向物业公司支付费用如何处理

物业公司支付费用如何处理

税务农民

2017年10月31日

向物业公司支付费用如何处理

公司租赁经营场所,向物业公司支付的水电暖、物业、生活垃圾处理费如何处理?各地处理不太一致。税务机关的要求也不太一致,特别是营改增后问题更加凸显。

(一)水费

目前的水费,由两种方式,一种是自来水公司直接向业主收费,另一种是物业公司统一收取。

1、自来水公司直接向业主收费

(1)公司承租房产,自来水公司直接向业主收费,自来水公司会将发票开开给业主。业主应向税务机关代开发票,公司凭发票向业主支付水费。

(2)公司承租房产,双方可以约定租金包含水费。此种情况,公司不需向出租方在支付水费。

2、物业公司统一收取用户水费

物业公司根据自来水公司收费清单及自来水公司开具的发票向自来水公司支付款项,然后按照国家税务总局公告2016年第54号的规定,向服务接受方(包含业主或承租人)开具发票,物业公司按差额执行简易征收。

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定:“提供物业管理服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项,不再作调整;未处理的,按本公告规定执行。”

(二)暖气费电费

目前的暖气费、电费,由两种方式,一种是电力公司、热力公司直接向业主收费,另一种是物业公司统一收取。

1、电力公司、热力公司直接向业主收费

(1)公司承租房产,电力公司、热力公司直接向业主收费,电力公司、热力公司会将发票开开给业主。业主应向税务机关代开发票,公司凭发票向业主支付暖气费、电费。

这种行为税务机关界定是转供电行为。《国家税务总局关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》(国税函[2009]537号)对此规定:四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为,其同时收取的转供能源服务费属于价外费用,应一并征收增值税。

(2)公司承租房产,双方可以约定租金包含暖气费、电费。此种情况,公司不需向出租方在支付暖气费、电费。

2、物业公司统一收取用户暖气费、电费

物业公司根据电力公司、热力公司收费清单及电力公司、热力公司开具的发票向电力公司、热力公司支付款项,然后由向服务接受方(包含业主或承租人)开具发票,物业公司按全额缴纳增值税。

3、代收代付问题

符合条件的代收代付,物业公司可以不开具发票。缴费人凭物业公司代收费单位的票据收取服务接受方(包含业主或承租人)款项,但必须符合增值税的具体规定。

财税(2016)36号文件附件1第三十七条规定:“销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。(指)(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。”

第十条规定:“行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;2.收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;3.所收款项全额上缴财政。”

(三)物业费

《物业管理条例》(国务院令第666号)第四十一条规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

如果租赁合同约定,物业费由承租公司承担,物业费应当根据合同的约定,由公司直接向物业公司缴纳。物业公司应当按照规定向缴纳人开具增值税发票。

如果租赁合同未做明文约定,物业公司按照规定向业主收取物业费并向意味着开具增值税发票。业主可以到税务机关代开为企业代开发票。

向物业公司支付费用如何处理

(四)河南省国家税务局12366解答

1、问题二 A公司租个人的房屋,向小区物业支付物业费,可以要求物业公司向A公司开具物业费发票吗?还是出租房代开发票?(https://www.12366.ha.cn/003/bsfw_302/12366rx_30210/rdwt_3021002/doc_1508898711281.html?NVG=2&WD_ID=1508898711281&LM_ID=3021002)

答:根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)第十九条规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票。

因此,如果物业公司直接向业主开具发票,则业主可以到税务机关代开为企业代开发票。

2、问题七 物业公司收取暖气费,如何给居民开具发票?

答:一、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院第538号令)规定,第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。第二条 增值税税率:……(二)纳税人销售或者进口下列货物,税率为13% :……2.自来水、暖气、……

二、根据《财政部 国家税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》(财税(2017)37号)规定,自2017年7月1日起,简并增值税税率结构,取消13%的增值税税率。现将有关政策通知如下:一、纳税人销售或者进口下列货物,税率为11%:……暖气、……上述货物的具体范围见本通知附件1。

三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,附件1:营业税改征增值税试点实施办法第一条 在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。单位,是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人,是指个体工商户和其他个人。第十五条 增值税税率:……(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。……第十六条 增值税征收率为3%,财政部和国家税务总局另有规定的除外。附:销售服务、无形资产、不动产注释一、销售服务(四)建筑服务。2.安装服务。安装服务,是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业,包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业,以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费,按照安装服务缴纳增值税。……三、销售不动产 销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。

四、根据《发票管理办法》第十九条规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票。

因此,如果直接由物业公司收取的暖气费,那么直接由物业公司向用户开具发票;如果是由物业公司代收的取暖费,则有供暖企业开具发票。

3、问题:2016年5月1日后补缴的4月30日之前应缴的物业费,怎么缴税?怎么开票?

发布日期:2016-07-08 消息来源:河南省国家税务局【字体:大 中 小】 【颜色:红 蓝 黑】

https://www.12366.ha.cn/003/bsfw_302/12366rx_30210/rdwt_3021002/doc_1469790805222.html?NVG=2&WD_ID=1469790805222&LM_ID=3021002

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的,应按照营业税政策规定补缴营业税。

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,自2016年5月1日起,地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票,可继续使用至2016年6月30日,特殊情况经省国税局确定,可适当延长使用期限,最迟不超过2016年8月31日。

综上,2016年5月1日后补缴的4月30日之前应缴的物业费,应按照营业税政策规定缴纳营业税。发票开具分两种情况:一是如果2016年5月1日后,原来领取的营业税发票仍有结余,那么2016年6月30日前,可继续开具营业税发票;二是如果2016年5月1日后,原来领取的营业税发票已使用完毕,那么可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。

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