物业管理行业“立法”标准编制工作启动

共有部分和物业共用部位有没有区别?物业管理和物业服务可以算同义词吗?以往不少城市的物业管理师的术语规范都是“地方话”,各地对相同或相近术语的概念和内涵各有差异,给工作开展和跨区交流带来一定困扰。

而如今,“普通话”版规范即将诞生。5月15日,物业管理行业“立法”标准编制工作在汉启动。中物教育(福州唐世网络信息技术有限公司总经理)林常青参与标委会编制工作。

 

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5月15日,全国物业服务标准化技术委员会一届三次全体会议暨《物业管理术语》等三项国家标准编制工作启动会在武汉举行。会上,《物业管理术语》、《物业服务顾客满意度测评》、《物业服务安全与应急处置》等三项物业管理行业国家标准的编制工作正式启动,计划将于一到两年内正式发布。这三项标准均属于国家标准委制定的《2017年国家标准项目立项指南》中“支撑国家重大规划及其它重要项目”的立项范围,也是国家标准委和国家发改委共同编制印发的《生活性服务业标准化发展“十三五”规划》十大重点任务涉及的项目,这是物业管理行业首次立项国家标准,并且一次立项三个国家标准。其中《物业服务安全与应急处置》已纳入《城乡建设领域强制性产品标准体系》,作为物业服务领域唯一强制性标准为国家强制标准,相当于为物业管理行业“立法”。

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国家标准化管理委员会服务业标准部、住建部房地产市场监管司、住建部标准定额研究所、中国物业管理协会、中国标准化研究院服务标准研究所和全国物业服务标准化技术委员会等单位领导、专家学者们,一同莅临指导了该活动。会议由全国物业服务标准化技术委员会主办,全国物业服务标准化技术委员会秘书长、中航物业管理有限公司副总经理高文田主持了会议。

 

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国家标准委服务业标准部社会服务业处处长 许建军

国家标准委服务业标准部社会服务业处处长许建军介绍,去年12月底,成立两年多的全国物业服务标准化技术委员会首次申请立项了三项物业行业国家标准,分别为《物业管理术语》、《物业服务顾客满意度测评》和《物业服务安全与应急处置》,并委托有过多次承担全国物业管理行业重点课题研究、地方标准制定经验的中航物业管理有限公司主导立项编制。

 

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全国物业服务标准化技术委员会副主任委员、中航物业管理有限公司董事总经理 刘文波

全国物业服务标准化技术委员会副主任委员、中航物业管理有限公司董事总经理刘文波介绍,《物业服务安全与应急处置》标准编制框架是依据国家安全生产监督管理总局提出,2010年6月1日起正式实施的《企业安全生产标准化基本规范》及2014年12月1起施行的新《安全生产法》等国家安全生产标准化相关体系建设的逻辑,结合物业管理行业的业务特点,建立预防机制,规范管理、服务行为,标准编制的目的及意义在于明确物业服务组织的安全权责底线,规范物业服务组织的安全生产,提升物业服务组织的应急处置能力。

他指出,全国标准化技术委员会成立之后,对未来的行业标准化工作进行了顶层设计,根据迫切性和难易程度对标准化进行推广。由于应急安全涉及到老百姓的切身利益,国家对应急安全非常重视,因此,本次会议将物业服务安全与应急处置作为首个强制性标准进行立项编制。

 

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住房和城乡建设部房地产市场监管司副巡视员、全国物业服务标准化技术委员会副主任委员 陈伟

住房和城乡建设部房地产市场监管司副巡视员、全国物业服务标准化技术委员会副主任委员陈伟指出,标准的制定要遵循五个坚持:坚持以市场需求为起点,处理好标准供给和需求的关系;坚持竞争激励为导向,处理好共性跟个性、公平性跟竞争性以及行业标准跟企业标准的关系;坚持以时代精神为特色,注重时代性和前瞻性;坚持双向服务为抓手,处理好自律跟他律的关系;坚持以行业公信为目标,处理好客户认可跟同业认可的关系。同时,他强调在标准的制定过程中,要广泛征求各方意见。

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中国物业管理协会会长、全国物业服务标准化技术委员会主任委员 沈建忠

中国物业管理协会会长、全国物业服务标准化技术委员会主任委员沈建忠表示,我国经济已经转向高质量发展阶段,社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。中国物业管理协会将2018年定义为行业的“服务质量提升年”,也是希望通过主题年的契机,更进一步推动服务标准的编制和落地实施,提高全行业供给体系质量。他指出,要充分发挥标委会在标准编制落地中的推动者、组织者、宣贯者的作用,进一步优化完善物业管理行业标准体系,发挥典型企业标准化案例的标杆作用,指导和扶持中小企业跟上标准化的步伐。结合新的背景和新的趋势,准确把握行业标准化的发展路径,将为行业提供标准化的视野和思路,有利于在新高度发挥标准化在物业管理行业转型升级过程中的基础支撑和战略引领作用。

本次物业管理行业国家标准的编制工作正式启动后,各领域相关专家将积极投入编制工作中。中物教育(福州唐世网络信息技术有限公司总经理)林常青也将参与标委会编制工作,为规范完善物业管理行业标准体系贡献力量。

物业合同应该和谁签订?物业合同只由业主委员会签订是否合法?

