物业收费有时效,逾期不主张被“清零”!

物业收费有时效,逾期不主张被“清零”!

物业费物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。近日吉林省通化市中级人民法院二审审结一起物业服务合同纠纷案件,该案因物业公司未在法定时长内主张物业费而最终被法院驳回诉讼请求。

物业收费有时效,逾期不主张被“清零”!

案情简介:

物业公司原系华翔五月花城小区的物业服务公司,2010年开始为该小区提供物业服务,2013年5月末物业公司退出该小区的物业管理,白某某系该小区某房屋业主。华翔公司系该小区的开发商。通化某物业服务有限公司因白某某拖欠2010年至2013年物业费将其起诉至法院,要求法院依法判令:1、白某某缴纳拖欠物业费1739.68元;2、依据合同约定按日千分之三承担拖欠物业费期间的违约金等。一审法院开庭审理后判决驳回了物业公司的全部诉讼请求。物业公司不服上诉至二审法院。

争议焦点(二审):

一、什么情况下物业公司起诉业主索要物业费会被支持?

本案为物业服务合同纠纷,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

物业收费有时效,逾期不主张被“清零”!

根据上述规定不难看出物业费主张得到支持,需满足以下两方面条件:

1、已向业主书面催交物业费;

2、业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费。

二、物业公司催交物业费应采取什么形式?

物业公司应采取书面形式进行催交。

三、物业公司索要物业费用是否有时长限制,时长又是多少呢?

物业收费有时效,逾期不主张被“清零”!

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条 规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”

注:2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”,因此自2017年10月1日以后,主张物业费的诉讼时效为三年,但在2017年9月30日前已过两年诉讼时效的,即使在2017年10月1日以后起诉,业主以物业公司索要物业费已超过诉讼时效进行抗辩,物业公司的主张也不会得到法院支持。

四、物业公司是否向白某某送达了物业费书面催缴通知,是否在法律规定的诉讼时效期间内向白某某主张权利,举证责任在物业公司还是业主?

根据举证责任的分配原则,物业公司应当就已向业主书面催交物业费,且在法律规定的诉讼时效期间内向白某某主张的权利进行举证。

在本案中,物业公司提供的证据无法证明2013年至2016年期间,物业公司向白某某主张过权利,物业公司没有完成举证责任,应承担举证不能的法律后果。自2013年物业服务合同解除后至2016年7月物业公司起诉时,已超过二年诉讼时效期间。

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