。有的物业管理费还包括热水、煤气或天然气、取暖费。物业管理费数各户不一,房屋管理面积大的管理费高。房屋越旧,管理费也越高。

物业行业的升级之路要看向何方

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