关于物业服务合同签订的合法流程:物业服务合同属于与小区业主共同利益相关的要件,按照《物权法》和《物业管理条例》规定,应当经过业主大会决议通过。关于合同效力:未经业主共同决定的情况下,物业服务合同已经成立,存在一定瑕疵,合同效力处于不确定状态。业主委员会只是业主大会的执行机构,业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。

物业合同应该和谁签订?物业合同只由业主委员会签订是否合法?

业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,即业主委员会处于一种类似于代理人的地位,其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。在尚未获得业主大会授权的情况下,物业服务合同实际上处于效力待定的状态。

网友咨询:

物业合同只由业主委员会签订是否合法

上海慧谷律师事务所居福恒律师解答:

要看这个物业合同是前期或者是常规期,前期物业服务合同(在物业未交付给业主前,物业服务企业早期介入时所签订的物业合同)是由开发商与物业公司签订。在常规物业管理服务期间,业主大会选举的业主委员会成立后,物业服务合同应该由业主大会授权业主委员会与物业公司签订。所以,业委会签物业合同是代表全体业主所签,要有业主大会授权才合法。

物业合同应该和谁签订?物业合同只由业主委员会签订是否合法?

居福恒律师补充:

物业服务合同一般是由业主委员会与物业服务企业订立的,业主通常不是物业服务合同的当事人。尽管业主不是物业服务合同形式上的签订者,但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此,从这个角度来看,物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定,业主以其不是合同当事人为由,主张物业服务合同对其不具有法律约束力的,不能获得人民法院的支持。

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居福恒律师总结:

按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定,业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

物业电工工资低,这个方法让你工资翻两番!

物业电工工资低、时长灵活是普遍的现象,因为工作内容也简单:

根据物业前台维修通知到业主家修修灯、插座没电、电表没费、电话电视网络等;另外做好每天配电室的日常打扫、温度和湿度的记录,电流电压的记录。

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那么如果想转行,做什么合适呢?

1、电气工程师

电气工程师,顾名思义,要会的知识会比电工多很多。但是因为有过电工的基础,懂得基本的电力知识,会比一般的人更上手一些。但是也考验人的耐力。因为改变的过程往往是痛苦的!

2、单干

可以自己出去设立一个维修点,接接单子。再小的老板也比打工拿死工资强。

3、装修公司做水电工

4、可以根据自己的兴趣爱好、特长来选择行业。

比如你口才不错,可以去做销售等

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另外还要一些网友的看法:

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物业管理中的沟通方法及效果,实用!

物业管理工作关键在于沟通。何为沟通?沟通,就是信息交流,就是思想互动,通过“沟通”这座桥梁,物业管理师和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点,进而达到相互理解,相互信任,最终到达和谐社区的理想彼岸。那么,如何做到有效的沟通,是否有技巧和方法呢?掌握以下七个沟通方法

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1

说服教育法

物业管理的有关法律、法规、政策向业主进行宣传、教育和说服,是我们在工作中最常用的方法,但往往也是效果比较差的方法,直观的,死板的说教是无能的表现。

讲法律、讲政策理所当然,但怎么讲,很有讲究。因此,本方法常常要和别的方法结合使用,方能奏效。

2

换位思考法

“爱”与“被爱”是一对矛盾体。作为管理者,有时也要换个角度,如果我是业主会怎么想?以他的心态感受一下他的感受。同时也可以请业主也换个角度,如果他是管理者,该如何做?将心比心,相互理解,解决矛盾。

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3

入乡随俗法

在工作中讲普通话是基本要求,但是,根据服务对象的不同,特别对一些老年人,用同样的方言来对待他们,往往会收到事半功倍的效果。“家乡音,一家亲”,同样的方言在情感上已得到了认同,还有什么不好说,不好商量呢?但切记:如果没有说方言的能力,还是说普通话,否则“鹦鹉学舌”,弄巧成拙,业主以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言,如“苏北话”,不要轻易模仿。

4

避实就虚法

有时直截了当,直奔主题,往往会使矛盾激化,双方弄僵。还不如避实就虚,先谈点和主题无关的话题,谈点天气,交通什么的,缓和一下气氛,然后再找机会,切入主题。

物业管理中的沟通方法及效果,实用!

5

投其所好法

根据沟通对象的脾气、爱好,可以多聊聊对方感兴趣的话题。如喜欢棋牌,就谈谈牌局对弈;爱好旅游,就谈谈山水;钟爱子女,就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女,赞美她的孩子是沟通最快捷的路径,俗话说,母以子贵嘛!

6

以退为进法

有时谈僵了,切不可火上浇油,贪一时之快,把该讲的,不该讲的都发泄出来,这样只能把对方逼入对立境地;不如以退为进,来个缓兵之计,劝一句,消消火,待合适机会,或换别人再跟业主沟通。

物业管理中的沟通方法及效果,实用!

