开发商更改规划,为啥不告知业主?四焦点问题引发双方争议

绿城锦兰园南区21号和22号楼一楼物业用房改为商铺一事,由于业主们的强烈反对,商铺出售已暂停。

连日来,记者调查了解到,开发商将物业用房改为商铺的规划变更手续,在2015年11月份得到济南规划部门的批复,但由于规划变更涉及业主自身利益,而开发商在变更期间并未做出公示告知,因此业主们强烈要求开发商恢复原有规划。

开发商更改规划,为啥不告知业主?四焦点问题引发双方争议

(一楼入户大厅部分区域堆满了砖块。记者 高玉龙 摄)

焦点一:

规划更改是否经过批准?

规划部门确认已取得变更批复

绿城锦兰园南区开发商将21号和22号一楼原规划的物业用房改为商铺对外出售,此举引发了小区业主的不满并组织了维权行动。22号楼业主丁女士告诉记者,从2015年底交房至今,未看到开发商提供的规划部门批准的规划更改审批同意书。同样,记者在对绿城全运村营销中心工作人员的采访中,也未能看到相关的规划更改审批证明材料。

11月4日,本报就此刊发了《开发商要把一楼大厅改成商铺引不满》的报道,并提出质疑。报道发出后,绿城置业公司负责人向生活日报记者表示,相关的规划更改已经获得济南市规划局的批复,完全合法合规。该负责人向记者提供了一份相关的规划更改图,上面显示,原小区29号楼规划的商业网点与21号和22号楼一层的物业用房进行了功能置换。

北京君致(济南)律师事务所合伙人、律师林娜表示,通过开发商所提供的相关规划变更手续及三栋楼的实测报告,可以得出开发商事实上已经取得了规划部门的规划变更批复。对此,济南市规划局直属第一分局局长孙仲岩也给予了确认。

孙仲岩介绍,“当时开发商提出29号楼的商业配套位于小区内部,不利于商业氛围和经营业态的形成。本着集中的原则,将商业和物业分别集中在一起,从功能角度上是合理的。”孙仲岩说,虽然从功能诉求上看是合理的,但不能因为规划调整引发业主的纠纷,所以我们也要求开发商承诺跟业主处理好规划调整的事。

焦点二:

此事是否告知过业主?

开发商称根据合同未进行任何告知

对于开发商更改规划一事,业主张女士称,自己一直到近期绿城置业销售商铺时,才得知开发商将一楼的物业用房改为了商铺。

对此,上述绿城置业负责人告诉记者,在开发商与业主签订的购房合同中明确规定,除涉及业主专有部分的规划更改外,其他包括公建部分在内的更改并无义务向业主进行书面通知。

记者在开发商与业主签订的购房合同中看到,其第十条规定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人,而“下列”内容仅有“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”一条。

同时,购房合同中第十八条明确,出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。不过,与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质,经政府审批或认可的改变,不视为出卖人擅自改变,出卖人不承担违约责任。

“根据签订的合同,我们确实没有向业主就规划变更一事有过任何的变更公示和告知。”上述绿城置业负责人表示。

对于该负责人的说法,绿城锦兰园南区的业主提出了质疑。有业主表示,无论是在实测报告中还是按照相关法律的规定,物业用房是属于业主集体所有,开发商将物业用房更改为商业用房已经涉及业主的利益,开发商在更改前应当向业主征求意见。“在更改前最起码应该向我们有所说明,并征得我们的同意吧?我们一直都不知道规划更改这事。”

焦点三:

是否应该向业主公示?

律师称已影响到商品房质量或使用,应当公示

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

同时,根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定,房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。而经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

北京君致(济南)律师事务所合伙人、律师林娜告诉记者,单就从开发商与业主签订的购房合同中的条款来看,开发商将21、22号楼的物业用房变更为商业用房的规划变更是无需告知业主的。不过,因开发商的规划变更实际上已经影响到21、22号楼业主的商品房质量或者使用功能情形,因此开发商应当在规划变更期间向业主有所公示和告知。

“开发商的规划变更在经过规划部门同意后,应当就规划变更的内容进行公示,如果在公示期间业主提出异议,开发商应当就此听取业主的意见。”林娜表示。

对此,孙仲岩表示,“出于合理的理由,将配套功能互换一下,经过批准是可以的,但是要经过利害关系人的同意,如果不经过业主同意的话,是不能调整的。”同时,孙仲岩也称,“像这样的规划更改,虽然从法律上并没有规定开发商要公示,但我们都会要求开发商向业主做好说明,妥善处理好与业主的利益关系。”

焦点四:

业主诉求能否实现?

开发商承诺将与业主做好沟通协商

针对绿城锦兰园南区业主的诉求,上述绿城置业负责人承认“告知环节没有履行好”,并承诺将与业主进一步沟通协商。该负责人介绍,在商铺的销售上,将优先对业主进行销售,而在商铺的业态经营上,也将进行限制。

不过,该负责人提出的条件,并未获得业主们的同意。“我们坚决不允许你们将一楼的物业用房改为商铺,并且坚决要求你们恢复原来的规划。”锦兰园南区一维权业主代表表示。

对此,上述绿城置业负责人进一步表示,“商铺尚未销售,产权证程序上已经完成,如果沟通非常不好的话,也不排除再改回原有规划的可能性。”

对于业主们的强烈诉求,孙仲岩也表示,“虽然配套功能调整从法律程序上是合法合规的,但是处理不好业主关系的话,这个调整也是不合理的。如果业主反映强烈,这种规划调整必须得纠正。”而下一步,孙仲岩称,“将密切跟踪协调情况,我们也会监督好业主和开发商的协调。”

(记者 高玉龙)

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