物业费纠纷答辩状(应诉书模板)

物业费纠纷答辩状(应诉书模板)

物业费纠纷民事答辩状

答辩人:匡某,男,1969年出生,住某区102室。身份证号码:340*****************,联系电话:139********。

答辩人就被答辩人XX物业管理有限公司诉拖欠物业费纠纷一案,现答辩如下:

一、请求事项

1、依法要求被答辩人出示国家行政管理部门的相关手续,以及具有符合法律及行政法规规定的进行物业管理的资质、经营性收费许可及有关报备材料等证明文件原件。

2、依法要求XX物业有限公司法定代表人张某、XX物业管理有限公司XX小区管理处经理李某及其物业工作人员出示从业职业资格证书原件。

3、依法判定《XX小区住宅小区物业服务合同》(以下简称”《物业服务合同》”)无效,杜绝侵害业主合法权益的霸王合同、霸王协议和霸王条款。

4、依法判定被答辩人赔偿答辩人财产损失XX元,并负责诉讼费。

5、依法判定被答辩人向答辩人支付其历年来从出租业主公用设施、小区广告收益、物业服务用房收益中应支付给答辩人的部分共计3096.72元。

6、依法要求被答辩人向答辩人补开历年来缴纳各项物业费用的正式发票。

7、依法彻查被答辩人历年来只向业主开具收款收据,寻找各种理由不向业主开具正式发票,借此偷漏国家税款、损害业主和国家合法权益的违法犯罪行为。

8、依法要求被答辩人公示其从2012年1月1日至2014年10月19日期间管理XX小区物业服务资金的收支情况。

9、依法要求被答辩人公示历次物业费涨价的开会记录、征求意见表等有关材料。

二、事实和理由

自从XX小区小区交付使用后,被答辩人便入驻了小区,先后签订了三个所谓的《物业服务合同》,尤其是2012年1月12日签订的《物业服务合同》更是违法合同。被答辩人以无效的违法合同为幌子,行霸王之行,致使一个崭新的小区被管理的”十分到位”:杂草丛生、垃圾物品随处堆放、私搭乱建随处可见、犬吠连天、健身设施尸骨淹没在荒草中、铁栅栏锈蚀不堪、被盗被偷时有发生,若不是有高楼映衬,连贫困地区的农村都不如,严重地损害了全体业主和答辩人的合法权益(有图片和视频为证)。

(一)《物业服务合同》未经业主大会批准,属于无效合同。选聘XX物业管理有限公司,以及先后签订的三个《物业服务合同》自始自终既未召开全体业主大会,也没有向全体业主公示,业主连《物业服务合同》是什么样都不知道,甚至被答辩人公然说”业主无权查看物业服务合同”之类的话,严重损害了广大业主的知情权、参与权等合法权益。《物业管理条例》”第十一条 下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”业主委员会在选聘物业管理企业时既未召开业主大会,也未经过半数业主同意,其选聘的程序是违法的。《物业服务合同》是基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同的一方主体签订的,且合同未经业主大会的批准,违反了《物业管理条例》的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。《物业管理条例》属于国务院制定的行政法规,《物业服务合同》违反行政法规的强制性规定应确认无效。根据《物业管理条例》第十一条规定和《》第七十八条规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此,请求法院判定三个《物业服务合同》为无效合同,同时依法采取有力措施强制被答辩人向全体业主退还以欺骗手段骗得的全部物业管理费。(广东省市等地人民法院均有判例)

(二)由于被答辩人的不作为,致使答辩人遭受了巨大经济损失。自从答辩人入住XX小区小区后,在不知道前后三个所谓的《物业服务合同》真实内容的情况下,严格按照所谓的《物业服务合同》按时足额交纳物业管理费,这些都是有据可查的。但被答辩方却不履行义务,不作为,甚至连起码的”做秀”都没有,致使答辩人遭受了巨大经济损失。第三个签订的所谓《物业服务合同》中规定,被答辩人要提供共用部位的服务,但2011年至2013年,答辩人所居住的单元共用下水管道堵塞,答辩人无数次地向被答辩人反映并投诉,但是由于被答辩人不是推卸责任,就是说”这是开发商的事,我们物业解决不了”。被答辩人的不作为,置之不理,长期不给解决,使得下水管道因堵塞而暴裂,污水流入所有房间,水深约10厘米,因家中无人,木质地板和木质厨柜全部被水浸泡变形,无法使用,答辩人不得不更换地板和厨柜,花费XX元(地板XX元、人工费、材料费,费用凭证和证据照片附后)。遭受巨大经济损失后,答辩人多次找被答辩人协商此事,被答辩人依然服务态度冷漠,无动于衷。根据《消费者权益保护法》第十一条”消费者因购买、使用商品或者接收服务受到人身、财产损害的享有依法获得赔偿的权利”之规定和《物业管理条例》第三十六条”物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”之规定,答辩人的经济损失和被答辩人的不作为有直接关系,请求法院依法判定被答辩人赔偿答辩人经济损失XX元。

