明明是小区物业服务没到位,为啥自己作为业主反倒成了被告?

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明明是小区物业服务没到位,为啥自己作为业主反倒成了被告?

随着物业纠纷逐年突显,自贡各区县法院受理的物业服务合同纠纷激增。以贡井区法院为例,仅2017年就审结198件,同比增长约100%。物业公司起诉业主缴纳物业费构成了该类纠纷的主体,且多集中爆发,已成为影响社会稳定的一个重要因素。

明明是小区物业服务没到位,为啥自己作为业主反倒成了被告?

就法院在审理物业服务合同纠纷的情况看,业主提出的抗辩理由纷繁多样,但最终往往是法院支持物业公司的诉讼请求。许多业主一直存在一个困惑:“为什么法院没有采纳我提出的抗辩理由?”近日,记者在贡井区法院进行采访调查,根据近年来此类案件的审理情况,梳理出常见的业主抗辩理由和败诉情况。

焦点一:清洁卫生绿化养护服务存瑕疵

前不久,家住贡井某小区的业主杨女士和不少业主一起,被物业公司告上了法庭,要求其缴纳拖欠的物业费4458.73元,并承担滞纳金及诉讼费。

庭审中,杨女士辩称物业公司的服务存在瑕疵,小区内经常有垃圾堆放,公共绿地常长有杂草,其服务不符合合同约定标准,因此拒缴物业费。最终,法院未采纳杨女士的抗辩,支持了物业公司的诉讼请求。

记者在采访中了解到,如这般业主坐上被告席的情形,在物业纠纷案件中是很常见的。一个主要原因是业主对物业服务范围的认识非常模糊。承办法官表示,对于该类抗辩,业主需要注意到,物业服务内容具有多样性、物业服务过程具有持续性,以及物业服务标准具有不可计量性等特点,不能以某项物业服务存在瑕疵为由而拒缴服务费。

“当然,如果物业公司在提供卫生清洁、绿化养护服务上确实存在质量问题,业主还是可以进行抗辩的,但是必须提供有力的证据证明,而不能仅仅依据自己的陈述。”贡井法院民二庭承办法官谈道,依据“谁主张谁举证”的原则,证明物业服务存在瑕疵的责任一般由业主承担。如果确有证据证明物业服务存在不达标的事实,法院可能会对物业费及违约金作出相应的减免。

焦点二:屋外墙或屋顶漏水未及时维修

在近年的物业合同纠纷案中,常有业主购买房屋后遇到房屋外墙或者楼顶漏水的问题。在贡井区法院受理的诸多案件中,业主也常以此为由,就缴纳物业费问题进行抗辩。

2017年7月,因拖欠物业费4906元,贡井一小区业主李先生被物业公司起诉到法院,要求他缴纳拖欠的物业费。

“房屋外墙存在漏水,向物业公司反映过后,他们没有及时维修,导致我房子的内墙墙皮大面积脱落,遭受装修损失,所以我拒绝缴物业费!”李先生在庭审中说出了抗辩理由。最终,法院未采纳李先生的抗辩,支持了物业公司的诉讼请求。

“业主能否以此作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由,需要由业主证明物业公司是责任主体。”承办法官谈道,一般而言,开发商对房屋主体结构的质保期是终身,对房屋外墙或者楼顶的防水质保期是5年。如在质保期内主体结构开裂、外墙或楼顶出现漏水,不存在业主自身或其他业主装修过程导致上述问题发生的情况下,开发商是责任主体。因此,业主应当就此向开发商主张,物业公司对此不承担责任,仅有协助维修义务。“事实上,许多业主对这一个关键点,并不清楚。”

承办法官进一步解析谈道,就李先生的个案来讲,需要弄清楚外墙漏水到底是因为自身装修问题,还是其他业主装修过程所致,这两种情况的责任主体和法律适用不同。

此外,如果房屋外墙或者楼顶漏水发生在质保期之外,业主应当依据《住宅专项维修资金管理办法》申请使用专项维修资金。

焦点三:不认可物业与业委会涨价协议

“我没缴物业费的原因是物业公司在前期服务合同届满后,没经业主同意擅自提高收费标准。如果按照原标准缴费,我就缴。”这是贡井区某小区业主廖某被物业公司起诉后,坚持的观点。

2017年8月,法院在该案一审判决中,未采纳廖某的抗辩,支持了物业公司的诉讼请求。原因在于,物业公司提供证据证明提高物业费的收费标准是经过业主委员会同意的。

事实上,不同的物业服务阶段中,物业收费标准确定依据并不相同。以廖某案件为启示,承办法官提示广大业主:在前期物业服务合同履行期间,地方政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定物业收费政府指导价格,由合同双方当事人在指导价规定的标准内予以约定。前期物业服务期限届满后,如果业主对物业收费标准不满意,可以通过提议召开业主大会,由业主委员会与物业公司协商定价的方式,重新确定物业收费标准。如果原物业公司与业主委员会无法就物业收费标准达成一致意见,业主委员会可以在业主大会的授权下另行聘请物业公司,协商确定物业收费标准。因此,业主仅以“不同意物业服务收费标准”为抗辩理由拒不缴纳物业费,将不会获得法院支持。

焦点四: 物业未及时阻止邻居违规违章搭建

细数贡井法院近年审理的物业服务合同纠纷案,因业主认为邻居影响自己生活而拒缴物业费的,也有不少。

几年前,贡井某小区底楼业主擅自在公共区域搭建建筑物,楼上业主将垃圾扔到该建筑物顶部后,位于两层楼之间的业主何女士认为,影响到自己的生活。她向物业公司反映楼下的违法搭建,却一直未得到妥善处理。何女士为此拒缴物业费,被物业公司告上法庭,要求其缴纳拖欠的物业费3673.4元。

“物业公司作为小区的服务者,对小区内私搭乱建的行为有义务制止。”承办法官通过审理查明,在接到何女士反映的私搭乱建情况后,物业公司即与违建业主联系且发送书面通知。违建业主继续违规搭建的情况下,物业公司及时向行政主管部门报告,已经履行相应的义务,不存在怠于行使管理职责的情况。“虽然违建的问题未能解决,但物业公司已经做出处理,何女士以此为由拒缴物业费缺乏合法依据。”最终法院判决支持了物业公司诉讼请求。

根据《物业管理条例》相关规定,物业公司在发现违章搭建行为或接到此类投诉时,应负有制止和及时向行政主管部门报告的义务。如果违章搭建者拒绝拆除违章建筑,因物业公司不具有强制执行力,也无权强行拆除违章搭建物。如果业主要求违章搭建者拆除违章建筑,可以直接向侵权者主张权利。“要是物业公司证明已经就业主的投诉进行了依法处理,业主以物业公司未能阻止违章搭建为抗辩理由,将很难打赢官司。”承办法官表示。

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