物业合同应该和谁签订?物业合同只由业主委员会签订是否合法?

关于物业服务合同签订的合法流程:物业服务合同属于与小区业主共同利益相关的要件,按照《物权法》和《物业管理条例》规定,应当经过业主大会决议通过。关于合同效力:未经业主共同决定的情况下,物业服务合同已经成立,存在一定瑕疵,合同效力处于不确定状态。业主委员会只是业主大会的执行机构,业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。

物业合同应该和谁签订?物业合同只由业主委员会签订是否合法?

业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,即业主委员会处于一种类似于代理人的地位,其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。在尚未获得业主大会授权的情况下,物业服务合同实际上处于效力待定的状态。

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物业合同只由业主委员会签订是否合法

上海慧谷律师事务所居福恒律师解答:

要看这个物业合同是前期或者是常规期,前期物业服务合同(在物业未交付给业主前,物业服务企业早期介入时所签订的物业合同)是由开发商与物业公司签订。在常规物业管理服务期间,业主大会选举的业主委员会成立后,物业服务合同应该由业主大会授权业主委员会与物业公司签订。所以,业委会签物业合同是代表全体业主所签,要有业主大会授权才合法。

物业合同应该和谁签订?物业合同只由业主委员会签订是否合法?

居福恒律师补充:

物业服务合同一般是由业主委员会与物业服务企业订立的,业主通常不是物业服务合同的当事人。尽管业主不是物业服务合同形式上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此,从这个角度来看,物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定,业主以其不是合同当事人为由,主张物业服务合同对其不具有法律约束力的,不能获得人民法院的支持。

物业合同应该和谁签订?物业合同只由业主委员会签订是否合法?

居福恒律师总结:

按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定,业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

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