7

委曲求全法

有时会遇上不讲理的业主,这时更需要宽容,大度,切不可以牙还牙、针锋相对,而更应该和颜悦色,轻声细语,即使被骂了也要能够忍耐,小不忍则乱大谋,古人之言不可不听。

物业管理中的“沟通”效果

1

离开冲突现场再交谈

在冲突现场沟通,只能“触景生情”,越谈越气愤。心态无法平静,还可能有旁观好事者,添油加醋,扰乱局面,可能的话,劝其离开冲突现场,到其他场所交谈沟通较为有利。

2

坐下来谈

能坐下谈就不要站着,“请坐”不光是礼貌,也是融洽气氛,便于沟通的一个铺垫。

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3

谈话时保持合适距离和位置

根据心理测试,一般人谈话,身体保持1米半的距离为宜,太近会感觉压迫,太远则有生疏之感,且交谈双方所站位置最好呈90度角,面对面有对抗之嫌总之,物业管理人员应是一名“杂家”,上至天文地理,下到鸡毛蒜皮,远至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一点,各种知识都要学习一点。

厚积才能薄发,一旦需要时就能即兴发挥,潇洒自如。当然,最重要的是,物业人应该保有对物业工作的热情和对业主的善意。只有牢固树立“为人民服务”的思想,再掌握以上所言沟通的方法和技巧,才能是表里如一,长袖善舞,否则,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。

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做物业项目预算的几种常用方法

物业项目预算怎么做?

从专业角度来说,原则上项目预算的编制要自下而上。但在现实中,自下而上的项目预算组织在物业管理企业执行往往存在很多问题。比如说,物业公司如果要求保安、保洁等业务部门做出详细的预算,往往是比较困难的。

项目预算几种常用的方法

固定预算:按固定的业务量、定期并参照往年的预算编制而编制预算。固定预算是一种比较传统的预算方法,特别适合物业管理项目的基本业务预算。

做物业项目预算的几种常用方法

弹性预算:与固定预算相反,基于弹性业务量编制预算的一种方法。

做物业项目预算的几种常用方法

弹性预算解决了传统的物业管理行业预算中常见的“见好就收”和“破罐破摔”的问题。

固定预算与弹性预算是两种比较常用的预算编制方法。另外几种项目预算的常用方法,我们下期再与大家继续分享。

杠杆预算:也叫减量预算法,却运用杠杆把成本中心的各项可控成本逐渐控制在一个合理的水平。

通常企业里的采购部门的预算最常采用杠杆预算的方法。

采购部门的杠杆预算,一般是采购部门首先提出预算期的采购计划,然后预算审核部门通过市场调研、同行业比较等对采购部门提出适当的降低采购价格的指标。

所提出的价格指标可按照实现的难易程度分为保底目标、进取目标和挑战目标。

  • 保底目标是必须完成的;

  • 进取目标是通过一定的努力能够实现的;

  • 挑战目标则是一个理论上可以达到的高度。

做物业项目预算的几种常用方法

增量预算:是指以历史发生数为基础,考虑预算年度业务量的变化而编制的预算。

举例:A公司所属B项目2015年车位租赁收入360万,根据住户消费习惯的改变和汽车消费增长预计2016年车位使用率将会增长至90%,租赁收入增长30%。

则:2016年B项目车位租赁收入预算为:

360*(1+30%)=468万

零基预算:在编制预算时,对预算支出均以零为基础,从实际需要出发,逐项审核各项费用开支的必要性、合理性及数额大小,从而确定预算的一种预算编制方法。

举例:某物业公司年初制订的培训费的预算

做物业项目预算的几种常用方法

制订培训费预算的意义在于:

1、避免“干活的没时长培训,不干活的天天培训”

2、遵从“二八法则”

3、准确记入“培训费”科目

4、培训渠道的选择

5、保证培训效果

零基预算破解了韦尔奇死结的一环,既规避了增量预算的缺陷,也铲除了年前抢指标(抢资源指标)的土壤,即“两抢式预算”。

此外,项目预算还有两种常用的方法:

定期预算:是指1个固定期(如1个年度)为预算编制周期的一种预算编制方法。定期预算常用于固定资产、部门费用、咨询服务费、广告费等预算的编制。合理使用定期预算,可以减少预算编制的工作量。

滚动预算:与定期预算相反,是为了使预算周期始终保持一个固定的期间而连续进行预算编制的方法。主要是适用于定期预算以外的指标预算的编制。按过按季度滚动,每季度第三个月中旬着手滚动预算的工作。

新物业法:电梯间广告收入归业主所有 普通住宅储藏室车库不得计收物业费

新物业法:电梯间广告收入归业主所有 普通住宅储藏室车库不得计收物业费

买房一阵子,物业一辈子

物业服务是跟随业主一辈子的大问题!