(三)依法判定被答辩人向答辩人支付其历年来从出租业主公用设施、物业服务用房收益中应支付给答辩人的部分。被答辩人以无效的违法合同为幌子,以及在全体业主不知情的情况下,将小区公共收益私吞,占为已有。依据《物权法》第七十条”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”和”建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占的比例确定”之规定,小区内公共设施收益应归业主所有,但被答辩人自从入驻XX小区小区9年的时长里,对公共部分收益避而不谈,将该部分收益全部中饱私囊,严重损害了业主的知情权、所有权等合法权益。请求法院依法判定被答辩人依照《物权法》向答辩人按千分之2.3;(专有部分面积100㎡, 建筑物总面积44000㎡)比例支付其历年来出租业主公用设施、小区广告、物业服务用房等收益中应支付给答辩人。按照所谓的《物业服务合同》第九条规定”机动车泊位占用服务费由乙方按下列标准向泊车位使用人收取:规划车位100元/月/辆,沿路车位80元/月/辆”。小区有规划车位和沿路车位保守有110个,被答辩人到小区已有9年(先后签订三个所谓合同,每个合同服务三年),小区车位保守收益80*110*12*9=950400元;小区商铺有200㎡,按照15元/㎡/月出租,小区商铺收益200*15*12*9=324000元;小区广告位有5块,按照每年每块广告位收益8000元,广告位收益8000*9=72000元。其他的收益如进场费等暂且不算,以上保守算得收益共计950400+324000+72000=1346400元,因此被答辩人应按照法律规定支付答辩人1346400元*(千分之2.3)=3096.72元。(2010年5月《最高人民法院公报》,江苏省无锡市锡山区等地人民法院均有判例)

(四)被答辩人从未公示其管理XX小区小区期间物业服务资金的收支情况。根据《物业服务收费管理办法》第十二条第二款” 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”、第十二条第三款”业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复”之规定,《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十五条”物业管理企业应于每年年初公布物业管理年度计划和本住宅小区管理的重大措施,定期(一般6个月)向业主、使用人公布本物业管理区域内有关物业管理公共性服务收费收入和支出账目,接受业主及业主委员会的监督。并抄送受理审批的价格主管部门备案”之规定,被答辩人应半年公布账目并接受业主监督。根据《物业管理条例》第六条”业主在物业管理活动中,享有下列权利:第(七)项:监督物业管理企业履行物业服务合同;第(八)项:对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;第(九)项:监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”之规定,被答辩人应接受业主监督。虽然答辩人和小区其他广大业主向被答辩人多次提出公示,但被答辩人时至今日,从未公示过,更不用说对业主所提出质询的答复了。被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权和监督权,是对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。因此,恳请法院依法要求被答辩人公示其从2005年1月1日至今尤其是2012年1月1日以来的管理XX小区物业服务资金的详细收支情况。

