浅谈物业管理服务项目的评审方法

目前,天津市政府采购中心经办的物业管理服务项目多采用综合评分法进行评审,与最低评标价法相比,综合评分法评审物业管理服务项目可以限制供应商恶意报价,有效地为采购人避免了不合理低价中标的情况。采用综合评分法评审物业管理服务项目本无可厚非,但这种做法是否合法,是否与现行政策法规相冲突仍有待讨论。

《政府采购法实施条例》第三十四条规定政府采购招标评标方法分为最低评标价法和综合评分法。其中,最低评标价法,是指投标文件满足招标文件全部实质性要求且投标报价最低的供应商为中标候选人的评标方法。综合评分法,是指投标文件满足招标文件全部实质性要求且按照评审因素的量化指标评审得分最高的供应商为中标候选人的评标方法。在采购实践中,除了技术复杂、性质特殊的招标项目外,原则上都应当采用最低评标价法评审。

最低评标价法和综合评分法都有其适用范围。根据《政府采购法实施条例》要求,最低评标价法适用于“技术,服务等标准统一的货物和服务”类项目。综合评分法适合除技术、服务等标准统一以外的货物或服务项目。而如果采用综合评分法,评审因素中的分值设置应当与评审因素的量化指标相适应。

那么,什么样的项目属于“技术和服务等标准统一的货物和服务”类项目呢?根据《政府采购法实施条例释义》第16页的解释,“技术、服务等标准统一的,采购人普遍使用的项目”属于“通用项目”,主要是指跨部门的通用货物和日常服务项目。《政府采购法实施条例释义》第16页指出了跨部门的货物和日常服务项目有“计算机、计算机软件、打印机、复印机、扫描仪等办公设备,单独的装修、修缮、拆除等工程,车辆的维修、保养、加油、保险,会议,工程监理、物业管理等服务”。其中明确指出物业管理服务属于“通用项目”中的日常服务项目。也就是说物业管理服务属于“技术、服务等标准统一”的范畴之内。而《政府采购法实施条例》第三十四条要求“技术,服务等标准统一的货物和服务”类项目应当采用最低评标价法进行评审,由此可以得出,物业管理服务项目的评审应采用最低评标价法。但是事实上,天津市政府采购中心对于物业项目的评审普遍采用综合评分法。

综合评分法适合除技术、服务等标准统一以外的货物或服务项目。那么,物业管理服务是否确实属于“技术、服务等标准统一”的范畴之内呢?《政府采购法实施条例释义》第16页给出了肯定答案。但是,仔细推敲,其实物业管理服务也许不能算作“完全的技术、服务标准统一”类项目。

《天津市物业管理条例》第三条表明物业是指房屋和与其相配套的共用设施、设备、场地;物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理服务需要物业公司提供的服务中,最重要的是拟派驻的服务人数,而拟派驻人数是可以满足“技术、服务标准统一的”。但是,物业管理服务中除了拟派驻人员以外还应包括物业管理服务人员在维修养护设施设备过程中使用的工具、耗材,物业运行管理过程需要的办公用品,甚至物业人员的服装、工作牌等等,而这些物耗是很难做到“技术服务标准统一”的。所以,不妨简单将物业管理服务分为两部分,其一是拟派驻物业服务人数和人员工作时长,其二是物业管理服务中的物耗。其中能做到“技术、服务标准统一”的只有拟派驻人数,甚至部分岗位的工作时长都难以做到标准统一,而物耗则几乎做不到标准统一。所以只能说物业管理服务项目只是部分满足“技术、服务标准统一”的,而部分满足是不能算作“技术、服务标准统一”的项目的。所以,这与《政府采购法实施条例释义》中表述产生了矛盾。与此对应,既然不属于“技术、服务标准统一”,那就是“技术、服务标准不统一”即物业管理服务项目应属于“技术复杂、标准不统一的货物或服务”类项目,而这类项目根据《政府采购法实施条例》要求应采用综合评分法进行评审。

综上所述,物业管理服务项目可以算作“技术复杂、标准不统一的货物或服务”(这与《政府采购法实施条例释义》第16页描述相冲突)类项目,应采用综合评分法评审,而不应采用最低评标价法(也为了避免恶意低价应标)。(作者单位:天津市政府采购中心)

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