新物业法:电梯间广告收入归业主所有 普通住宅储藏室车库不得计收物业费

业主们一直以来有缴纳物业费、建筑垃圾清运费、进出口门禁卡费用等等承担的义务,却始终盼不来缴纳费用后应得的权益:

楼道卫生两个月才打扫一次

楼梯间广告收入去向不明

停放车位紧张出入困难

草地绿化面积不断遭到侵吞~~

你家电梯广告收入你要过吗?

新物业法:电梯间广告收入归业主所有 普通住宅储藏室车库不得计收物业费

对于商业广告进驻小区,多数业主已是屡见不鲜。很多业主看在眼里,却也是无可奈何,平时工作忙,无暇追究这类广告收入的去向,只能在论坛和XX群里大倒苦水。

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好在,物业收费问题即将得到解决!

新的管理办法提供规范的流程和方案让业主的权利更加明确。

日前,山东省针对社会关注的物业收费热点问题,通过出台《山东省物业服务收费管理办法》进行了明确,并将于7月1日起正式实施。

新物业法:电梯间广告收入归业主所有 普通住宅储藏室车库不得计收物业费

公共领域收益归全体业主所有

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而之前的《物业法》只是简单提及,“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。”

【普通住宅储藏室车库不得计收物业费】

除此之外,《办法》还明确了,普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内,普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收。因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免。临时在物业管理区域车位停放机动车的,可以按小时收取费用,但停放未超过二小时的应当免费。物业服务企业有超出政府指导价浮动幅度制定收费标准、强制或者变相强制服务并收费等情形的,将依照规定予以处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

随着社会的快速发展,人们手头开始宽裕,搬进了高楼,也对生活品质提出了更高的要求,《办法》的出台能够起到相互协调和约束的作用,但真正能够建立起业主和物业之间沟通桥梁的,缺少不了业主的配合,更多的应当是透明公开的机制和真诚服务的态度。

新物业法7月1日起实行!乱象将得到遏制!

6月2号

山东省政府办公厅公布了

《山东省物业服务收费管理办法》

办法自2018年7月1日起施行

对物业收费标准进行了规范:

利用物业共用部位、

共用设施设备进行经营的收入

以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有

由业主大会决定其使用方式和用途

新物业法7月1日起实行!乱象将得到遏制!

山东省物业服务收费管理办法所称的物业服务收费,包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。

办法明确,收费按照不同物业的性质、特点,分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费,由设区的市、县(市、区)政府价格主管部门会同物业主管部门制定基准价及其浮动幅度,经批准后向社会公布执行。实行市场调节价的物业服务收费,由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。

办法明确,普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内,普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收。

物业服务企业有超出政府指导价浮动幅度制定收费标准、强制或者变相强制服务并收费等情形的,将依照规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

详解物业收费新规

物业收费执行啥标准?

公共区域内收益怎么分配?

开车进小区找朋友,还要收停车费

这合理吗?

哪些情况该减收甚至免收费?

业主关心的这些问题

都一一得到了明确

新物业法7月1日起实行!乱象将得到遏制!

问:物业费说涨就涨?

答:这可不行,每次调整需“双过半”业主同意

普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。物业费说涨就涨?这个可不行。

根据《办法》,因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开,并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意(这也就是所谓的双过半)。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。

因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

问:俺家房子空着总不去住还用交那么多钱吗?

答:空置六个月以上,物业费应当减收

物业公共服务费按什么标准计费?

《办法》也给出了标准,普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的,以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收;未办理房屋权属证书的,按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。

普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内,但改变设计用途用于居住的除外。房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的,应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续,其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

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经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收物业公共服务费,但预收时长不得超过半年;物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时长另有约定的,从其约定。

普通住宅交付后,许多房主并不着急直接入住,这种情况下,物业费该如何收取?

普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定,但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的,其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

问:大老远的去朋友家串个门还被收了N多停车费,这也行?

答:小区公共区域停车前2小时免费

随着越来越多的家庭买车,小区内停车费的收取成立大家关心的问题。

普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价,其他物业的机动车停放费实行市场调节价。

车位未停放机动车的,免收停车服务费。对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的,可以收取车位场地使用费。

普通住宅前期物业收取车位场地使用费的,其具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内确定;其他物业管理区域收取车位场地使用费的,其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。

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长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位,或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的,可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费;临时停放机动车的,可以按小时收取,但停放未超过二小时的应当免费。

对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车,以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车,不得收取机动车停放费。

问:都说电梯广告的钱也有业主的一份,这个能保证吗?

答:利用物业共用部位经营收益归全体业主

小区的电梯广告、公共设施出租收益该如何分配?

《办法》中提到,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意,并依法办理有关手续。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途;未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。

属于普通住宅前期物业的,其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。

物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的,除扣除相应的管理费和税费外,不得挪作他用。

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管理费的扣除比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门确定。此外,这部分费用还要进行公示。

物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金,应当单独列账,独立核算,按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时长不得少于一个月。

违反本办法规定,物业服务企业未按照规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准,或者未按照规定使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的,由县级以上人民政府价格主管部门责令改正,处五万元以上十万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

问:看物业不顺眼,就像拖着不交钱,能拿我怎么办?

