祈乐苑 解聘物业之后

业主“自管”三年之后,祈乐苑小区交出一份不错的成绩:不仅物业费没有上涨,卫生、治安、设施等条件得以改善,祈乐苑小区物管收入盈余最多时有近600万元。

1999年建成入住的祈乐苑小区,位于广州市海珠区怡乐路70号,如今居住着1400多户居民。因对物业公司服务不满,分别于2014年、2015年,两次“罢黜”物业公司,逐步开启了业主自管模式。

在物业纠纷频发的当下,祈乐苑小区作为业主自管的样本备受外界关注。今年2月,广东业委会互助论坛首届新春茶话会在这里举行,来自数十个小区的业主在此共同探讨业委会和物业管理论题。

自管模式能否复制?接受《民生周刊》采访时,祈乐苑小区业委会主任冼敏强透露,祈乐苑小区目前正在协助5个小区复制业主自管模式,包括帮助招聘、培训,甚至直接派员帮助管理。不过,“现在还谈不上成功,都在路上。”

业主“自管”

“无论是小区的环境,还是硬件设施都得到了很好的改善,更主要的是财务透明,作为业主,我知道我的钱花到了哪里。”谈及自治后的变化,业主黄生说。为了保障业主的知悉权,增加彼此信任度,祈乐苑小区业委会将每月收支予以公告并进行网上公示。

在黄生的带领下,《民生周刊》记者看到小区公告栏中张贴的祈乐苑业委会10月收支明细。该账单内容包括3项收入、18项支出。最小的一笔支出为外出办事交通费,29.3元。

“如果对小区管理有疑义,或是有建议或意见,凭身份证、房产证可以到业委会反馈,一般都会得到重视和处理。”黄生说。

虽然是已入住近20年的老小区,但祈乐苑给人留下的印象是整洁、有序。绿树成荫,环境清静,生活休闲设施齐备,车辆行人井然有序,生活其中的人们闲适自在。

不过,三年前的祈乐苑小区完全是另一派景象。

“接管时,前物业给我们留下一个烂摊子。接管后,我们将小区监控视频、消防设施等全部更新,还对小区环境进行改造,包括大门和花园整治、两个网球场更新、卫生死角改造等,现在正考虑对楼道进行维护。”冼敏强说。

之所以有这样的改变,很大程度上要归结为市场激励机制的使用。

为了给业主提供更好的物业服务,祈乐苑业委会在人力资源管理上动足了脑筋。为稳定物业人员队伍,提高劳动积极性,业委会拿出省下来的物管利润,适当提高保洁员、保安的工资待遇。

物业中心的一位李姓负责人向记者介绍说,物业中心目前有50多人,不仅全部包吃包住,还有“五险一金”,符合条件的员工还有带薪年假。为提升员工的归属感,物业中心还建立了员工饭堂和宿舍。

两次“罢黜”

2015年2月,祈乐苑业主投票决定,第二次“罢黜”了小区的物业公司。

第一次“罢黜”的导火索是物业公司违规上调物业费。2012年9月,承接祈乐苑物管业务已逾12年的祈荣物业突然贴出一张通告,单方面宣布上调物业费。这引起了业主的极度不满。因为按法律规定,涨物业费一定要达到“双过半”业主同意,即占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意。

早在2005年,黄生就入住该小区,见证了炒掉物业、业主自管的过程。

经过招标,祈乐苑选定新物业公司,开始了业主“半自管”模式。所有收支全部由业委会统筹管理,然后采用酬金制的方式,按照岗位支付新物业公司人员工资,并将总收益的10%作为物业公司的利润。

“然而,这种模式导致‘吃空饷’的现象出现,而且因物业不负责任,业主的投诉也比较多。”冼敏强说。

第二次“炒”掉物业公司之后,祈乐苑小区业主组建了直接隶属于业委会的物业中心,开始实施全面自管。2015年6月,冼敏强当选第三任业委会主任,业委会队伍逐渐稳定下来。

据介绍,祈乐苑的自管模式包括三层架构:最高层是业委会,共有10位委员组成;再往下,有一个物业中心,下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门;最基层是保洁员、保安等一线物管人员。

目前,祈乐苑业委会成员包括律师、大学教授、公务员、地产工程总监等,这些成员均不从业委会领薪水。冼敏强解释说,“我们自己本身就是业主,成员基本都有自己的工作,其中年薪过百万者不在少数,加入业委会都是因为一种公益的情怀,没人在意薪水。”

收支盈余

业主自管后,祈乐苑的物业费一直没涨,至今还保持着20年前的水平。楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米;部分停车月保费还从过去的1000元下调到500元至600元。

除物业费之外,小区的收入还有车位费、车辆管理费及小区其他公共收益。以往很多共有产权的广告、租赁收益等都属于物业公司,现在则是小区收入的重要组成部分。其中,小区公共收益占全部收入的60%以上。

“小区每年总收入约为400万元,”冼敏强说,这里面包括物业费,车位费、车辆管理费、电梯广告收益、网球场租赁收益、小区摊位收益等,以及对前物业公司的资金追讨。

如今的祈乐苑业主们,不仅积极为小区管理建言献策,以往常被拖欠的物业费现在基本都能自觉按时缴纳。“过去,曾有业主十几年没交过一分钱物业费。现在,整个小区1400多户很少有迟交、赖交物业费的情况,缴费比率接近100%。”前述李姓负责人说。

而支出部分中,最大头的是50多名物业管理人员的薪酬、保险和福利,每月20余万元。此外包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。

“从自管到现在,小区共收入约1200万元。除去物业管理人员工资等费用,盈余五六百万元。这笔钱已经全部投入到小区翻新改造,改善小区居住环境。”冼敏强称。

祈乐苑 解聘物业之后

△业主自治后,被修葺一新的小区公告栏。图/郑智维

(《民生周刊》记者 郑智维)

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