浅谈小区物业公司各种收费

基本上每个购房者都会与物业公司打交道,物业公司也会收取各项收费,很多人只是被动的去交费,要多少交多少,却并不知道收费的标准和依据,也有人认为收费不合理,就不去交,一直拖欠。现在以山东省潍坊市为例介绍一下,物业的各项收费标准和依据。

首先说一下最重要的物业费,物业费有的小区收的多,有的小区收的少,不完全一样。其实这个收费不是物业公司想收多少就可以收多少,具体的收费标准是跟物业的等级资质挂钩的。物价局都给出了收费指导价,只能在规定的价格范围内收取。

浅谈小区物业公司各种收费

潍坊物业费收费标准

比如我所居住的小区,物业公司是二级资质,那多层住宅每平方每月物业费0.4-0.6元才是合理的,高层带电梯住宅每平方每月物业费0.92元-1.38元才是合理的,我居住的是多层住宅,物业费按0.4元一平方收取,是因为我们小区还在建设过程中,配套不完善,物业按0.5元的基准价格往下浮动了20%,按最低标准收取的。

还有通过上表可以发现,物业费其实是有很多构成部分的,合计价格就是我们所说的物业费。还有就是如果我们买房子来长期不居住,根据潍坊这边的物业管理条例物业费是按70%收取的,不是不用交,也不是全额交。

第二、说一下公共电费。小区内路灯照明,监控用电毫无疑问属于物业费范围内,主要说一下楼道内照明和门禁系统的用电,也就是通常所说的单元公共用电。这个主要还是看物业承包小区时签的合同。一个小区的物业不是谁想来就来,或者不请自来的。没有业主委员的小区,物业一般叫前期物业,是由开发商选的,实际中很多房地产企业有自己的物业公司,开发的小区都交给自己的物业公司经营,但是也是需要跟开发商签订一个合同,这个合同是需要备案的,所以即使是开发商自己的物业也是要签的。还有就是有业主委员会的小区,物业由业主委员会选的,那合同是由业主委员和物业公司签订的。大多数情况下单元的公共用电是不包含在物业费里的,实际操作中,有的是物业收取物业费时,代收几十元的单元公共电费,有的是业主自己凑自己交。但是虽然单元公共电费业主自己承担,但是单元内的声控灯和声控开关坏了,物业是有维修更换义务的,不应单独再向业主收取费用。

第三、说一下垃圾清理费,一般情况下除了物业费,物业还收取垃圾清理费,就是我们仍在垃圾桶里的垃圾清运费,一般每月10元。这个没找到那个文件具体界定,是不是包含在物业费中,现实中都是单独收取的。如果买房子后长期不居住,垃圾清理费是不用交的的。

第四、说一下物业代收的电费或者水费。很多情况下,物业为了收取物业费了,至少水电其中一样有物业收取,不由国家电网或者自来水公司直供到户。为了就是捆绑物业费,不交物业费就给断水或者断电,虽然这样是不合理的,但大多数小区都是这么操作的。物业代收的电费或者水费价格往往比物价局规定的要高,比如物价局规定水费3.2元一方,而我们物业按3.4元一方收取,理由是自来水公司是按小区的总表收费,而总表到每户分表的过程中会有管道损耗,看似合理但是多加的这一部分是没有经过物价局批准的,即使收取损耗费用,也必须公布每月每季度的具体损耗值,进行分摊,不应该笼统收取。

第五、着重说一下车库、车位费。这个是跟物业费同等重要的费用,对一些物业公司来说,车位费的收入甚至比物业费还要高。有产权的车库买卖价格,一般是由房地产企业进行。物业是无权买卖车位的,尤其是地上停车位,只能租赁不能卖。

首先,介绍一下地下车库(车位)。地下车库(车位)权属大致有三种情形:1、开发商自己投资建设,拥有完全产权。2、业主分摊建设费用,按比例共有产权。3、按《防空法》要求在城市商品房开发中应修建的地下防空工事。与上述三种情形相对应,车位的处分方式也有所不同:1、开发商拥有完全产权的可售可租;2、业主共有者,其使用方式、收费标准和收入去向由业主大会决定;3、人防工事国家拥有产权,不得出售,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用,可以按约定收取一定费用。注意的是无产权证的地下车库不受保护。

然后,着重讲一下地上停车位。地上停车位就是地面上的停车位,包括用草坪砖铺设的停车位和占用道路画的停车位等。这些车位车位权分为两情形:1、有的地上车位是规划内的车位,这些车位开发商向市规划局报批的规划图纸上都是有标注的,支配权归开发商,交接给物业后,物业经过物价局备案后有权按照标准收取车位费。2、有的是规划外车位,这些车位开发商向市规划局报批的规划图纸上没有标注的,这些车位支配权归全体业主所有,物业无权单独收取车位费,如果要收取车位管理费,必须经过业主大会或者业主委员会批准,物业通过价格栏公示,并持业主大会或者业委会的批文报物价局批准后才有权收收取与业委会或者业主大会约定的车位管理费,否则无权收取。

