物业公司要提前介入

这里所说的提前介入包括两个方面的内容:一是方案设计阶段的物业介入,二是施工合同签订时的物业介入。

方案设计阶段的提前介入

物业公司要提前介入

住宅小区前期方案的设计,上世纪八十年代商品房走向市场的初期,只是设计院一家的事情,只要合乎国家规范就行,大到小区楼体外立面是简约式还是欧陆风,中到容积率多少,绿化率多少,小到户型面积、多种的户型配比比例等等,都是在国家规范的前提下,由设计人员自主决定。

随着市场化发展的越来越快,销售压力越来越大,最了解市场动向的营销人员于是参与到了方案设计中,也就是说,怎样的产品在市场上最受欢迎,市民购房时考虑最多的是哪些因素,这些都通过一线营销人员传达到了设计人的脑海里,“设计出市场最需要,最易接受的房子”,成了设计人的基本要求,怎样好卖也成了营销人向设计人时常灌输的理念。这样做的最大好处就是产品对路了,购房者接受了。

后边新的问题出现了,当初为了方便销售,为了业主的出入方便,小区的进、出门多了,物业管理的成本提高了,多一个门,就多三班倒的保安,多一个门,不安全因素增加了。于是“物业人进入前期设计”的观念慢慢的为大众所接受,这就是物业前期介入的第一步。

施工合同签订时的物业介入

物业公司要提前介入

之前的惯例是,当施工队把验收合格的楼宇交付给物业公司后,施工队还应该留专人在现场常驻2年,保证国家规定的2年质保期的维修;但是实际操作中,一般的程序是这样的,当业主因为质量问题找到物业公司时,物业公司就去联系开发公司的项目部,项目部再去找施工队,而这个时候,早已撤离现场的施工队要么留一两个人应付,要么干脆一个人也没有,扯皮事情很多;这样就很难做到及时维修或维修不彻底。业主就把不满情绪统统发泄到物业公司头上,甚至以不交物业费相闹,对此物业公司常常是手足无措。

物业公司要提前介入

建议,在开发公司前期和施工企业签订施工合同时,后边交房环节增加一个内容:施工队预留质保期的维修费用,打到物业公司账上,业主报修,由物业公司和开发公司项目部共同勘察现场,进行维修并最后向维修者付款;或者由物业公司经理、开放公司项目经理共同和业主商量,由业主自己找人维修,费用从这边预留款中支付。从财务统筹的角度出发,如果觉得直接把这笔款子打到物业账上不妥,那也可以做一个小小变通,就是说,这笔钱的动用,必须增加物业公司经理签字这个环节,没有物业签字,钱多钱少都不能动。

文:岳保智—咸阳永泰园房产开发公司副总经理

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