物业服务公司可以被更换吗?

物业服务公司可以被更换吗?

谈到物业问题,总是感觉有无数的坑,今天张先生来咨询,称其所居住小区与物业公司服务合同在08年8月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题,因此未与之签订新的服务合同,有种想换换不掉的感觉?原物业公司还在进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱,对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况,小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司?业主在物业管理中到底有什么权利,应该受什么限制?

一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业管理企业的权利,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。需要注意的是,小区的业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

更换物业管理企业的条件有:1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条。张先生所住小区,与物业公司的服务合同已经到期,已达到约定解除的条件,可以依照法律、法规所规定条件更换。

三、更换物业管理企业所需程序

业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;

(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;

(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;

(5)物业服务价格幅度或水平。

四、招标过程中,广大业主的知情权必须得到保证

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;

(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;

(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;

(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

五、招标前办理备案工作

在招标前,作为业主大会的执行机构,业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时,应提交以下资料:

(1)业主大会决议;

(2)招标公告或者投标邀请书;

(3)招标文件;

(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双方签订的委托书。

六、原物业公司拒绝退出的,可以通过法院要求其强令退出

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注