房子出租三年,到收物业费时业主犯了难

赵俊驰

【案情】甲单位系一栋临街商业楼3-5层的业主,并将该楼第3层出租给A公司,4-5层出租给B公司,约定物业服务费由A、B两家公司各自承担。2013年1月至2016年9月期间,A、B两公司均未缴纳物业服务费。小区物业公司依据其与小区业主委员会签订的物业服务合同向法院起诉甲单位及A、B两家公司主张物业服务费。

【评析】江苏省物业管理条例规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。非住宅实行市场调节价,具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。

房子出租三年,到收物业费时业主犯了难

如何理解该规定中的当事人,一种意见认为,该规定中的当事人就是订立合同的双方当事人,在小区成立业主大会后,订立物业服务合同的当事人系物业公司和业主委员会,非住宅业主也应当按照合同约定的标准缴纳物业服务费。另一种意见认为,该规定中的当事人是指合同权利义务履行的双方当事人,即物业公司和非住宅业主,非住宅物业服务费标准应由物业公司与非住宅业主进行约定。

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比较上述两种意见,笔者认为,第一种意见忽视了合同的公平原则,第二种意见忽视了订立合同的自由原则。实践中,多数非住宅业主都是在未与物业公司就物业服务费标准达成一致意见的情况下接受了物业公司提供的物业服务。笔者认为,小区选择物业公司的自由只能由业主大会享有,小区内任何一类业主均不应单独享有该权利。在合同自由权利受限的情况下,非住宅业主的公平原则应得到充分保护。司法实践中,在非住宅业主对收费标准提出抗辩时,法院应审查该标准是否是非住宅业主与物业公司之间的约定,若不是,则应综合考虑具体位置、占用小区公共资源的比例、日常经营模式是否增加物业公司服务成本以及普通住宅的收费标准等因素,确定是否采纳约定的收费标准。本案中,涉案房屋位于临街位置,人员进出不经过小区门岗,经营模式未增加物业公司服务成本,物业公司认可为A、B两公司提供了与普通住宅同等的服务,应按照普通住宅收费标准计算物业服务费。

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实习编辑 周鑫

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