未缴纳物管费,物业断水断电,怎么办?

当前,小区物业服务纠纷已司空见惯,针对业主没交物管费遭断水的纠纷,如何解决?希望公众能从中学会维权。

雍某是江北区一小区业主。2013年9月16日,该小区物业公司向雍某发出催款函,要求他交纳所欠水电、物管、公摊费等共计1700余元。雍某认为其中800元是开发商应付给自己的违约金,应从物业服务费中扣除,所以自己只欠900余元。

双方协商无果后,雍某拒绝交纳物管费。2013年9月24日,该物业公司决定将雍某家水阀关闭,停止供水。当日下午,雍某自行恢复供水,物业公司随后拆掉水阀。之后,雍某家所在楼层发生漏水事故,并导致电梯损坏。2013年10月1日,雍某在外租住了房屋,并支付一年租金18000元。

物业:断电是一种自我救济

法庭上,物业公司方辩称:断水催交物业费是物业公司合理履行的抗辩权,是一种自我救济,是合法行为。业主与物业公司签订了物业管理服务协议,业主应当交纳物业费。该服务协议当中包含物业公司代收水费的约定。业主欠物业费,严重违反物业服务合同约定。在业主违约在先的情况下,物业公司拒绝陈女士充值购电,是合理的抗辩及自我救济行为,不存在损害利益的情形。

业主:断电催讨物业费既违约又违法

对于物业公司的辩解,业主雍认为,在双方签订的物业服务合同中,没有约定物业公司在小区业主不交物业费的情况下就可以断水。物业公司与业主之间存在物业服务合同关系,业主是接受服务的一方,物业公司是提供服务的一方,且依据约定的服务范围提供服务。根据国务院物业管理条例第四十四条的规定,“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”据此可知,供水服务并不属于物业服务的内容,物业公司也不具备供水的能力。因供水服务本身不属于物业服务的内容,故物业公司断水催交物业费的行为已超出合理行使物业合同抗辩权的范围。而且,在业主不按时交纳物业费的情况下,物业公司可以根据物业管理条例第六十七条的规定,商请业主委员会督促业主交纳;仍不交纳的,物业公司可以向人民法院起诉。这一条关于催交物业费的规定中,也没有提出物业公司可以断电催交物业费。

根据物业管理条例第三十六条的规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业公司擅自断水的行为,侵害了业主的权利,业主多次向当地房产部门、供水公司及小区业主委员会反映情况,但物业公司始终拒绝供水。无奈之下业主只好选择在外租房居住。陈女士认为,物业公司违反法定义务,对断水给业主造成的租房损失,理应承担赔偿责任。

承办法官称,小区物业服务纠纷发生时,双方均应保持理性。由于采取过激行为导致对方损失的,需承担相应的赔偿责任。如业主没交物管费,小区物业只能采取正当途径索要,而不能采取断水断电的方式来逼迫业主交费,这样做是不合法的。

发生纠纷后,不少业主借口对物业服务不满意,不交或拖欠物管费,法官不建议采取这样做法。因为《物业管理条例》中规定,业主有履行“按时交纳物 业服务费用”的义务。若对物业服务不满意,业主可保留相关证据,向业主委员会反映,甚至提起法律诉讼。所以这要求业主要加强法律知识的学习,要注意收集、 固定相关证据,有效保护自身合法权益。

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