业主委员会,这样选物管公司后果很严重

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业主委员会,这样选物管公司后果很严重

业主委员会,这样选物管公司后果很严重

希望该案例的推送,能够引起业委会、物业公司、社区、街道对依法履职的重视,避免发生类似的错误。

摘 要

该案例系重庆市第五中级人民法院于2015年裁判的案例,纠纷发生在重庆市南岸区。

业委会采用招投标方式新选聘物业公司,未严格按照《物业管理条例》、《招投标法》等法规展开工作,同时物业公司、社区、街道也未足够重视从而严格依法,导致业委会与物业公司签订并履行近4年的《物业服务合同》经法院裁判宣布无效,给小区业主、业委会、物业公司均造成重大损失。

案情概要

2010年6月5日,翠堤春晓业委会发布《“翠堤春晓”小区物业管理服务招标文件》,开始公开招标选聘二级以上(含二级)物业服务企业。翠堤春晓小区业主投票结束后,翠堤春晓业委会在街道办事处和社区居民委员会的指导下,于11月23日开箱统计选票。经统计,翠堤春晓小区有投票权户数为1360户,实发选票839张,收回839张,占总户数61.7%。经统计,骏飞物业公司的选票为750张,占总户数为55.15%;翠堤春晓业委会经计票后认为,骏飞物业公司达到户数和面积双过半,符合法定的程序和要求,骏飞物业公司在选聘中中标。并未记录新天域物业公司与骏飞物业公司系联合投标的事实。后,翠堤春晓业委会与新天域物业公司签订《翠堤春晓小区物业服务合同》,房管局对合同亦经行了备案。

2014年4月23日,刘继凡等五人(原告)向一审法院提起诉讼,要求确认翠堤春晓业委会与新天域物业公司(二被告)签订的物业服务合同无效。一审过程中,因本次投票选聘物业服务企业的选票已经遗失,已无法核实投票同意骏飞物业公司和新天域物业公司的户数达到专有面积是否占到小区总建筑面积半数以上。

法院认为

一、骏飞物业公司与新天域物业公司组成联合投标体参与投标,其行为违反了行政法规的禁止性规定。

《物业管理条例》第三十条规“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”翠堤春晓小区作为一个完整的物业管理区域,依法只能有一个物业服务企业进行物业管理。虽骏飞物业公司和新天域物业公司在投标时明确对车库和小区进行区分管理,但车库和小区共同组成才能形成一个完整的物业管理区域。因此,翠堤春晓业委会在审查投标人资格时,允许两个公司组成联合投标体参与投标的行为违反强制性规定。

二、骏飞物业公司与新天域物业公司的联合投标体不具有投标人资格,翠堤春晓业委会将其作为投标人进行招投标的行为无效。

《重庆市物业管理条例》第四十六条第二款“提倡业主通过招投标的方式选聘物业服务企业。”的规定可见,选聘物业服务企业时,是否采用招投标方式选聘,属业主的自治权利。但根据《中华人民共和国招投标法》第二条“在中华人民共和国境内进行招标投标活动,适用本法。”的规定可以得知,当业主或者业主委员会决定采用招投标方式选聘物业服务企业后,其招投标行为即应当遵守《招投标法》的规定。翠堤春晓业委会在制定招标文件时,要求投标的物业服务企业应当具有独立的法人资格,并获得二级以上(含二级)物业服务企业资质,而骏飞物业公司和新天域物业公司在联合投标时,两个公司所具有的物业服务企业资质均为三级。其联合投标体不具有投标人资格。

三、骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标体资格不符的情形下,翠堤春晓业委会未重新招标即继续开展招投标活动,其行为亦违反了法律的禁止性规定。

翠堤春晓业委会举行的招投标活动,仅有洪泉物业公司、星宇物业公司的投标,以及骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标,其投标人为三个。基于骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标体不具有投标人资格,此时的合法投标人已不足三个。根据《招投标法》第二十八条第一款“投标人少于三个的,招标人应当依照本法重新招标。”的规定,此时翠堤春晓业委会本应当重新招标。但事实上,翠堤春晓业委会在未重新招标,亦未重新召开业主大会重新审议、修改招标文件的情形下,进行开标、评标,其行为已经违反了《招投标法》的强制性规定,故翠堤春晓业委会举行的本次招投标行为应当认定为无效。

四、翠堤春晓小区业主投票结束后,翠堤春晓业委会在未审查赞成骏飞物业公司和新天域物业公司的业主占建筑物总面积过半数的业主同意的情形下,即确定新天域物业公司中标,其行为违反了行政法规的强制性规定。

