业主!您的物业费被谁占了便宜?

业主!您的物业费被谁占了便宜?

业主!您的物业费被谁占了便宜?

打开网络,铺天盖地的都是业主们对物业管理公司的声讨。其中最大一块是物业费交的物非所值!

那么,业主们您知道您交的物业管理费被谁占了便宜吗?

当然物业管理公司了!不要问,也知道在99%的回答声中肯定是给出这个答案的。但是,物业管理公司提供服务后收取物业管理费也属正常;虽然大家对这一行发生的许多不妥现象看法多多,但不容质疑的是。物业管理费的设施就是为了广大业主在支付享用物业服务的服务费(当然其中也包括公有公用的设施设备能耗费等杂费)。

这里我不想为那些不作为或是乱作为的物业同行辩护。错即是错,如果说靠辩一下,就能改观业主们对物业的看法,我想许多物业人还是乘早改行算了。拿人钱财与人做事是天下再正常不过的事,所以收了钱,认真按合约落实每一项目服务才是对得起这份物业费的真正回报。但如果做了物业也收不到钱呢?那为什么收不到钱?这与业主的资源被人占用有什么关系呢?请往下看…

业主!您的物业费被谁占了便宜?

但除了物业公司外,还有谁占用了您的资源?

1、您身边那些不交物业管理费的邻居

当我们对那个维权业主在声讨在不良物管不作为的点赞的同时,是否问过他们:物业管理费交了没有?在他们漫长的维权过程中,他们的生活垃圾倒去了那里?晚间回家时是否头顶没了路灯?电梯是否罢了工?道路是否杂物从生?…非也吧,再差的物管也会定时清了垃圾箱、也会保障公有公用设施的最基本运行、也扫个路面、管个车辆(可能做的并不让人满意,但多少也会做些)。这其中最关键是:这个小区还有人为物业公司的服务买单。物业公司还有经济来源给员工发工资、支付公有公用设施设备的能耗乱。如果您是这些买过单的业主,您的不意思申诉应该是理直气壮的!但如果您身边出现了个也同样理直气壮且一分钱不交的维权业主,您是直接也学样。还是… 我现许多业委会咨询中曾经呼吁,先交费再维权。

家是自己的,与别人生气还不如自己主动。不满意物业公司,可以通过正常途径更换了他们。但有一个关键问题出现了,在小区对物业管理这个问题认识上,你看中的是小家,还是众多小家汇总的“大家”?通常一些小区内总会有几个这样维权精英,当社区居委或是业委会让其少发牢骚,切实的参与小区自治志愿者队伍来共建小区服务时,他不是推三拉四就是恶言居委/业委会与物管狼狈为奸,但就是不愿意自己动上一动。那么,这一段您可以看到,是谁占用了您的资源了吧。对了,就是这些不交物业管理费的邻居。

业主!您的物业费被谁占了便宜?

2、被某些政策误导的业主

为什么会有这样一说呢?前二天有人客户找我咨询“空置单元”是否可以不交物业管理费的问题。我感觉很奇怪,正好业内也有些朋友在讨论此事,于是也借此文再与大家对“空置单元”是否要交物业管理费作为解惑。

在中国许多地方都会自己制定与当地情况沟通的相关政策补充条款,但就物业管理如何收费方面的条款却有许多地方与《物权法》《物业管理条例》有违,这是这个行业的悲衰!在《物权法》第七十九条中有明确的规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

什么是约定?

物业管理费是如何被定价的。目前中国的物业管理服务收费管理办法传说是以“政府指导价”或“市场调节价”以主导,但实际还是以“以支为入”的企业生存原则,即按这个小区的物业服务标准去设计服务项目,在确定了服务项目后,根据时下实际人工及物价总合支出费用,然后再除以小区建筑面积。得出物业管理费收费单价,也就是说,是全部建筑面积都必须100%交费后,才能保障物业管理服务项目100%成本投入。所以,在开发房销售房产时,销售证中就把物业管理费价位作为条款与购房人作了约定。这是合同约定!那么,让我们看上面那条《物权法》规定,小区所有业主是否要应该按此条规定执行有约定从约定,按业主产权证的建筑面积*销售合同上约定的物业费单价得出的单元物业费,以约定时长内向物业管理公司交费;这与其房屋是否空置或是其他原因未能及时收房并无直接相关性。

