业主拖欠物业服务费,物业公司有权停水、停电吗?

业主拖欠物业服务费,物业公司有权停水、停电吗?

基本案情:王某(化名)是某小区的业主,因对小区物业服务不满意,自今年起就一直没有交纳物业服务费。现物业服务企业将王家的水、电全部停掉了,严重影响了日常生活。

业主拖欠物业服务费,物业服务公司有权停水、停电吗?

合肥律师郑贤红分析

从《物业管理条例》相关规定可以看出:(一)业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用;(二)业主交纳物业服务费和供水、供电公司供给水、电属于两个不同的法律关系,物业无权以业主拖欠物业服务费用为由强行停水、停电;(三)物业公司的行为严重侵害了王某的合法权益,王某可以申请人民调解委员会进行调解或向人民法院进行起诉。

原因如下:

从现行法律规定规定可以看出,业主和物业服务企业是平等的民事主体,双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务,任何一方违反的均要承担违约责任。就上述的问题来看,业主没有按时交纳物业服务费,应承担法律责任。物业服务企业有权要求业主交纳拖欠的物业服务费,有违约金约定的,还可以要业主承担一定数额的违约金。当然关于违约金部分,若是物业服务中有瑕疵,业主行使抗辩权的,另当别论。

业主除了和物业服务企业发生委托服务合同关系外,还与自来水公司、供电公司发生水、电供给(买卖)关系。但物业服务合同与供水、供电合同是两个独立的合同,涉及不同的合同当事人。根据《物业管理条例》第45条第一款的规定,业主向供水、供电公司交纳了水费、电费后,供水、供电公司就应向业主供给水、供电。物业服务公司不是供水、供电合同的当事人,其无权擅自对业主进行停水、停电。

由于物业服务企业根据物业服务合同提供的是物业辖区内建筑物、附属设施、卫生、绿化等公共事物的管理与维护。这决定了物业服务合同与其他一般民事合同具有特殊性,在合同履行中,作为物业服务企业提供的物业服务不符合物业服务合同约定的标准时,业主可以依据合同的规定行使抗辩权,不交纳物业费;但当物业提供了服务,个别或部分业主不按时交纳物业服务费的,物业服务企业无法依据合同规定行使抗辩权,其仍然要对小区公共事务进行维护与管理。在此种情况下,就会出现物业服务企业对拖欠物业服务费的业主进行停水、停电的不当行为。需明确的是,物业服务企业应依据法律规定及物业服务合同的约定,采用合法程序来维护自己的权益,如根据物业服务合同的约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼,而不能对业主进行停水、停电,否则由此造成业主损失的,物业服务企业还应承担赔偿责任。

具体法律依据:

《物业管理条例》第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

深度分析:

通过本案,合肥律师郑贤红提醒您,维权要采取合法的方式,业主不按时交纳物业服务费,物业服务公司可以按照物业服务合同追究业主违约责任。而不能采取非法的手段,停水、停电干扰业主基本生活。维权采取措施不当,造成他人损害的,应承担赔偿责任。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注