银星大厦小区管理规约

为了维护 银星大厦(以下简称“物业”)全体业主、使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,规范物业服务企业变更以及业主委员会依法有序换届改选,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定,结合本住宅小区的实际情况制定本规约。

本规约对本物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

第一章 物业的使用

第一条 (业主的权利与义务)

业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》以及相关法律、法规的规定,享受相应的权利,履行相应的义务。

第二条 (相邻关系)

各业主同意,遵守物业管理法律、法规、规章、制度,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三条 (物业的使用原则)

各业主同意,在物业使用中,严格遵守物业使用的相关规定,以及本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和约定;在物业使用中不实施法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为。

第四条 (物业的装饰装修)

业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业:

(一)需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项,不实施装饰装修的禁止行为。

(二)在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不擅自占用共有部分和公共场所。施工期间应采取有效措施,减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响,晚间6时至次日上午8时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

(三)因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的,应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

(四)安装空调,应当按照房屋设计预留的位置安装,未预留位置的,按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。

(五)合理使用水、电、气等共用设施设备,不擅自拆改。

第五条 (物业转让、出租的相关事项)

居住房屋租赁,应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定,尊重社会公德,不得危及住宅物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的,业主均应承担相应的责任。

居住房屋租赁,必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局,对房屋进行分割搭建,按床位出租或转租,或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。

业主转让或者出租物业时,须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后,当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

违反本条第一款、第二款约定出租或转租房屋的,业主委员会可书面责成业主或承租人限期纠正;出租或转租房屋的行为损害其他业主或使用人合法权益的,业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第六条 (物业的用途)

业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不擅自改变物业使用性质。擅自改变物业使用性质的,损害其他业主或使用人合法权益的,业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第七条 (违法搭建处置)

各业主、使用人在物业使用过程中,不得违法搭建建筑物、构筑物。

业主、使用人有违法搭建行为的,其他业主、使用人可以向物业服务企业、相关行政管理部门报告;业主、使用人有配合相关行政管理部门行政执法的义务。受侵害的相关业主、使用人可以依法向人民法院提起诉讼。

第八条 (物业使用的其它约定)

业主、使用人在物业使用中,还应遵守下列约定:

(一)车辆停放方面:在停车区域规范有序的停放车辆;

(二)宠物饲养方面:有证饲养,须有绳锁遛狗,并及时清理粪便;

(三)绿化卫生方面:爱护绿化,保护环境,不踩踏、乱扔垃圾;

(四)楼道环境方面:楼道等公共部位不堆放杂物,不乱张贴、乱涂写;

(五)装修装饰方面:不得损坏房屋承重结构;不得擅自改建占用物业共用部分;不得损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(六)法律法规和规章禁止的其他行为。

违反以上约定的,业主委员会或物业服务企业可书面责成业主或使用人限期改正;损害其他业主或使用人合法权益的,相关业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。

第九条 (物业的维修养护)

业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业;

(一)对物业专有部分的维修养护,不得侵害其他业主的合法权益。

(二)因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要配合。相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。

(三)因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,须向业主委员会和物业服务企业提出书面申请,业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起5日内作出是否同意的决定;逾期不作出决定的,视为同意。

业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的,须在约定的时长内恢复原状;造成损失的,应当赔偿。

(四)物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务,且需进入物业内部应急维修的,物业服务企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施,维修中发生的费用由责任人承担。

(五)建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。

建设单位拒绝修复或者拖延修复的,业主可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第十条 (业主提交通讯联系方式的义务)

业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的,应当及时向建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息的,物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱,或者按原预留联系地址、通讯方式送达。

第十一条 (利用物业共有部分产生的收益的归属)

利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的,应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。获取的收益,按下列方式处理:

(一)补充专项维修资金;

(二)用作业主委员会工作经费;

(三)根据业主大会的决定用作物业管理方面的其他需要。

第十二条 (未按规定交付有关费用的责任)

业主未按规定交付物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交付,业主逾期仍不交付的,物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交情况,并注明欠交费用的业主室号进行催讨;仍不交付的,物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。