从上条款看,如果有业主未按其已签属的合约中明确的物业费定期向物业管理公司支付物业费,那就势必让那个服务投入成本总额打折(当然这其中可能是因开发商/业委会原因而造成的,那么物业公司在与开发商/业委会在物业服务合同中会对此项目缺口作对应补贴)。如物业公司在实际营运时失去了此些份额,那么服务投入一定会打折。不管您信不信或是物业公司解释不会,反正我不信。

在这前服务过的一些前期物业管理服务中,经常遇到开发商让利与小业主。在艰难与开发商商讨后,基本争回了因他们原因而造成这部份缺损的补贴。但由于其他一些政府政策而引起的缺损,却很难从开发商那里争取。(当然也有个别品牌开发商愿意补贴)

业主!您的物业费被谁占了便宜?

让我们看看中国有一些地区给“空置单元”打折的政策:(这里的资料来源网络。供参考)

1、《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服[2010]12号)第十六条规定:因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。

2、《南京市物业服务收费管理实施办法》明确了物业服务费从物业交付买受人(即交房拿到钥匙之后)之日起按月收取,已竣工但尚未出售的房屋由建设单位全额交纳物业服务费。业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分,空置物业也可以按照70% 来分摊正常的费用。

3、《苏州市物业服务收费管理实施细则》(2014年7月1日起实施)规定:新建普通住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。

4、《无锡市物业服务收费管理办法》(锡价服[2007]1号)第十七条规定:对未入住或未使用连续超一个月以上的物业、车位,业主应事前向物管企业书面申请,并经确认后按规定标准的70%缴纳物业管理费,机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用亦按此标准收取。物管费用从房屋销售合同约定的交付日期的次月计算。开发建设单位实施分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的,环境、配套设施尚未完善的,经相关部门确认后,业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费,差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

5、《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》(滁价费[2010]97号的通知)第十六条规定:业主(或物业使用人)办理入住手续后,连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业(水、电、气均未使用),业主应当向物业服务企业书面备案,按规定或约定标准交纳50%的物业综合服务费。

6、《兰溪市物业服务收费管理实施办法》(兰发改〔2010〕80号)第十三条规定:已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时长在半年以上的物业,经物业服务企业核实后,物业服务收费按应收标准的70%交纳。房屋装修期间不属于房屋空置,其物业服务费用应按规定标准全额缴纳。

7、《甘肃省物业管理办法》(2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过的决定)第二十九条规定: 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。

8、《西宁市物业管理条例》第四十一条规定:物业交付后,业主未实际入住的,按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热,业主要求停止供热的,应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主,应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

9、《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定:已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳。

10、《兰州市物业服务收费管理办法》(兰州市人民政府令[2008]第6号)第二十一条:业主或者物业使用人未入住的或者入住后不使用房屋连续超过3个月以上的,可以书面告知物业服务企业,经物业服务企业确认登记后,从第4个月起其物业服务费用按收费标准的70%交纳。

如果按上述法条规定,物业管理费在政策规定时期中被打折的空缺,如果开发单位不补贴,物业公司会带资补贴些部份空缺吗?明显是不可能的,那么实际受损失是谁?– 还是已经全额交纳物业管理费的业主。“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”《物权法》第七十二条第1款的规定在这里被忽略。

其实有时看问题的角度不同,也就决定了我们对一些法条误解扣给自己找理由有背靠。《物业管理条例》第四十一条规定找到他们的理由。即:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同建设行政主管部门指定的物业服务收费管理办法,在物业服务合同中约定。我打()说明了在高位法落实过程中我们还要参与当地建设行政主管部门“指定”,也就是说上述地区的行政政策也就有了上位法的支持。

业主!您的物业费被谁占了便宜?

许多业主要骂物业公司缺斤少两的同时,其实在一个小区空置单元的业主有上述需求的最多,对小区整体管理品质下降就影响越大。表面上看因为少收了这一部分费用有侵犯了物业公司的合法权益,让物业公司有理由在承诺全额投入过程有了不作为的理由。但实质上正是因为有上述的政策误导,从根本上让那些不想交空置费的开发商或小业主找到了侵犯了全体业主合法权益的理由。还是上面讲的,这就等于让那些按时正常交纳物业费的业主为空置房业主埋单。

振太(罗成)于2017/11上海

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