骏飞物业公司和新天域物业公司的业主票数为750票,占总户数的55.15%,由于一个商品房住宅小区有多种不同户型,各户型面积必然不可能均等。总户数的过半数以上并不当然代表总面积的过半数以上。而对后者,翠堤春晓业委会并未进行任何的审查即迳行确认。与此同时,翠堤春晓业委会作为小区业主自治机构,负有档案保管义务。现因选票遗失,已无法核实专有面积投票状况,对此翠堤春晓业委会亦负有法律责任。因此,翠堤春晓业委会径行确认骏飞物业公司和新天域物业公司中标,其行为已违反了行政法规的强制性规定。

重庆市南岸区区人民法院判决:被告翠堤春晓小区业主委员会和被告重庆新天域物业服务有限公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。翠堤春晓业委会与新天域物业公司均不服判决,上诉后经重庆市第五中级人民法院二审,判决:驳回上诉,维持原判。

法理分析

《招投标法》虽然没有强制性规定,选聘物业服务企业应当采用招投标方式,但业主大会或者业主委员会决定采用招投标方式选聘物业服务企业的,其招投标行为即应当遵守《招投标法》和《物业管理条例》的规定。

《物业管理条例》明确规定,一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。因此,在采用招投标方式选聘物业服务企业时,应当禁止两个以上的物业服务企业联合投标。骏飞物业公司和新天域物业公司组成联合体投标的行为,已违反了行政法规的禁止性规定。

与此同时,翠堤春晓业委会在制定招标投标文件时,明确界定了投标人的资格条件,骏飞物业公司和新天域物业公司均不符合该条件要求,依法不能作为投标人。在只有三个投标人投标、骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标体不具有投标资格的情形下,应当认定翠堤春晓业委会组织的招投标行为,投标人人数不足法定最低标准。翠堤春晓业委会在投标人人数不足法定最低标准的情形下,未依法重新招标而迳行开标、评标,其行为亦违反了法律的禁止性规定。

在业主投票结束后,翠堤春晓业委会在未审查同意骏飞物业公司和新天域物业公司的投票户数所占有的专有面积是否占建筑总面积过半数的情形下,即认定骏飞物业公司和新天域物业公司中标。其最终与新天域物业公司签订物业服务合同的行为,亦违反了行政法规的禁止性规定。

据此,翠堤春晓业委会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。

现实运用

物业活动一旦决定采用招投标方式,必须在遵守物业相关法规的同时,符合《招投标法》等相关规定。

1、物业活动中可能涉及招投标方式的,除选聘物业企业外,业委会在大修基金使用、动用公共收益用于小区公共设施设备修建中采用招投标方式,均应符合《招投标法》的规定。《招投标法》中的程序性要求,如各种通知、公告日期,以及评标过程也应当一并遵守,避免违反程序性规定导致招投标无效。

2、投标主体必须是三个以上单位。虽然《招投标法》规定可以联合投标,但是鉴于《物业管理条例》关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定,不允许联合投标。

3、投标企业必须满足招标文件的基础要求。首先投标企业要满足招标文件对企业资质的要求,其次还要满足招标文件相关要求,如服务项目数量、服务面积要求、企业人员资格要求等。

4、双过半必须是确凿的双过半,而非推测的双过半。在投票完毕后,不能因为某一方业主投票的取得多数票,就想当然的认为其满足《物业管理条例》要求面积过半、人数过半的要求。各个小区均有多种户型,不经过严格的统计是不能确定面积过半的。由于业委会选举监票、宣布结果常常是由社区负责,故社区应当避免此疏漏。

5、选票、统计资料应当由业委会长期稳妥保管。选票及统计资料属于选举资料,根据《业主大会和业主委员会指导规则》应由业委会自行保管,现实中大量业委会是密封后委托社区保管。一般情况下社区是无偿保管,如果社区保管不力造成档案遗失的,根据《合同法》第374条规定 “保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任”规定,要求社区承担保管责任也不是容易的事情。故建议业委会自行保管选举资料。

6、《刑法》223条规定有串通投标罪。投标人之间串通、招标人与投标人串通都可能触犯该罪。物业招标活动中也可能发生串通投标行为,进而触犯该罪。从诉讼策划出发,如果对方明显存在串通投标行为,可以先行向公安机关举报,在刑事案件中获取更丰富翔实的证据后,再进行后续的民事诉讼。

END

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