很重要:小区业主们必须要知道

某小区的业主们最近遇到一件烦心事,小区的物业拟将一块公共绿地改建成车位,已经得到了开发商的认可。该公共绿地原本是小区业主休闲的好去处,一旦改成了车位,不仅原本的休闲场所没有了,还可能影响业主出行。同时,根据物业和开发商的消息,该车位虽然将向业主开放使用,但是要收取比较高的费用。

相关法律

一、《物权法》

第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

很重要:小区业主们必须要知道

法律分析

1、公共绿地改建的车位应当归全体业主共有,所得收益也归业主共有。

根据前述法条以及国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理固定》等文件,公共绿地应当归全体业主共有,因此建成的车位也属全体业主共有。业主委员会可以委托物业收取一定费用,该费用的标准参照物价局规定,适当调整。物业收取停车费后,扣除必须的车位管理物业费后,应当将其余款项纳入业主共有账户。业主共有账户一般每半年需公示一次。

2、公共绿地改建车位应当有一系列流程。

首先,由业委会召开业主大会会议,投票作出决定,由占面积总数三分之二以上并且人数三分之二以上的业主同意,才能做出将公共绿地改建成车位的决定。

其次,应当通过相应的行政管理部门的审批。

最后,才是委托改建车位,并且收取费用。

整个流程中,根据《上海市绿化行政许可审核若干规定》、《上海市绿化条例》、上海市规划和国土资源管理局的相关规定等文件,应当还涉及到公告过程、居委会、街道同意等各项要点,甚至上海绿化局电话答复要求业主全体签字同意,实践操作各有差异。

1、授权他人需谨慎,法律后果是由委托人直接承担。

一般而言,将公共绿地改建成车位,有利有弊。好处是小区车位多了,方便停车,弊端是绿化减少,休闲去处少了。根据业主的具体需求,总是有不同的意见,想要达成一致甚至三分之二业主同意都有难度。更何况,有可能物业、开发商根本就没有征求业主的同意,这才是主要矛盾。针对物业、开发商一言堂的情况,时兵建议采取如下措施。

方案一:事前预防

1、发律师函

委托律师寄送正式的律师函,写明物业、开发商应当走规定的流程,否则面临不利后果。这是比较方便、经济的做法。

2、举报投诉

向相关部门举报、投诉,就上海市而言,行政管理事务相对规范,政府部门一般都会给出让业主满意的答复。如果举报投诉无效,也可以选择走行政诉讼。当然,需要投入的时长、精力会比较大。

方案二:事后补救

1、民事诉讼

可以起诉要求恢复原状,也可以起诉要求收益归业主共有。理论上停车费本身就应当归业主共有,但是实践中有可能出现共有账户都不公开,物业直接将全部费用侵吞的情况。在此种情况下,物业已经出现了重大问题,已经不只是停车位的问题了,更换物业也不是一句空话。

2、行政诉讼

在绿地改车位的行动之前、改建过程中、改建完成之后,业主都可以举报投诉,如果政府部门不能给出满意的答复,甚至是行政不作为,那么建议业主打行政诉讼,以达到责令停工、恢复原状的最终目的。

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