每日学法|小区这些应属于业主的公共收益,你拿到了吗?

导读:现在小区的收费项目越来越多,外部车辆进入要收停车费,小区内配套商铺要交房租小区广场商业活动要交场地租金……其实这些收取的费用都属于公共利益,这不最近就有物业给小区业主发了“红包”。

每日学法|小区这些应属于业主的公共收益,你拿到了吗?

电梯里遍布的商业广告

裁判规则

1.在没有约定的情况下,物业公司在实行物业管理期间基于共有部分的收益应由全体业主所有——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

案例要旨:根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益,在没有特别约定的情况下,应属全体业主所有,并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的,可以享有一定比例的收益。

案号:(2008)锡法民二初字第1406号

审理法院:江苏省无锡市锡山区人民法院

来源:《最高人民法院公报》2010年第5期(总第163期)

2.物业公司擅自利用公共区域所获收益在扣除合理成本后应返还业主委员会——百年世家业委会诉伊仕诺物业公司业主共有权纠纷案

案例要旨:物业公司未经业主大会同意,擅自利用公共区域开展经营活动所获收益,业主委员会有权要求其在扣除合理成本后予以返还。

案号:(2015)渝一中法民终字第05661号

审理法院:重庆市第一中级人民法院

来源:《人民法院报》2016年5月19日第6版

3.业委会有权向物业公司追讨小区内停车收益——上海市闵行区盛源花园业主委员会诉上海盛源物业有限公司业主共有权纠纷案

案例要旨:业主共有的停车位收益属于业主所有,物业公司代收后应返还业主并纳入补充专项维修基金,同时物业公司在管理停车事务中的必要管理成本也需通过法定程序予以合理扣除。

案号:(2012)沪一中民二(民)终字第720号

审理法院:上海市第一中级人民法院

来源:国家法官学院案例开发研究中心编:《中国法院2014年度案例》(物权纠纷),中国法制出版社2014年版,第159~164页

4.应属业主共有的收益受到损害时,单个业主不能作为原告起诉主张权益——上诉人胡立军与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司业主共有权纠纷案

案例要旨:小区内地上停车位收益如何处分、分配,应由符合我国法律规定的业主人数共同同意。当业主权益受到损害时,业主委员会作为原告提起诉讼较为妥当,个别业主单独提起诉讼,属于诉讼主体不适格,人民法院应予驳回起诉。

案号:(2016)辽01民终13337号

审理法院:辽宁省沈阳市中级人民法院

来源:法信平台精选

每日学法|小区这些应属于业主的公共收益,你拿到了吗?

相关观点

1.共有部分的收益与负担纷争

(1)共有部分收益的纷争。此项纷争主要表现形式是开发商、物业公司利用电梯、外墙面作广告获取收益,或是将归业主共有的车位出租、出售获利,业主或者业主委员会为此主张归还收益。例如引起轰动的“美丽园”案件中,物业公司出租电梯位做广告,业主委员会起诉要求物业公司返回此项收益。该案由于物业公司拒绝就收益情况提供证据,法院根据证据规则推定业主委员会的主张成立。此种情形下,收益应归业主共有,但关键问题在于原告的诉讼主体资格,即由谁来起诉主张收益?是单个业主、全体业主还是业主委员会?笔者认为以业主委员会作为原告较为妥当,能够代表全体业主并作出相应的意思表示。

(2)共有部分的负担纷争。此种纷争主要表现为在物业公司收取物业费时,部分业主以未使用共有设施为由拒绝交纳相应费用。如一案件中,物业收费中含有电梯维修运行费,而作为一层住户,被告认为自己从不使用电梯,不应当分担费用。法院根据业主委员会与物业公司所签订合同中并未约定一层住户不交纳电梯费,判决被告仍应负担该费用。有关共有部分的负担纷争,虽表现为业主与物业公司或电梯公司之间,但其实是业主之间。因为共有部分的负担肯定是要由业主承担的,只不过是在业主之间如何分配的问题。

该类问题,虽然《物权法》第八十条有明确规定,但应考虑业主之间关于共有部分的收益或负担的分配纠纷,是否应直接纳入民事诉讼范畴?或者是如何纳入?笔者认为,此种纠纷应当采用先由业主大会或业主委员会作出决议,如果个别业主有异议,可依据《物权法》第七十八条申请撤销该决议,这种诉讼处理模式简单易行。因为共有部分所涉及的业主数量多,如果将收益或负担分配直接纳入民事诉讼,易形成群体性诉讼,程序复杂繁琐,会给法院带来巨大工作量,也会干扰业主的正常生活。

(摘自《建筑物区分所有权类案件的调研报告》,北京市第一中级人民法院,载《人民司法(应用)》,2009年第1期))

2.业主作为共有权人的权利

(1)对共有部分的使用权。指各共有权人对于共有部分,可按其用法予以使用,包括共同使用和轮流使用。例如,作为共同设施的电梯、走廊等,依其性质可共同使用,而电话、洗衣机等因使用具有排他性,而仅可轮流使用。须注意的是,无论是共同使用还是轮流使用,皆应依合理使用的原则使用共有部分。实务中,有关共有部分的使用纷争主要源自业主的私自搭建行为,如搭建雨棚、观景台、封闭露台等。此类行为因侵害了全体业主的公共利益,所以通常由物业服务企业依据小区公约或者相关规定提请业主拆除。

(2)共有部分的收益权。此为业主作为共有权人享有的另一项基本权利,即各共有权人可依管理规约或其共有份额,获得因共有部分所生的利益。例如,将共有的外墙面、屋顶平台出租,每个业主均可按其应有份额获得租金。按照《物权法》第八十条的规定,收益的分配规则,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

实务中,共有部分收益的纷争,主要表现形式是开发商、物业服务企业利用电梯、外墙面做广告,或者是将业主共有的车位出租、出售获利,业主或者业主委员会为此主张归还收益。

(3)对共有部分的保存、单纯的修缮及改良权。各业主基于居住或其他用途的需要,可对共用部分进行单纯的修缮、改良。所谓单纯的修缮、改良,系与“变更的修缮改良”相对,指不影响或损及建筑物共有部分的固有性质的修缮改良行为。现代区分所有权法认为,业主不得对共有部分进行变更的修缮、改良行为。且各国法还认为,即使进行单纯的修缮、改良,也须依一定的程序并在获得相关许可后为之。

(4)物权请求权。即业主对共有部分享有物的返还请求权、妨害排除请求权和妨害预防请求权。

(摘自《物权法》(第六版),梁慧星、陈华彬著,法律出版社2016年版,第164~165页)

每日学法|小区这些应属于业主的公共收益,你拿到了吗?

法律依据:

1.《中华人民共和国物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

2.《物业管理条例》(2007修订)

第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

来源 / 法信(Legal_Information)

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注