答:请您保持理智,这都要跟个人诚信记录挂钩的

物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的,纳入失信企业名单并给予相应惩戒;业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的,纳入其个人诚信记录。

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附:山东省物业服务收费管理办法

第一章 总则

第一条 为了规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,促进经济社会健康稳定发展,根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费,包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。

第三条 省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门按照各自职责,做好物业服务收费管理的相关工作。

第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则,并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。

第五条 实行政府指导价的物业服务收费,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)制定基准价及其浮动幅度,报本级人民政府批准后向社会公布执行。实行政府指导价的物业服务收费标准,应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。

第六条 实行市场调节价的物业服务收费,由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。鼓励、支持业主或者物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务企业,并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。

第二章 物业公共服务费

第七条 本办法所称物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务,向业主或者物业使用人收取的费用。

第八条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。

第九条 普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。普通住宅前期物业服务等级标准由设区的市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。

第十条 普通住宅在销售前,建设单位应当拟定物业服务方案,选择物业服务等级,依法选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。

第十一条 物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时长、合同终止情形等,应当在前期物业服务合同中列明,并在物业管理区域的显著位置公示。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含物业公共服务费的内容。

第十二条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开,并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。

第十三条 普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的,以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收;未办理房屋权属证书的,按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内,但改变设计用途用于居住的除外。

第十四条 房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的,应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续,其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

第十五条 业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的,从其约定。经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收物业公共服务费,但预收时长不得超过半年;物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时长另有约定的,从其约定。物业产权发生转移的,原业主或者物业使用人应当结清物业公共服务费。

第十六条 因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。前款规定的物业公共服务费减免比例,属于普通住宅前期物业的,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定;属于其他物业的,由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。

第十七条 普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定,但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的,其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

第十八条 物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的,物业公共服务费由建设单位交纳。符合交付条件的物业,物业买受人逾期不办理交付手续的,物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

第三章 机动车停放费

第十九条 本办法所称机动车停放费,是指在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车,由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。

第二十条 普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价,其他物业的机动车停放费实行市场调节价。

第二十一条 业主、物业使用人以及其他承租人租赁建设单位的车位,应当交纳车位租赁费。普通住宅的车位租赁费标准,由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业在政府指导价范围内约定;其他物业管理区域的车位租赁费标准,由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业约定。

第二十二条 车位租赁费由建设单位收取。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的,应当签订书面委托合同;未签订书面委托合同的,物业服务企业不得收取。

第二十三条 使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位,物业服务企业提供相应服务的,车位使用人应当交纳停车服务费。普通住宅前期物业停车服务费标准,由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定;其他物业管理区域的停车服务费标准,由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。车位未停放机动车的,免收停车服务费。

第二十四条 对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的,可以收取车位场地使用费。普通住宅前期物业收取车位场地使用费的,其具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内确定;其他物业管理区域收取车位场地使用费的,其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。

第二十五条 停车服务费由物业服务企业收取,车位场地使用费可以由物业服务企业代为收取。长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位,或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的,可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费;临时停放机动车的,可以按小时收取,但停放未超过二小时的应当免费。

第二十六条 对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车,以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车,不得收取机动车停放费。第四章 其他服务收费

第二十七条 本办法所称其他服务收费,是指除物业公共服务费、机动车停放费之外,由物业服务企业向业主或者物业使用人提供服务并收取相应的费用,以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。

第二十八条 其他服务收费实行市场调节价,由物业服务企业与业主或者物业使用人以及其他有关单位、人员协商约定;国家、省对其他服务收费规定实行政府指导价或者实行其他管理方式的,依照其规定执行。

第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意,并依法办理有关手续。物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在物业服务合同中约定。

第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途;未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的,其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的,除扣除相应的管理费和税费外,不得挪作他用。管理费的扣除比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门确定。

第三十一条 业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的,应当按照物业服务企业指定的地点存放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。

第三十二条 物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的,应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取工本费。物业服务企业提供前款之外的其他通行设备的,可以收取适当的费用,但应当由业主、物业使用人自愿选择,物业服务企业不得强制收取费用。

第三十三条 物业服务企业可以按照与业主或者物业使用人的约定,提供机动车看管、家政服务等特约服务并收取相应的费用。具体收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第三十四条 供水、供气、供电、供暖和通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位以及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位以及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位以及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

第三十五条 物业共用部位、共用设施设备在保修期限内的,维修养护费用由建设单位负担;超过保修期限的,其维修、更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支。第五章 监督管理

第三十六条 县级以上人民政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查,建立物业服务收费成本调查和价格监测制度,及时查处物业服务收费违法行为。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的账簿、文件和其他资料,不得弄虚作假。

第三十七条 县级以上人民政府物业主管部门应当会同价格主管部门和其他有关部门,建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制,对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业进行重点监督检查,并可以采取限期整改、降低收费标准等措施。物业服务企业应当严格遵守价格法律、法规,全面履行物业服务合同,保证服务质量与收费标准质价相符。

第三十八条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时长、收费标准与依据、举报投诉电话等,接受业主、物业使用人的监督,并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定,并不得以保证金、押金等形式变相收费。

