小区公共收益其实很可观 多数业主认知仍是蒙查查

金羊网讯 记者刘宝霞、许琛报道:日前,江苏省苏州高新区朗香小区业主收到业委会的大红包,606户人家总共领到了24万元。原来,小区业委会和物业签订了协议,从物业公司那里争取到了小区的公共收益,以发红包的形式返还给业主。

此消息一出,便刷爆了了一众广州业主微信圈。广州的小区是否有将公共收益返还给业主呢?记者在走访中发现,很多业主对公共收益的认知“蒙查查”,也有部分小区将公共收益争取到手。

回访:业主依旧对公共收益认知“蒙查查”

小区公共收益是指借由小区公共部分进行经营获得的收益,包括公共区域的广告、停车位、摊位租赁等收益,其中,广告收入是小区固定收入。去年,有媒体曾报道过市内几个小区电梯广告混乱,收支明细不清晰,如今一年过去了,情况是否有好转呢?

11月16日下午,记者首先来到泊*湾小区。记者看到,小区内的快递柜,公共电箱均贴有各色广告。走进小区居民楼大堂,各种展板式、挂墙式及LED式商业广告更是随处可见,电梯里的LED显示屏正在播放着动态广告。

小区公共收益其实很可观 多数业主认知仍是蒙查查

图为小区内的公共广告

当业主黎女士得知小区广告收入应该属业主所有时,黎女士表示其闻所未闻,“从来不知道小区会有收入。”当记者询问其是否知晓小区收益的收支明细时,她表示从来没看到过。

而其他两个小区与泊*湾一样,小区的居民楼大堂随处可见各式各样的广告,大堂公告栏处,广告占了四分之三的面积。此外,记者还留意到,几个临时摊贩在某小区的入门处售卖陶瓷、鞋子等。

记者分别向两个小区的业主询问其是否知晓小区电梯广告属于小区公共收益时,业主纷纷表示不知情。业主赖女士向记者表示其并不知道小区有“公共收益”,“我们一直都是只有交钱的份,不知道物业还有收益。”

小区公共收益其实很可观 多数业主认知仍是蒙查查

图为小区业委会决定共同追收公共收益

一名热心业主还告诉记者,小区经常有临时摊贩进来做买卖,业主虽然知道这应该是有收益的,但自己不清楚收益,也不知道该如何去争取,只能放而任之。

随后,记者分别向物业管理处咨询小区公共收益的收支明细时,两个物业处的工作人员均表示无法立刻将收支明细给到记者看,并向记者表示小区的公共收益均已用于小区的运营维护。某小区物管处表示,今年七月份曾公布过收支明细,“管理费和收入是不够支出的,需要公共收益来弥补。”

公共收益可观,有小区将其争取到手

11月19日下午,嘉*花园召开第三次业主大会会议,会议的事项之一为“授权业委会对公共收益按规约进行保管和管理;授权业委会追收公共收益及对公共部位的相关问题采取诉讼等法律措施。”最终,成功双过半通过这一事项,业主大会将共同追收公共收益。

嘉*花园小区房龄将近20年,但其业主委员会是今年3月份才正式成立。据业委会副主任陈文玉介绍,成立业委会的导火索是去年6月份,小区围墙被开发商擅自推翻,业主为了维权而成立。随后,业委会在物管处了解到小区2016年公共收益约有120万,但其收支明细却从未公开。

小区公共收益其实很可观 多数业主认知仍是蒙查查

图为小区内的公共广告

实际上,像该小区这样意识到小区公共收益并积极维权的小区并不多。广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁告诉记者,很多人买了房子住进小区,只知道自己住的部分,却对公有部分认知模糊,更别提其是否知道公有部分会产生收益了。

据业内人士介绍,小区广告包括小区内电梯框架广告、户外灯箱广告等,广告费取决于小区位置、广告大小、投放方式等因素,每个广告位最低每月500元,贵的每月几千元。广告公司和小区物业签订合同,一次购买了3~5年不等的广告位使用权。

按这么计算,单是一台电梯一年就能收益数万元不等,再加上公共停车费等其他收益,小区公共收益非常可观。

广州也有小区营收给业主“发红包”

那么,到底广州没有小区通过公共收益盈利,实现对小区业主的返还的呢?记者调查发现,还真有这样的小区,不过不同于聘请物业公司管理,海珠区祈乐苑小区则是通过小区业主自管的形式。

祈乐苑小区业委会主任冼敏强就跟记者算了这样一笔账,祈乐苑小区约有1400户,通过自管的形式,每年公共收益200多万,在加上物业费(楼梯房0.7元/月/平方米,电梯楼1元/月/平方米),每年能有近400万入账。

小区公共收益其实很可观 多数业主认知仍是蒙查查

图为小区内的公共广告

祈乐苑的收支账单是每月公布,详细到会议中购买水果的费用。具体支出部分包括50多名物业管理人员的工资,每月支出约为20余万元。除了这240万的薪酬支出外,余下的100多万全部投入小区的翻新建设方面,包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。100多万说少不少,但分割到小区每一栋楼,每月不到10000块,零碎支出很多。

不同于江苏小区业委会给业主派红包的公共收益分配方式,祈乐苑将公共收益全部用于小区环境的升级改造:监控系统、消防设施、绿化翻新、小区道路翻新等小区建设。冼敏强认为,在小区物业费20年没有上调一分钱的情况下,居住体验逐年提升是一种更好的“派红包”方式。

建议:成立业委会作为法律主体,对公共收益进行管理

据广东广美律师事务所律师范平介绍,按照《物权法》和《物业管理条例》的相关规定,建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于全体小区业主共有(即共有产权人),由这些公共部位而产生的收益自然为产权人即全体业主共有。

从公共收益来源而言,包括:公共区域的广告收益,例如电梯桥箱广告、户外广告;小区公共区域的停车位收益;利用公共配套,如会所、游泳池经营收入;通信运营管理费;公共区域的相关场地出租费用,如速递易租赁费、售水机费用、临时设摊收益等。

但实际上,大部分业主却对公共收益的认知“蒙查查”,对于这种情况,周活宁表示“公共收益是动员小区全体业主参与社区治理的源动力。”他建议小区成立业主委员会,介入小区公共收益的管理,维护共同利益。

小区公共收益可观是一方面,其“透明度”又是另一个问题。周活宁告诉记者,成立业委会有一个监督作用,很多没成立业委会的小区,物业公司公布公共收益的比例几乎为零。业主虽然有权利让物业公司出示公共收益的收支明细,但记者走访中发现许多业主缺乏主人翁意识,很少业主对公共收益进行查账。

另外,范平也向表示,小区公共区域为全体业主的共有产权,但是单个的业主(包括部分业主)非经法定程序设立法律主体,不能以个人名义行使共同管理权,无法行之有效的对公共区域进行管理也无法收取公共收益。根据《物权法》《物业管理条例》的相关规定,业主行使共有权、共同管理权可以通过设立业主大会、选举产生业主委员会的方式进行。因此,当公共收益受到损害时,可以依法设立业主大会、选举产生业委会,由该代表全体业主的法律主体依法进行。

当业主成立业委会对公共收益进行维权时,周活宁认为要分为两点,一是彻查追寻历年来公共收益的账目;二是要通过业委会与物业沟通分成等方式,保护好未来的公共收益。

小区公共收益其实很可观 多数业主认知仍是蒙查查

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