蚌埠:物业起诉业主不缴物业费 业主为何屡败诉?

本报记者 陈瑶

物业费纠纷这种“城市病”早就见怪不怪,存在多年。当其中矛盾纠纷无法调解,物业和业主要对簿公堂的情况也屡见不鲜。那么,业主的正当权益到底该如何维护?

业主突然收到传票,因不缴纳物业费

去年,住在钓鱼台一带一所高档小区内的陈先生突然接到了法院的传票。原来,这是小区物业公司把陈先生告上了法庭。该公司称,按照合同约定为陈先生一家所在小区提供了物业管理与服务,但陈先生未按照协议约定及时足额缴纳物业费,认为其行为已构成违约,要求法院依法处理。

陈先生对此表示非常愤慨和不服。“我们都是守法公民,接到法院传票还是第一次,真没想到会因为这种事接到法院传票。不缴物业费实在是事出有因,物业的服务不能达到标准,我反映的问题迟迟不能解决,这让我如何能心甘情愿缴纳物业费?”陈先生说家里外墙渗水,墙纸都发霉了,多次找物业来修,但问题一直没有得到根治。不仅如此,陈先生说,家里经常停电停水,而且小区内卫生保洁不及时、设施设备也时常得不到维修,对一些业主的违章搭建物业也没有起到劝阻的作用。同时,他还提出小区内的公共场所经营广告性收入应该归全体业主所有,但物业公司并未公示所得收入数额、用途,存在占有的恶意。陈先生表示,如果物业公司做好服务,他十分愿意及时缴纳物业管理费。

物业:打官司告业主是最后一招

淮河文化广场附近一住宅小区的物业项目经理徐先生说,前几年为了催收物业费,物业公司曾起诉过一批业主。“虽然最后我们打赢了官司,但是也觉得脱了一层皮,所以不到万不得已,真不愿意走这一步,但这真的是最后一招了。”徐先生说,一旦物业起诉业主,就等于彻底和业主撕破了脸,这是物业不乐于见到的局面,而且起诉业主后,法院是一户一户进行案件审理,物业公司要不断提供各种材料、证据,打一场官司下来可能要耗时大半年。这期间物业需要耗费大量人力、物力、时长的成本。而且即便胜了官司后,还是有些业主拒不执行,仍不愿缴纳物业费。“就职于行政事业单位或是国企的业主,只要一接到传票就会立刻来缴纳物业费,但有些没有单位的私营业主或是自由职业者,根本不在乎收到传票,就是判决后还是不愿意缴纳物业费。”徐先生说,物业在打了半年多官司后,还得到法院申请进入强制执行环节,冻结这些不缴纳物业费业主的账户。这样一来,这部分业主才愿意去缴纳物业费。但这样一来,物业公司又要付出额外的成本去法院办理各种申请强制执行的手续,更加繁琐。“所以,现在我们只能靠提升服务来让业主从心底对我们感到认可,除了和业主打官司和这个方法,真的没有更好的办法能够收缴物业费了。”

业主为何屡败诉?正当权益该如何维护

昨天,记者从蚌山区法院获悉,近几年,该院每年都能接到几百起物业因催收物业费而起诉业主的案件。但绝大部分案件,都是物业胜诉,业主被判要及时缴清物业费。在这些案件中,业主拒交物业费的理由五花八门。房屋质量不过关、小区垃圾清理不及时、消防设施成摆设、电瓶车在车棚被偷了、自家的停车位被别人给非法占用了,甚至连邻居侵占了公共空间,都成了业主不交费的原因。

业主有这么多的原因,对物业有这么多不满,为何不缴物业费的官司却很难打赢呢?

展翔律师事务所的律师陈宗瀛说,业主得树立合同意识,签订了合同,享受了物业服务,就应该交费。至于服务的质量好不好,那就要看有没有达到合同约定的标准。如果没有达到合同约定的标准,法官在判案时会对物业费酌情考虑进行核减。

陈宗瀛建议,业主在遇到涉及自身权益的事情时,应理性维权,如果一味不交物业费,反而适得其反。打个比方,如果业主的电瓶车停在小区停车棚内被偷走,这说明物业保安在小区安全保卫工作上有漏洞。业主就应该拍照、并做好取证工作。法官在判案时除了《物业管理条例》等相关法律,主要根据双方当事人签订的物业合同来进行。如果业主与物业公司在签订合同时,就物业服务的标准、事项进行了详细约定,而物业的管理、服务不达标或是存在明显漏洞,业主就可以凭借合同维权,可以避免发生扯皮的情况。

同时,陈宗瀛提醒各位业主,一是在维权的同时要注意收集证据如物业部门的会议纪要、电话录音等、如果证实物业没有尽到相应的维修、养护、管理和维护等义务的,还得要承担相应的赔偿责任。另外,还要积极联系其他有类似遭遇的业主,作为维权的同一主体,相对而言,这样无论是媒体还是法院,可能会更加重视。

对于该如何维权取证,陈宗瀛认为,之前一些正当维权的业主也打不赢官司,可能是犯了一些技术性的错误。比如,同一批被起诉的业主,举证基本上都一样,一个或几个业主拍的照片全小区被诉业主共用,一般都会被不予采信,建议大家在留取证据照片时要考虑到环境和自己住宅的关系,而不是很局部的一小块有问题的地方。其次,照片大多是仅仅表现一时一地的问题,不具有连续性和全面性。有的照片业主在拍摄时居然没有设置好数码相机的时长,无法判断时效。简单的说,如果想表现路灯常年损坏,就不能只拍一张照片、一盏路灯,因为很有可能你拍完的第二天坏灯泡就被换了,而且仅仅一盏路灯的损坏无法说明物业在照明方面完全没有作为。另外,征集证人证言时不能找与诉讼中任何一方有利益关系的,也就是说,如果你找的证人也是拒绝交纳物业费的业主,那也会不予采信。

综合来看,如果业主是为了正当维权才不缴纳物业费,一旦被起诉和物业打官司,就要提供具体的物业服务不标准的证据,业主最好是有针对性的搜集、提供证据,不要泛泛而谈、面面俱到,就针对某一个问题,将证据收集全面,物业哪一个具体行为违反物业合同的规定,业主就将物业公司违约的行为取证下来。比如,小区路灯常年破损、不亮,小区监控全部失效、安全无法保障等等,切忌空谈、发牢骚。

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