第三十九条 物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金,应当单独列账,独立核算,按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时长不得少于一个月。

第四十条 物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝交纳。物业服务企业依照约定履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用。未按照合同约定交纳的,业主委员会、物业服务企业应当督促其交纳;拒不交纳的,物业服务企业可以通过诉讼等方式依法追缴。

第四十一条 建立物业服务收费纠纷调处机制。业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间对物业服务收费有争议的,可以向县级以上人民政府价格主管部门申请调解处理。价格主管部门接到申请后,应当及时进行调解处理。

第四十二条 建立物业服务收费信用管理体系。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的,纳入失信企业名单并给予相应惩戒;业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的,纳入其个人诚信记录。

第四十三条 建立物业服务收费投诉举报处理机制。对因物业服务收费引起的投诉举报,由县级以上人民政府价格主管部门和其他有关部门按照各自职责依法处理。第六章 法律责任

第四十四条 违反本办法规定的行为,法律、法规已规定法律责任的,从其规定;法律、法规未规定法律责任的,依照本办法的规定实施处罚。

第四十五条 违反本办法规定,物业服务企业未将前期物业服务合同或者调整后的物业服务收费标准报送备案,或者未按规定公示物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的,由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

第四十六条 违反本办法规定,因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准,致使物业公共服务费减免,建设单位未按照规定将差额部分补偿给物业服务企业的,由县级以上人民政府价格主管部门责令改正,处二万元以上五万元以下罚款。

第四十七条 违反本办法规定,物业服务企业未按照规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准,或者未按照规定使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的,由县级以上人民政府价格主管部门责令改正,处五万元以上十万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十八条 违反本办法规定,物业服务企业未按照规定免费配备出入证件的,由县级以上人民政府价格主管部门责令改正,处一万元以上三万元以下罚款。

第四十九条 违反本办法规定,物业服务企业有下列情形之一的,由县级以上人民政府价格主管部门依照价格法律、法规、规章的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(二)低于服务等级标准提供服务并收费的;

(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)强制或者变相强制服务并收费的;

(五)违反有关规定以保证金、押金等形式变相收费的;

(六)不按照规定实行明码标价的;

(七)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第五十条 违反本办法规定,县级以上人民政府价格主管部门和其他有关部门有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照规定制定和调整物业服务收费标准的;

(二)未按照规定建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制,并实施物业服务收费监督管理措施的;

(三)未按照规定建立物业服务收费纠纷调处机制、信用管理体系和投诉举报处理机制的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

第七章 附则

第五十一条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的,其收费参照本办法执行。

第五十二条 本办法自2018年7月1日起施行。分送:省委书记、副书记、常委,省长、副省长。各市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校。省委各部门,省人大常委会办公厅,省政协办公厅,省监委,省法院,省检察院。各民主党派省委,省工商联。

(山东省人民政府办公厅)

来源:齐鲁晚报

惠州物业管理将有法可依

惠州物业管理将有法可依

物业管理纳入地方立法,对于社区管理和市民生活改善将起到有效作用。南方日报记者 王昌辉 摄

南方日报讯 (记者/张峰)12日,记者从惠州市房管局了解到惠州有望为物业管理立法,对其进行规范。该局介绍,《惠州市人大常委会2018年立法工作计划》在近期市人大常委会主任会议得到通过,除明确《惠州西湖风景名胜区保护条例》的审核安排,《惠州市物业管理条例》《惠州市公园条例》等6个项目列入了今年的立法预备项目库,这也意味着惠州物业管理立法正式进入进行时。

行业将迎新机遇和挑战

记者注意到,为推动物业行业的不断市场化发展,自2017年初开始,针对物业服务企业的资质认定逐步放开,资质核定全部取消。本月4日,国务院发布的《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》对《物业管理条例》作出部分修改,明确删除了“具有相应资质的”规定,引导市场逐步建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业的诚信管理。

“行业资质的认定和审核在很长时长内对于行业的规范和发展都起到很大作用,如今放开和取消,行业未来的发展将是机遇和挑战并存。”惠州物业管理行业某企业负责人介绍,以前企业要进入物业行业经营,需要一定的资质和门槛,现在就不再需要了,这对于行业的规范无疑带来挑战。

另有行业观察人士认为,对物业管理行业来说,删除“具有相应资质的”主要体现出监管方式的弱化。以往对于企业资质的认定和审核监管,对于企业的经营行为是有约束力的,但现在引导建立的信用管理体系则不然,对于部分服务不好的企业将很难有抓手。“在理论上,现在所有人都可以开物业公司。结合业主委员会目前的建立情况,如果出现业委会搞权利寻租,私自指定物业公司就将很难监管。”他介绍。

已建立智慧物业服务平台

“信用监管机制目前都已经建立起来了,根据企业服务水平和业主评价等进行加减分,且直接与企业进行项目招投标相挂钩。”市房管局物业科相关负责人介绍,目前该局已经建立起智慧物业服务平台,对于物业企业的行为进行实时监测和动态检查,根据服务的好坏进行加减评分,以企业最后得分进行评级,信用优良的企业在项目招投标过程给予支持,信用差的企业则被限制进行招投标。