第十三条 (业主违反物业使用禁止行为的处理)

业主或使用人违反本规约第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条约定的,物业服务企业有权劝阻、制止;当事人拒不改正的,物业服务企业可以采取禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域的方式予以制止,以及将违法施工人员清理出物业管理区域;劝阻、制止无效的,物业服务企业应及时向业主委员会和有关行政管理部门报告。

业主或使用人有以下严重损害公共利益行为,且经物业服务企业劝阻、制止无效的,物业服务企业有权向法院提起诉讼,诉讼费从物业共用部位的收益中列支:

(一) 违反法律法规的规定构成群租的;

(二) 违法搭建建筑物、构筑物的;

业主或使用人违反本条前款约定的,业主委员会应当及时予以劝阻制止;当事人拒不改正的,业主委员会有权向法院提起诉讼,相关费用根据业主大会议事规则的规定处理或从物业共用部位的收益中列支。

受侵害的相关业主、使用人可以依法直接向人民法院提起诉讼。

第二章 物业服务企业的选聘

第十四条 (启动选聘程序)

发生下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业选聘事宜,并将决定书面告知物业服务企业:

(一)物业服务合同届满前 3 个月;

(二)物业服务合同依法提前终止的;

(三)物业服务企业依法被吊销营业执照或丧失物业服务资质的;

(四)因其他原因物业服务企业无法提供物业管理服务的。

第十五条 (制定选聘方案)

业主委员会通过业主代表会议等形式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和建议,并结合本小区《管理规约》的约定、物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等因素,草拟物业服务企业选聘方案。 物业服务企业选聘方案应当包括选聘方式、拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩情况,物业服务收费内容和标准,物业服务合同期限等内容。

本小区选聘物业服务企业的方式为续聘或公开招投标方式。但是符合以下情形之一的可采用协议选聘的方式。

(一)公开招投标发生流标的小区。

(二)建筑面积在5万平方米以下(含5万平方米)的小区。

各业主同意,具体方式应由业主委员会事先听取业主意见,并征求居委会和房管部门建议后,在选聘方案中予以明确。

第十六条 (完善选聘方案)

业主委员会应当在草拟方案的基础上,进一步听取小区业主、居委会、房管部门的意见和建议,完善选聘方案,并于业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十七条 (通过选聘方案)

业主委员会应当召集业主大会,将选聘方案提交业主大会表决,并将表决结果在物业管理区域内公告。

第十八条 (落实服务企业)

业主委员会应当依照业主大会表决通过的选聘方案约定的程序,公开、公平、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作,代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告,接受业主的查询。 在物业服务企业选聘过程中,业主委员会不得越权签订物业服务合同,业主委员会成员不得谋取个人利益。

第十九条 (不能及时选聘的处理)

因物业服务企业突然撤离等原因,业主大会无法及时另聘物业服务企业的,在另聘物业服务企业之前,业主委员会可以请求莘庄镇人民政府或者莘庄房管办事处指定物业服务企业临时代管,业主委员会与代管的物业服务企业签订临时物业服务合同,业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。如业主委员会不作为或因特殊原因不能履职的,可由本小区内占总人数20%以上的业主提出另聘物业服务企业的请求。

第三章 附 则

第二十条 (矛盾纠纷的调处)

业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时,本着互谅互让的原则,同意由业主委员会或者居委会、莘庄镇人民政府设立的人民调解委员会居间调解处理。

第二十一条 (违约处理)

业主违反本规约的约定,业主委员会有权责令行为人改正,拒不改正的,业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

第二十二条 (连带责任)

物业使用人违反本规约的,相关业主承担连带责任。

第二十三条 (生效和修改)

本规约经 2016 年 5 月 4 日业主大会会议讨论通过。

在业主委员会正常任期内,本规约由业主委员会根据业主的提议修改。修改后的规约,经业主大会会议通过之日起生效。

本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

闵行区 银星大厦小区业主委员会换届改选小组

2016 年 5 月 4 日

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