面对物业费乱象,如何维权?

面对物业费乱象,如何维权?

一、一楼业主可以不交或少交电梯费吗

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第六章第七十二条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”电梯费作为建筑物的共有部分费用,每个业主对其享有权利,同时也承担义务,一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由,不交纳或者少缴纳电梯费用,即“不得以放弃权利不履行义务”。

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二、未住未装修可以不缴纳物业费

根据《物业管理条例》第四十二条,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳,实际交付后应由业主买受人交纳。

一般实践中,物业服务费是以月为单位交纳的,因此,实际生活中,一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。另外,业主从开发商处接收房屋时起,业主就对房屋有实际占有、使用的权利,并享受物业服务企业的物业管理服务,至于业主由于某种原因未实际居住,则不影响物业公司收取物业服务费。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。所以同上,业主不得以未住未装修为理由,不交纳物业费,即“不得以放弃权利不履行义务”

过客提醒大家在签约购房合同时,如果购房合同中含有关于物业管理的条款注意阅读;如果没有含有或只是一带而过一句话,那么需要咨询房产商关于物业费的相关事宜,最好附加录音留证据(手机都有录音功能)。

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一个不好的物业管理公司,一定让你以后住得不舒畅。所以要多比较一下物业的管理水平如何,以及明确双方约定的物业管理范围和收费标准。

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为确保合同双方的权益,明确各目的责任、权利、义务,减少日后的纠纷,业主和物业管理企业在对合同进行谈判洽商时,要遵循“宜细不宜粗”的原则,即对合同的具体条款要进行细致的充分协商,取得一致,不仅要从宏观上把握,更要从微观上给予明确。

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一、明确物业管理内容

即具体管理事项,包括:房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、园林绿化养护和管理;清洁卫生;车辆行驶及停泊;公共秩序;房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。

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二、明确物业管理费用

即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂,不同的管理事项,收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的,如季节性的供暖收费;有的收费项目是同物业管理委员会洽谈商决定的,如停车场的停车费、费用是否预收,预收多久,这些收费问题,能明确的都应当在合同中明确规定。

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三、明确物业服务对象和标准

如果约定不明,会带来很多不必要的麻烦。例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司,委托其管理小区的全部物业内容。而该公司在接手以后,除了物业费是自己收取外,其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业,来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后,由于成本的原因,只能是降低服务的内容和标准。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量,那就要在服务合同中约定详细服务对象和具体的服务标准,并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方,否则承担相应的违约责任。这样才能避免业主花高价买低质服务的情况。

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四、明确约定外的其他权利

除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外,其它一些权利,也应在服务合同里更具体地约定。例如业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。

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我给朋友的法律建议

一、针对如何收取物业费

“具体如何收取物业费和何时收取物业费,要看你们合同有没有约定,一般是交房时。有没有包含要看你们的物业合同,全体业主(有可能前期是开发商)和物业公司有个合同,合同如何约定优先!合同没有约定,按照正常情况下是包含的。”

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二、未住未装修可以不缴纳物业费吗

“2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第六章第七十二条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”可见垃圾费、电梯费作为建筑物的共有部分费用,每个业主对其享有权利,同时也承担义务,比如说一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由,不交纳电梯费用,即“不得以放弃权利不履行义务”;同样业主不能以没有装修、没有搬进去住为由,不缴纳物业费。但是可以协商进行打折,如7折,协商一致就可以。”

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三、物业费后另收电梯费等费用合法吗

“通常情况下垃圾费是已经包含在物业费里,业主享受的是一旦产生垃圾物业公司会及时按照职责进行收取处理;享受的是整个小区干净整洁的氛围;享受的是物业公司带来的服务。只要你在这个小区里,都是有权利和义务的,不能放弃权利而不尽义务”

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“业主不只你一个,需要的时候和其他业主一起研究,人多力量大,可以找物业公司或开发商,业主是有知情权的!具体标准我之前说了是要看约定优先。如果物业公司违法违规收取费用,那么将相关法律法规告知其他业主,联合其他业主比较容易解决预收问题的,毕竟人多力量大,如果只是单枪匹马,还是比较有限,单个业主是弱势群体。”

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四、物业费能否预收

“先了解下(可以通过多种渠道)你购房当地地方政府的《物业收费管理实施办法》,是否有规定预收的期限。有些地方是规定:物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的,预收期不得超过6个月,对此,若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件,可以拒交。 政府批准文件(加盖政府部门相关公章),物业公司预收费用的时候应该有这个批准文件才是合法预收费用!否则是不合法的。”

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“预收费用不存在产生费用,如果是合法预收,就是物业公司应得的;如果是违法预收,物业需要返还预收的费用并支付银行同期贷款利率的利息。”

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来源:普法百科微信公众号

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