该行业观察人士指出,信用体系的建立对行业的规范是件好事,但也有“盲区”。他介绍,对于资质较好、服务较好、规模较大型的企业来说,提升服务获得更高的评级,可以在项目招投标中有效地占得先机,扩大经营是很急切的事情;但对于很多小型、不具市场备竞争力的物业公司来说,则没什么动力。

当前,随着《惠州市物业管理条例》的制定工作纳入《惠州市人大常委会2018年立法工作计划》,惠州物业管理行业和社区建设机制有望得到明确。“将物业管理纳入地方立法,对于社区管理和市民生活改善将起到有效作用。”市房管局物业科科长李克立介绍,在当前物业管理行业不断走向市场机制环境下,对于行业企业的违规行为如何约束,对于业主委员会权责如何行使和明确,以及对于行业如何更有效进行监管和运营,无疑都将需要予以规范。

“物业管理与城市数百个社区、无数业主的日常生活息息相关,立法推动行业机制的进一步规范,意义明显。”李克立说。

物业能否收取小区停车费

新闻来源:检察日报

物业能否收取小区停车费

张建文

物业能否收取小区停车费

黄莉

门诊问题

物业管理公司收取小区停车费合法吗

门诊专家

西南政法大学教授 张建文

重庆市翰墨律师事务所主任 黄莉

专家观点

◇小区停车位因其性质不同,归属也不同,应当区别对待。

◇对共有道路上停车收取的停车费应当归业主共有。

物业不向业主披露停车费信息,业主有权向法院起诉请求公布收费情况。

◇在物业管理纠纷案件中,对于侵害业主公共利益的行为,业主委员会可以作为原告提起诉讼。

近年来,物业管理公司(下称“物业”)与小区业主之间的纠纷呈上升趋势,有不少是因收取小区停车费引发的,那么,物业有权对小区停放的车辆收费吗?收取的停车费到底属于物业还是业主?物业如果违规收费,业主该如何维权?记者就此采访了西南政法大学教授张建文及重庆市翰墨律师事务所主任黄莉。

小区停车位属于谁

记者:讨论物业是否有权收取小区停车费需先明确小区的停车位权属,那么,小区停车位属于谁呢?

黄莉:停车位因其性质不同,归属也不同,应当区别对待:一种是可以办理产权证的停车位;另一种是占用共有道路的停车位。一般而言,停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。但建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关,关键在于停车位的面积是否纳入建筑面积。如开发商将停车位面积纳入容积率计算,开发商对此停车位可以要求办理产权证,可以选择以买卖、附赠等方式转让。而共有道路上的停车位,因共有道路系全体业主共有的公共区域面积而应归属全体业主共有。开发商对于小区绿化面积、共有面积、交通道路的规划,均需经政府部门验收合格。开发商应当为小区业主建设符合业主使用的车位,不得占用业主共有道路用于停放车辆。根据我国物权法第74条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。根据该条规定,对于在共有道路上停车收取的停车费应当归业主共有。

物业能否收取小区停车费

记者:相当数量的小区物业都在收取停车费,请问,物业收取停车费有无法律依据?

张建文:物业收取小区停车费是有前提条件的。根据物权法规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。有关共有和共同管理权利的其他重大事项,由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。而根据2009年住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》要求,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。因此,对于小区内部共有和共同管理的事项,应由业主大会或者业主委员会依据法定和共同议定的议事规则共同决定,该决定对全体业主具有约束力。如少数业主认为业主大会的决定侵害了合法权益的,可以根据物权法的规定向人民法院起诉。实践中,如小区物业未征得业主同意,擅自收取停车费,属于侵害业主合法权益的行为。因为,物业收取停车费用,应当是由业主大会或者业主委员会作出决定,业主委员会再委托物业代为收取停车费,物业同时可获取相关服务、维护费用。

黄莉:根据《物业服务收费管理办法》(下称《办法》),如果物业根据与业主的协商一致提供了相应服务,就可以收取相关费用。《办法》第2条规定,物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。因此,物业可以收取管理小区停车位服务费用。

物业违规收费业主咋维权

记者:对于物业公司违规收费,业主该如何维权呢?

黄莉:在物业管理纠纷案件中,对涉及业主公共利益的,业主委员会可以作为原告提起诉讼。但在司法实践中,对于建筑物区分所有权纠纷及物业管理纠纷,业主委员会能否作为原告提起诉讼,一般存在两种观点:一种观点承认业主委员会的诉讼行为能力,但涉及仲裁或诉讼时,认为应经业主授权,形成委托代理关系方可申请仲裁或参加诉讼;另一种观点则认可业主委员会的独立诉讼主体地位。我比较赞同第二种观点。根据物权法第78条规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。另据民事诉讼法第48条规定,公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。业主委员会不属于公民或法人范畴,但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定,其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。因此,就业主委员会而言,作为业主大会的执行机构,由业主大会选举成立,并向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,依法成立。业主委员会作为业主大会的执行机构代表全体业主共同利益,向社会各方反映业主集中的意愿和要求,对涉及业主共同利益的事项,业主委员会可以代表全体业主进行处理。

张建文:需要注意的是,业主委员会行使诉权的范围应当是涉及业主共同利益事项,对于业主个体或者不涉及公共利益的,业主委员会没有诉讼主体资格。如对业主涉及多种纠纷都赋予业主委员会诉权,即会造成权利的滥用,不利于维护业主的合法权益。

记者:很多小区的业主对于物业收取的停车费去向都不清楚,那么,如果物业收取费用后不向业主披露的,业主该如何维权?

