物业公司、物业服务行业的生存与毁灭(三)

一、弊端的根源

首先,前期物业阶段,业主和物业之间属于主体地位的不对等,现有体制下业主在买房前,物业管理区域内提供物业管理服务的物业公司就已经确定了(包括费用标准、服务标准),业主没有选择权,业主大会成立前,物业公司服务的再差,哪怕是光收钱不服务,业主也无法解聘物业。尽管商品房买房方面的相关法律法规规定,前期物业服务合同应作为商品房买卖合同的附件,业主签署后就意味着认可,但是有哪个买房者会因为物业服务企业或是物业服务费的标准而放弃签订商品房买卖合同呢?这从本质上讲是国家通过法律或者说通过国家的强制力,人为的创设了一个主体地位不对等的、不公平的合同。

其次,前期物业服务合同由物业公司和开发商签订,但是里边约定的却是物业公司和后续将入住的业主的权利、义务,根据一般的法律规定,甲乙双方签订合同对第三方的权利义务进行约定,是无效或是效力待定的,但是我国却通过法律法规的规定,强行使它有效(上面已表述过)。这不是重点,重点是物业公司和开发商都是以盈利为目的的企业法人,他们签订合同时可能以业主的利益为重吗?或者说他们会在乎业主的利益吗?并且业主从开发商那购买房屋、从物业公司那购买服务,业主与开发商、物业公司很多时候是利益相对方,他们之间的利益是不一致的,但是却要由物业公司和开发商签订合同对业主的权利、义务进行约定,那么业主的权益怎么去保障?

第三是前期物业服务合同的履约保障过程,基于前面我们说过的业主大会、业委会成立的问题,前期物业服务合同基本上是在无合同相对方制约的情况下履行的,对于利润的追逐本身就是企业成立的目的和本性,就像一个一两岁的孩子对于别人放在桌子上的好玩的或是好吃的东西,没有人监管的话都会不自觉的去玩、去吃,我们不能说这些孩子“卑鄙”、“无耻”,这是本能、本性。而现有体制下业主的权益就像放在桌子上无人看管的东西,而体制的制定者却指望着物业公司这些追逐利益的孩子,能够对桌子上无人看管的利益视而不见,显然是违背客观规律和经济规律的,显得有点过于理想化了。

二、解决途径之我见

综上所述,现有的矛盾和冲突是不是业主造成的,从根本上讲也不是物业公司造成的,而是这个体制本身的缺陷所造成的,我特别想知道日本、欧美这些发达的资本主义国家有没有物业服务,若有他们的物业服务模式是怎么样,但是本人没出过国,无从考究,但是这些国家都是以私有制为主体的国家,应该不存在我国所谓的共用部位、公共设施设备等复杂的问题。

我国现在的实际情况是,物业服务与供水、供电、供热一样已经成为城市居民所必不可少的一项服务,任何一项服务的短缺,对普通居民的生活都将造成巨大的不利影响,但是对于物业服务,国家却没有给予与其他服务同等的重视和待遇。国家只是规定新建楼盘办理预售前必须要选聘物业服务企业,但是对选聘的过程、服务的过程等参与度非常的小,而对于整个物业服务过程中关系最为密切的业主,却无法参与,无法制约,但是却要按照自己未签订的合同中的费用标准正常交费,难免会产生问题、矛盾和冲突。综合前面所说的前期物业服务阶段的问题、业委会成立后的问题、业主自治的问题,要想真正解决关系民生的物业服务问题,必须从体制模式入手,充分发挥国家的政府职能,使物业管理服务过程有标准、有监督、有制约、有申诉渠道。

1、由政府成立专门部门或是扩充现有的行业主管部门统一对物业管理服务进行管理,例如划片区进行统一招标(政府招标),甚至可分类进行招标(安保、保洁、设施设备的维护、维修等),由政府部门统一进行监管,开通统一服务热线,居民可进行报修和投诉。划片区进行统一招标,也容易形成规模效应,降低中标人的成本,从而降低服务费用,使居民受益。

2、另外也可以参照供水、供电的模式成立专营公司来统一运营,对于一些专业的业务(例如:特种设备的维保、维修),可由专营公司来招标、发包。

3、不论是对体制进行变革还是维持现有体制,都建议对服务模式、服务标准及相对应的费用标准进行明确、客观的规定,现有的模式是物业公司以自己承诺的服务标准来确定费用标准(前期物业一般政府指导价是以服务标准来对费用标准进行分档),这样容易造成前期物业公司为提高费用标准而承诺较高的服务标准,但是实际履行过程中因缺乏制约和监管,为降低成本又自行降低服务标准。国家相关职能部门应经科学的研究、论证,根据小区的规模、楼宇层高、设施设备情况、公共配套情况等相关的指标,制定相应的服务标准及政府指导价格,不应由物业公司自己的承诺或是与开发商的约定,就直接确定了服务及费用的标准。

上述只是对于物业行业体制本身的弊端,对体制等相关问题改革的一些概括的个人看法,未必完全正确、未必成熟。改革说起来简单,实行起来其实涉及方方面面的问题,非常繁杂。再有就是相关的体制改革,可能会扯动方方面面的利益,因为利益的纠葛,也可能使改革举步维艰。

但是不管怎样,现行的物业模式确实客观的存在弊端,存在着矛盾和冲突,也许未必会在短期内进行改革,也许未必会向本文所描述的方向去改革,但是改革势在必行,越拖积弊越深、矛盾越深,改革所要付出的代价也就越大,借用鲁迅先生的一句话“沉默呵,沉默呵!不在沉默中爆发,就在沉默中灭亡”,历史的车轮滚滚向前,挡在前面的必将被碾压的粉碎!

三、写在最后

本文分三个阶段写完,整体上看有点愤世嫉俗,将物业公司的一切进行了否定,其实这不是我的本意,之所以给人这种感觉,是因为本文大部分内容都在描述现有物业体制的弊端,及因为相关的弊端可能引发的侵害业主权益的极端情况,但是在现有的体制下,尽管侵害业主权益的事件不断发生,但是物业公司也并不是一无是处,只拿钱不干活,小区内的秩序维护、卫生的打扫、生活垃圾的清运、设施设备的维修维护等,可能有的项目、有的物业公司做的不尽如人意,但是大部分的物业公司这些工作都是在做的,对小区内的物业管理服务工作也是付出了努力的,他们在管的时候我们可能存在矛盾、冲突,想要让他们撤出,但是真当小区没有物业管理服务时,我们就会真切的感觉到生活的不便。

另外对于物业服务从业者来讲,物业服务对他们也只是一份工作,物业公司的行为和决策也不是这些一线工作者能够决定的,我们应该对他们的人本身和职业保有最起码的尊重,人不论从事哪种行业都是有尊严的,当出现问题时我们应该抱着解决问题的态度,保持克制,再解决不了还有公安机关、还有司法机关、还有政府主管部门、还有媒体,对这些一线人员的攻击和谩骂解决不了问题。我们希望改革、推进改革,但是改革并不容易,在相当长的时长内我们还要在这种体制下生活,业主、物业工作人员应该在相互尊重、相互配合下,快乐生活、舒心工作。

最后今天是小年,祝大家小年快乐,多开心、少烦恼!
物业公司、物业服务行业的生存与毁灭(三)

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