开发商为什么不把所有地上车位都列为规划内车位,主要是国家颁布的《城市居住区规划设计规范》规定,为保证居民绿化、生活用地和居民生活品质,地上车位不能超过总车位的10%,所以我所住的总车位3200个,只规划了200个地上车位。但是开发商为什么又额外建了那么多规划外的地上车位呢?开发商为了商品房的销售,很多都号称小区车位跟住户达到1:1,地下车库投资大和地下空间有限,地上规划车位数量又受限制,所以就只能增加规划外的地上车位,主要是为了吸引购房者来这里买房。但是广大业主却不明白这些事情真实情况,开发商和物业也不会跟业主说明哪些是规划内车位,哪些是规划外车位。物业为了自己的利益,违法违规将所有地上车位混一块一起收取车位费,很多不明真相的业主,以为凡是车位都是属物业管理,就去交了车位费,其实是被忽悠了。即使你交了车位费,跟物业签订了租赁合同,也都是无效的,不受法律保护的,不能凭此独自占用车位,何况物业知道自己收费违法也不会和你签合同,顶多给你一张收据。

下面是《潍坊普通住宅小区停车收费的规定》

1.车位租赁费

车位租赁费实行政府指导价管理。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位,建设单位以出租的方式给业主、物业使用人的,承租人应当交纳车库、车位租赁费(租赁费基准价格见附件1),租赁费标准由承租人与建设单位在规定的基准价格和上下浮动不超过20%的幅度内以合同的形式约定;车库、车位以出售的方式给业主的,业主不缴纳车位租赁费。

建设单位委托物业服务企业代为出租车库、车位的,车库、车位租赁费标准由建设单位与物业服务企业在规定的基准价格和上下浮动不超过20%的幅度内以合同形式约定。

2.停车服务费

普通住宅小区前期物业停车服务费实行政府指导价管理。业主在物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位停放车辆,无论出租还是出售的车库、车位,都应交纳停车服务费(停车服务费基准价格见附件2)。出售给业主的地上封闭式独立车库不缴纳停车服务费和物业服务费。

前期物业停车服务费标准由车位使用人(承租人)与物业服务企业或建设单位在规定的基准价格和上下浮动不超过20%的幅度内以合同形式约定。业主大会成立后,停车服务费标准由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。

本通知中的前期物业停车服务费,是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,开发建设单位依法通过招标或协议选聘具有相应资质的物业服务企业,对物业管理区域实施停车管理服务而收取的费用。

3.车位场地使用费

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当缴纳车位场地使用费。收费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定。业主大会委托物业服务企业管理占道车位或其他场地车位的,由业主大会与物业服务企业以合同形式约定车位场地使用费标准。

物业服务企业受委托管理占道车位或其他场地车位的,可从车位场地使用费中提取一定比例的管理费用,具体比例由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。物业服务企业提取管理费用后,不得向车位使用人收取停车服务费。

4.车辆出入工本费

物业服务企业对车辆实行出入证(含IC卡和蓝牙智能出入系统)管理的,应当为业主或者物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可以收取工本费。工本费由业主委员会与物业服务企业协商确定。

5.服务合同

物业服务合同约定期限的,在合同期内,停车服务收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的,符合业主大会成立条件的,由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会,并由业主大会确定停车服务费、占道停车车位场地费以及车辆出入工本费标准;暂未成立业主大会、建设单位退出的小区,应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业召开联席会议,拟

定停车服务费、占道停车车位场地费、车辆出入工本费标准调整方案,并经半数的业主同意后合同约定。

车库(位)租赁费基准价格

车位所有权

停车场地类型

车型分类

车位租赁费

(元/辆.月)

备注

出租的 车库、车位

室外:物业管理区域内规划用于停放汽车的车位

大中型汽车

150

小型、微型汽车及电动轿车

100

三轮摩托车

(电动车)

50

室内:共用车库内的车库、车位(含地下共用停车场)

小型、微型汽车及电动轿车

180

三轮摩托车

(电动车)

90

电动立体车位

小型、微型汽车及电动轿车

180

前期物业车库(位)停车服务费基准价格

车位所有权

停车场地类型

车型分类

停车服务费

(元/辆.月)

备注

出租和出售的车库、车位

室外:物业管理区域内规划用于停放汽车的车位

大中型汽车

20

小型、微型汽车及电动轿车

15

三轮摩托车

(电动车)

8

室内:共用车库内的车库、车位(含地下共用停车场)

小型、微型汽车及电动轿车

30

三轮摩托车

(电动车)

15

电动立体车位

小型、微型汽车及电动轿车

30

通过上面会发现,绝大数小区在车位费方面都存在违法卖和违法租的情况,乱要价。遇到这种情况,要向当地物价局、住建局和规划局进行举报。至于小区哪些是规划车位,哪些是规划车位,可以凭房产证到当地市规划局查询,物业收取车位费是否备案,也可以想当地物价局查询。

第六、物业代收的其他费用,比如供暖不是直供的小区,有物业代收取暖费,物业买气供,这种情况往往会出现物业为追求差价利润,减少供气量,导致供暖效果不佳。

第七、物业在实际中会有许多收入,如果小区广告收入,宽带商等进入小区给物业交的费用,小区内安装的净水机,快递云柜等场地费、水电费,甚至进入小区收废品的承包费等等,这些费用按规定是属于全体业主所有的,但是实际中都不物业独自占有了。

总之,物业必须依法收费,任何不合理的收费可以拒交,但必须找到相应的法律法规做依据,并相关部门举报。当然该交的费用必须按时缴纳,物业也是需要靠收取合理的费用运行。

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