张建文:业主对建筑区划内涉及业主共有及共同管理权的事项享有知情权。业主有权请求公布业主委员会决定及会议记录以及共有部分的收益情况。如物业不向业主披露停车费信息,业主有权向法院起诉请求公布收费情况。

怎样防范物业违规收费

记者:如何防范类似的物业管理纠纷?

黄莉:业主应当行使自己的权利,参与选聘物业管理公司。对于业主委员会成员充分了解,选举热心公益、公正守法的业主为业主委员会组成成员。业主委员会应当维护全体业主的共同利益,依法行使权利,监督物业管理公司。物业管理公司应当严格遵守《物业管理条例》《物业管理公约》及《物业管理合同》的规定。物业管理与公民生活息息相关,物业管理是否依法实施关乎公民的生活质量及社区安定。物业管理类似纠纷的防范需要业主、业主委员会、物业管理公司及社区共同参与,共同建设文明和谐的小区环境。

马鞍山物业为什么老出纠纷?这样变着法的让业主掏钱你遇到过吗?

马鞍山物业为什么老出纠纷?这样变着法的让业主掏钱你遇到过吗?

近年来,马鞍山人的生活水平不断提高,人们开始追求高品质的居住小区环境,小区物业服务逐渐走进千家万户。但是物业服务企业在提供物业服务期间,与业主发生矛盾和纠纷的情况经常发生。

江南御花园业主不满物业不作为 欠缴3年物业费

电梯常坏、经常停水、走道灯不亮,江南御花园某住户直接对话该小区物业公司经理,却得到一系列推卸责任的“奇葩回答”:电梯是合格产品有合格证,与我们无关,你去找安检局;停水与我们物业公司没有关系,去找施工单位……然后就是不予理睬。

由于以上物业管理诸多问题,2013年以来该小区的业主就拒绝缴纳物业费、电梯费,每户平均4000——5000元。

物业公司强制住户办电梯卡 不办不能使用电梯 迫使业主缴清欠费

为了迫使业主缴清欠费,江南御花园小区物业对小区内电梯实行刷卡制度,没有电梯卡不能使用电梯上楼,只有缴清欠费才能办理电梯卡。

电梯作为现在小高层小区必备的设施,应该是所有业主都可以使用的,基本的电梯常坏问题都不解决,怎么净想着怎么如何“逼”业主呢。

江南御花园小区物业从2010年开始就不断被曝光

小编搜索了下有关江南御花园小区颐安物业的相关新闻,早在2013年就有网友指出颐安物业不作为:“小区内道路极狭窄,却可双向通车;小区中心的小花园垃圾遍地、物业哄骗业主缴纳物业费,停车费,承诺管理,却没有任何行动或没有任何管理效果。”已经三年过去了,看来还是没有改进。

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卫生间没进水管

马鞍山物业为什么老出纠纷?这样变着法的让业主掏钱你遇到过吗?电梯经常从9层以上掉到负一层

业主一旦与物业发生纠纷 该如何处理

一、业主与物业管理公司协商解决

《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定,业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定,自愿平等地进行磋商,进而解决管理纠纷。

二、由第三人调解

这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人,由第三人来主持双方进行协商,促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为人民调解、行政调解和司法调解三种,比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

三、提交仲裁机关仲裁

这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后,根据我国《仲裁法》的规定,依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议,将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

四、投诉

业主与物业管理公司发生纠纷时,业主可以根据《物业管理条例》第49条,向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

五、提起诉讼

业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉,请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

六、更换物业公司

如果以上方式都不能让业主满意,则业主可以更换物业公司。

我国《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此,作为小区的真正主人,广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。

需特别注意的是:业主因为物业公司服务质量差而拒交物业管理费是错误的做法。因为在业主与物业管理公司签订物业服务公约后,双方就形成了一种服务合同关系,因此业主都应当在约定的期限内交纳物业费。如果业主不按时交纳,必定会造成物业公司因经费不足,而无法更好地开展服务,继而造成服务质量下降的现象。如果业主逾期不交纳物业管理费,物业公司有权起诉业主。此时,业主可以以物业 服务质量不符合约定为由要求物业管理公司承担违约责任。

2014年物业管理小区检查排名:

2014年物业排名,不及格小区有21家。看看你家小区排多少名?

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来重点看下不及格的小区有哪些

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物业服务想吐槽?我们听你说!

物业好不好住了才知道,你们家小区物业管理称心如意吗?有没有一些想吐槽的?

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