殴打业主,屡被驱赶,压榨员工工资,物业第一股即将上市

12月29日,证监会按法定程序核准了南都物业服务有限公司(以下简称“南都物业”)的首发申请,正式宣告A股物业管理第一股的诞生。

这是一个顺利过会的公司,不出意外,它的确就要开始在大A股融资了。但它同时也是一个争议颇多的公司,公开信息搜索不难发现,殴打业主、物业管理费收取困难、常常被业主发声驱赶等等不和谐声音总是陪伴左右,甚至在给高层领导涨工资的同时却给中低层员工降薪……正是这样的公司,被“史上最严厉的发审委”审核批准上市了。

物业第一股:绝大多数业务集中在浙江

10月31日,南都物业更新后的招股书显示,拟公开发行不超过1984.127万股,计划募集资金4.11亿元,用于物业管理智能化系统、公寓租赁服务等项目。

南都物业是浙江省最早成立的物业服务企业之一,控股股东为南都地产服务,持有公司45.82%股权。实际控制人为韩芳,直接持有公司28.64%的股权,加上通过南都地产服务、舟山五彩石间接持有的股权,合计持有公司75.83%股份,为公司实际控制人。

南都物业首发获通过的同时,南都物业被要求说明物业管理行业趋势和主要竞争对手、竞争优劣势;以及物业管理中的公共收益、商标权、同业竞争问题、收入确认等问题。

招股书显示,南都物业从事物业管理相关服务,但业务过于集中在浙江地区。2014至2016年和2017年上半年,南都物业在浙江实现的营业收入在主营业务收入中的占比分别为95.80%、93.27%、85.49%和75.69%。

报告期内,南都物业分别实现营收3.91亿元、4.71亿元、5.78亿元和3.75亿元;分别实现净利润3149.59万元、5427.19万元、6296.48万元和3589.03万元。

把大客户变股东

从股权结构看,除最大股东韩芳外,最引人关注的股东是沈国军的北京银泰置地。

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银泰既是南都物业的股东,又是最重要客户。近年交付的银泰城商业体(包括杭州、成都、海宁、临海等),几乎都引入了南都物业的服务,两者可谓相辅相成。

南都物业的大客户:

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在业务合作基础上,南都物业和银泰置地之间的关系在2016年5月得到了“进一步发展”,当年南都物业同意新增股东银泰置地增资入股,以3900万元对价占增资后股本比例的6%,对应南都物业整体估值仅为6.5亿元。假设本次南都物业上市后总市值能够达到30亿元的水平,则对应着银泰置地在短短一年多时长里,便获得了近4倍的增值回报,回报率高的惊人。

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当然,南都物业与银泰置地之间的关系难免会被人认为“暧昧”。官方背景的环球网对此分析认为:一方面是银泰置地旗下地产项目,给南都物业带来了大量的收入和利润,另一方面则是南都物业“投桃报李”、令银泰置地短期内获得了高额资本回报,这令人怀疑南都物业引入银泰置地入股是否涉嫌利益输送?是否是将上市前低价入股与物业管理项目获取相互捆绑?

物业费难收,官司不断

回头在看看南都物业的招股书,南都物业还存在3起50万元以上的诉讼。

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但实际上,这3起诉讼只是反映出南都物业纠纷不断的冰山一角。

根据叶檀财经的统计,南都物业近几年面临大量的法律诉讼,诉讼的原因几乎都是业主不交物业费,或者业主嫌物业服务不好,寻求赔偿,其中怨言比较大小区有高丰家园、世贸名流、湖畔宽邸、近江家园等。

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南都物业法律诉讼案件究竟有多少呢?一年才365天,270多个工作日,2014年、2015年和2016年竟然高达430件、425件和292件。

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(数据来源:公开资料 制表:叶檀财经)

合同纠纷不断的背后反映出南都物业的物业费收缴率非常低。

2016年,百强企业收缴率均值为94.10%,基本与2015年持平,其中住宅物业的收缴率最低为92%。

南都物业的收缴率为多少呢?叶檀财经计算——平均不到50%!

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叶檀财经分析认为,理论上,南都物业2013年、2014年和2015年营收可以达到6.1亿、7.5亿和8.8亿,然而实际营收仅为2.94亿元、3.91亿元和4.71亿元,物业费收缴率分别为48.2%、52.13%和46.59%。

物业服务费收缴率直接反映出业主对企业的认可程度,以及企业的管理水平。其实,其它方面也反映出了南都物业的管理水平低。

中低层员工降薪的另一面:高层员工大幅涨薪

物业管理是劳动密集型行业,人力成本不仅仅决定着公司的整体成本,也决定服务的质量、可持续性。

根据招股说明书披露,2017年上半年该公司的中层员工月均收入为10457元,相比2016年全年的15004元降低了30%,甚至低于2014年的人均收入水平;同时,南都物业普通员工月均薪酬也存在一定程度的降低,这进而导致该公司全体员工平均薪酬在2017上半年出现明显下降。南都物业此举是为了什么呢?上市前突击降低员工薪酬,借此降低成本、虚增利润?

反过来看看高层领导的薪酬,2016年度高层领导月平均收入38705元,但是2017年上半年竟然大幅上涨到40273元。这又是为什么呢?降低公司人力成本只降低中低层员工的薪酬,不怕引发不满吗?

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仔细看上面数据,南都物业的全体员工月平均收入,在报告期内各年度均低于浙江省在岗职工平均工资,且较平均工资低了20%。而且,招股书也披露,事实上很多员工因为各种理由都不买社保的,不买社保的情况下,平均工资也地狱全省平均水平。南都物业的盈利能力不是不错吗?对基层员工的回报就难以理解了。

为业主服务的公司

还多次被曝殴打业主、屡屡被业主驱赶

既然基层员工工资都可以随便裁剪,那么可以想象南都物业基层员工在为业主提供服务时是需要多大的奉献精神来支撑的。

通过百度搜索“南都物业”关键词就会发现,在IPO成功过会的光芒之下,南都物业的形象还有另一面。

2016年10月,杭州电视台《民情观察室》的一期节目,直接将南都物业命名为“赶不走的物业”。

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南都物业也经常被投诉殴打业主的事情,连《甄嬛传》的作者流潋紫都被惊到了,其在微博上的发帖,引发了众多讨论。当地媒体也进行了跟踪报道。

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余杭临平雍熙山小区也发生过南都物业保安打人事件,看下图,保安有点厉害。

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正是这样一家很厉害的物业公司,在本届最严厉的发审委审核下,它竟然真的要成为A股上市公司了。

南都物业1月2日发布《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票第一次投资风险特别公告》称,本次发行价格为16.25元/股,采用直接定价全部网上发行。由于发行市盈率超过行业平均水平,推迟到1月23日发行。

投资者翘首期待吗?

深蓝财经综合自叶檀财经、环球网,上述内容不构成投资建议

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