对物业服务不满,可否更换物业公司

业主:房屋的所有权人为业主。

业主大会:小区内全体业主共同组成,对小区物业具有最终决定权,是业主委员会产生的基础,相当于公司中的股东大会。

业主委员会:有全体业主通过业主大会的形式选举产生,负责执行业主大会的决议,履行业主大会确定的其他职责,相当于公司中的董事会。

《物权法》第81条、82条规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人,根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

1有业主大会的情况下

业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同应予终止。如果小区已经成立了业主大会,则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。

2无业主大会,如何更换物业

《物权法》第八十一条规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

《物业管理条例》规定:选聘和解聘物业服务企业,由业主共同决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。单从字面意思理解,似乎业委会无权更换物业,只有全体业主通过业主大会的形式才能行使此项权力。但根据《物业管理条例》的其他规定,业主可以授权业委会做出某些决定。

小区物业最终须由业主决定,但业主的选择必须通过统一的渠道形成合意才具有可执行力。对此问题,业主可以通过业主大会的形式作出表决,也可以委托业委会决定。业主可以在《管理规约》等章程中详细约定业主大会和业委会的权限和分工,将自己不便行使的权利托付给业委会。也就是说业主有权选择通过何种方式来实现自己的权利,这也正体现“业主自治”的精髓。因此,谁有权更换物业,需要根据《管理规约》等章程来确定。

很多业主还不了解业主委员会的重要作用,业主委员会它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。很多人觉得业主委员会和自己没有太大的关系,对于是否成立业主委员会也并不积极。成立业主委员会是集合个人力量为集体力量外,更大的好处在于能够自己管理自己的物业。在出现物业纠纷或者需要更换物业时,业主委员会的重要作用就会体现出来。

对物业服务不满,可否更换物业公司

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