「最高院法官」什么情况下,物业使用人可以拒绝支付物业费?

【最高人民法院法官着述】

「最高院法官」什么情况下,物业使用人可以拒绝支付物业费?

依照《合同法》的规定,双务合同的当事人享有履行抗辩权,包括同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权。履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利,在合同有效期间,如果出现法律规定的抗辩事由,合同当事人依法行使抗辩权,并不构成违约,而应该得到支持。

「最高院法官」什么情况下,物业使用人可以拒绝支付物业费?

依据物业服务合同,物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务,业主作为物业服务合同的实质上的当事人,有义务向物业服务支付物业费,因此,物业服务合同属于双务合同,当事人双方都享有法律赋予的履行抗辩权。按照《合同法》的规定精神,在物业服务企业没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下,业主当然有权进行抗辩,可依法根据合同的履行情况而拒绝向物业服务企业支付物业费。

「最高院法官」什么情况下,物业使用人可以拒绝支付物业费?

物业使用人既不是物业服务合同的名义当事人,也不是物业服务合同的实质当事人,按照合同相对性原则,物业服务合同在物业使用人与物业服务企业之间一般不发生对应的权利义务关系,因此一般也不会产生合同履行抗辩的问题。

「最高院法官」什么情况下,物业使用人可以拒绝支付物业费?

但是,物业使用人之所以负担有对物业服务企业支付物业费的义务,基本的依据是物业使用人与业主的约定;物业使用人承担的支付物业费义务,实质上应该是业主基于其与物业服务企业订立的物业服务合同的约定而承担的义务,只不过现在,物业使用人承诺来履行这个义务而已。物业使用人既然是替业主履行物业服务合同约定的支付物业费义务,基于权利与义务相一致的原则,物业使用人同样可以行使业主享有的对物业服务企业的履行抗辩权。因此,物业服务企业违反物业服务合同,物业使用人可以依法行使抗辩权,符合拒绝履行条件的,物业使用人可以拒绝履行支付物业费的义务。

来自:最高人民法院民事审判第一庭编着:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》

「最高院法官」什么情况下,物业使用人可以拒绝支付物业费?

有话要说

在物业服务纠纷案件中,最经常发生的是物业费纠纷,其表现形态也是多种多样,有的是因业主无正当理由拒不交纳服务费,有的则是物业服务企业不履行约定或者法律规定的义务导致业主拒付物业费,有的是因为物业服务企业擅自提高物业费等引起纠纷。

最高人民法院《物业服务解释》对相关物业费纠纷的处理也作了进一步详细的规定。但由于实践中物业费纠纷的表现形态是多样的,司法解释也不可能穷尽所有情形,对于某些物业费纠纷的处理,还是需要根据<物权法》以及司法解释规定的原则进行妥善处理。

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