小区业主如何更换物业公司?

某小区业主委员会2013年通过招投标方式与一家物业公司签订了物业服务合同。一开始,业主们对新物业公司寄望颇高,希望小区的物业设施、物业环境从此能有所提升。然而令人失望的是,在物业公司请业主委员会成员吃了几顿饭之后,物业改善问题就没有了下文。业主们普遍对业主委员会感到不满,于是部分业主要求业主委员会召开业主大会,重新选举业主委员会成员,但均被现任业主委员会以种种借口推迟。根据现行法律法规,业主在什么情况下有权提议召开业主大会?业主应当怎样行使自身权利?更换物业公司流程及其注意事项又有哪些呢?

一、业主是否有权提议召开业主大会?

《物业管理条例》第13条规定:“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”

根据以上规定,经20%以上的业主提议,可以要求业主委员会组织召开业主大会临时会议;如果业主委员会拒绝业主的要求,业主可以向小区所在地街道办反映,由街道办责令业主委员会限期召集会议。

二、谁有权选聘、解聘物业公司?

《物权法》第七十五条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他服务人;应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”。

可见,选聘、解聘物业公司必须召开业主大会,由业主共同决定,而不是业主委员会说了算。只要投票的业主房屋面积总和超过小区建筑物总面积的一半,而且投票人数超过总人数的一半,选聘、解聘物业公司的决议即为有效。此外,业主大会还有权解散原来的业主委员会,选举新的业主委员会。

三、业主如何更换物业公司?

(一)更换物业公司的流程

小区业主如何更换物业公司?

(二)更换物业公司的注意事项

1、保障业主的知情权

首先,通知到位。业主大会召开需求应当通过多种途径通知小区业主,如通过小区业主建立的QQ群、微信群、小区公告栏,或通过挨家挨户发传单等方式通知。

其次,广泛征求意见。拟定业主大会议题时应广泛征求业主的意见,凡是需要业主大会讨论的议题,业主都有权提出相关意见,业主的投票结果也应如实记录。

再次,招投标引入第三方监督。业主委员会在招投标过程中可以申请街道办事处提供协助,亦或聘请专业人士把关。

最后,评标过程公开进行。允许业主旁听,评标结果应向全体业主公示。

2、新旧物业服务公司交接手续

业主委员会与中标的物业公司签订物业服务合同后,应当书面通知原物业公司办结相关交接手续,主要包括:(1)移交保管的物业档案、物业服务档案;(2)移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;(3)移交物业服务用房;(4)分项清算预收、代收的有关费用;(5)专项维修资金使用情况资料。如果原物业服务公司拒绝交接,业主委员会可通过司法途径解决。

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