(五)被答辩人拿着全体业主的钱,不仅没有为全体业主服务,还存在偷逃国家税款犯罪行为。小区建筑物总面积44000㎡,一共有9栋楼房(其中有8栋为3个单元,1栋为4个单元)每个单元12户人,小区共有(8*3+1*4)*12=336户人,2012年1月签订的所谓合同中单价为0.8元/㎡/月,现姑且按单价0.6元/㎡/月来算,被答辩人在进驻小区9年的时长里,广大业主缴纳给被答辩人的钱保守算得44000*0.6*12*9=2851200元。商铺面积200㎡, 2012年1月签订的所谓合同中商铺物业单价为2.2元/㎡/月,现姑且按单价2元/㎡/月来算,商业物业费为200*2*12*9=43200元。这两项物业费一共是2894400元。加上被答辩人侵占全体业主的公共部份收益1346400元,被答辩人从全体业主中一共拿走4240800元。被答辩人收取了全体业主的钱后,也没能够按照签订的三个所谓的《物业服务合同》对小区进行打理,致使小区目前”脏、乱、差”,千疮百孔,惨不忍睹。2012年1月之前签订的两个无效《物业服务合同》业主们都没有见到,第三个非法《物业服务合同》中对被答辩人的义务也进行了规定,但对被答辩人来说,什么”设备运行安全正常”,什么”环境卫生整洁干净”,什么”绿化养护保存率96%以上,生长良好,及时补种苗木、草皮,不得露出黄土”,什么”急修半小时内到达现场”……等等,全都是”浮云”,全都是彻头彻尾的欺诈,严重损害了小区业主的合法权益(有图片和视频为证)。被答辩人完全是以收钱谋利为目的,完全置小区物业于不顾,好好的小区被管理的面目全非,令人伤心。试想,哪怕被答辩人对小区物业随便修整一下,做做样子,做做秀,广大业主也不会说什么。不光如此,被答辩人收取了全体业主的钱后,从未依法向业主开具正规发票,涉嫌偷逃税款。按照提供劳务服务的企业征税范围为营业税,服务业税率为3%—5%,营业税的计税依据为营业额,因此,保守算得被答辩人应缴纳2894400 *3%=86832元的税款(此数额已超过《刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第五十七规定的5万元)。这个税款也只是XX小区一个小区的数额,XX物业管理了不少于3个小区,其他小区也存在这种情况,偷逃税款数量惊人。根据《发票管理办法》第十九条”销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票”和第三十五条”违反本办法的规定,有下列情形之一的,由税务机关责令改正,可以处1万元以下的罚款;有违法所得的予以没收:(一)应当开具而未开具发票,或者未按照规定的时限、顺序、栏目,全部联次一次性开具发票,或者未加盖发票专用章的”之规定,以及根据《税收征收管理办法》和《刑法》有关规定,恳请法院依法查处或将线索移交税务发票、稽查和公安经侦等部门查处。

(六)想法设法涨价,违背了企业良心与道德。XX小区是一个市政等公共、公用服务设施为”0″、容积率超标、绿化率不足等”服务硬件”差的楼盘,由此给业主带来的是:无成人文体活动、休闲、聚会和少儿娱乐的场所(区区一点空地还要停车,连简单散步都很困难);冬季1-3楼几乎照不到太阳;业主若在楼栋间空地与人讲话的声音稍大都会影响住两边楼业主的休息;上、下午小区围墙外住家户炒菜的油烟味都会往小区内灌等等。”舒适度”对在此居住的业主来说是奢望。按照《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准》一文相关条款,XX小区应该是一个货真价实的”四级楼盘”(最低档),物业收费最高也只能按每平米0.20元收。但是,到2009年该楼盘物业费已收到了每平米0.60元,超出标准上限价的3倍。2012年春节前,被答辩人以撤出小区为由,连哄带骗带威胁说春节了,若没有物业打扫卫生,小区将是垃圾成堆,要我们留下来也可以,但必须得涨物业费。2012年元月2日,即元旦休假后上班的第一天,被答辩人在小区门卫处,不按法定的程序和严格的”唱、计、监”票的规定,草草地进行”唱票统计”(31日和元月1日为元旦休假日,大多数业主在家不 “公开统票”工作,单选节后业主都上班进行,难道没有鬼么?),并即刻宣布有多数业主同意物业费上涨到0.80元,这完全是自编自导自演的物业费涨价的恶作剧,严重违法了《物业管理条例》关于监督的规定。如果按照法定程序,试想一下,这样的一个小区,这样的一个物业企业,哪一个业主希望往外多拿钱。事实上物业费涨了,还是垃圾成堆,管理一片混乱,被偷被盗时有发生。

三、证据材料

(一)被答辩人管理XX小区小区期间小区环境照片

(二)第三份《XX小区住宅小区物业服务合同》(复印件,2012年1月12日签订)

(三)答辩人经济损失明部分细表

(四)缴纳物业费的部分收据(非正规发票)

 以上证据材料以文字、图片和视频的形式向法庭提交。

在XX小区小区我不是第一个被起诉的业主,肯定也不是最后一个被起诉的业主。被答辩人接二连三的起诉同一个小区的多名业主很不正常,当然也不能说明你们是多么懂法,而是你们把法律当枪使,胁迫无知善良的业主缴纳物业费,你们这是对法律尊严的亵渎与践踏。作为一个服务企业应该深刻反思你们的企业良心、反思你们的服务态度、反思你们的服务质量以及服务能力,找找与广大业主间产生纠纷的真正原因和深层次根源,而不是动不动就把你们的衣食父母告到法庭。我相信,只要你们的服务稍微象那么回事,广大业主会睁一只眼闭一只眼,不会不交物业管理费,更不会为了每月几十元的物业费与你们对簿公堂。

综上所述,为了维护法律的尊严,依法维护XX小区全体业主和答辩人的合法权益,敬请法院依法驳回被答辩人的不当诉讼请求,支持答辩人合法合理的请求事项。

此致

某区人民法院

  

                             答辩人:匡某

              XX年X月X日

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