事关每个小区业主!看看新修订的《物业管理条例》中你有哪些权利|地产

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物业问题牵动着千家万户的利益。在上海,每年物业纠纷案件有约2万起,进入基层法院立案的纠纷呈现激增趋势;在江苏南京,平均每天有140多起涉物业投诉,仅2016年当地法院就受理了约1.3万件物业纠纷,同比增长29%;在郑州,物业纠纷问题占一个法庭一年审理案件的四分之一还要多……因此,物业纠纷已被有些人视为继人口膨胀、交通拥堵、环境恶化、房价高涨之后的又一大“城市病”。

昨日(9月25日),《河南省物业管理条例(修订草案)》(三次审议稿)提请省十二届人大常委会第三十一次会议三审。经过多次审议修改,修订草案已经基本成熟,即将获得通过。

那么,这次修订草案都做了什么“大修”、具备哪些新的“亮点”?

亮点1

超三百户 可成立业主代表大会

现在我省一些物业小区规模很大,多则上万人,筹备召开业主大会很困难,让全体业主都参加业主大会共同决定重点问题更困难,“甚至连开会场地都难以找到”。因此,委员们建议条例从实际出发让更多小区能成立业主大会。

省人大法制委在修订草案新增规定:业主户数超过300户,可以成立业主代表大会,履行业主大会职责,业主代表大会同业主大会具有同等法律地位。

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亮点2

物业服务企业应在显著位置公示收支情况

按照相关规定,小区公共部位的收益,归全体业主所有。不少业主却只见广告,不见收益。市民郑先生发出了“全体业主所有约等于全体业主没有”的感慨。

一些常委会组成人员也注意到这种现象,提出广告经营、停车费是小区的大宗收入,利用的是公共资源,与公众利益能否得到切实维护密切相关。现实中,这些收入大多由物业服务企业场馆,一些小区仍是暗箱操作。

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因此,他们建议对此要实行财务公开,让业主有更多执行权、参与决定权和监督权。法制委员会采纳常委会组成人员的这一意见。

修订草案增加规定:物业服务企业引导刚在物业管理区域内显著位置,公式物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。

另外,还要公示物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况,公示物业管理区域内公共车位、公用车库经营所得收益和支出情况。

同时,规定业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当答复。

亮点3

部分公共部分水电可按民用价格标准执行

在征求社会各界意见的时候,有的省人大代表提出,小区共用部位、共用设施设备在维护、保洁、绿化等过程中的用水、用电、用气,无论是由物业服务企业管理还是由业主自行管理,都是为了满足全体业主的正常生活需要,本身都是非经营性的,应当明确此类用水、用电、用气按照居民使用价格标准收费。

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亮点4

物业服务企业不得向业主收取水电代收手续费

在“物业服务企业”章节中,三审稿对物业服务企业的资格条件进行规定和限制——“从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力”;

在谈到物业服务企业的权利时,三审稿特别强调“任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务”;

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在“专业单位收费”部分,三审稿这样作出规定“专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,但应当向物业服务企业支付报酬。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务”;

在谈到“物业服务企业的义务”时,三审稿明确物业服务企业与应当承担“定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护、维修”。

在物业服务企业的禁止义务方面,三审稿这样规定:“未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自利用或擅自允许他人利用公共部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;不得擅自设置或擅自允许他人设置营业摊点”。

亮点5

调整物业费 物业服务企业须经业主大会同意

物业费是物业服务企业日常运作的重要保证,但现实中物业公司和小区业主因物业费发生冲突的例子比比皆是。有物业公司涨物业费很随意,在省人大法制委的一次调研中,一位市民向调研组反映“小区的物业费涨到了4.5元/平,堪比租房费用”。有业主缴纳了高昂的物业费却享受不到相应的服务;大部分业主面对物业公司的肆意涨价却无能为力,只能默默承受。对此,省人大法制委采纳了相关建议,增加了规范物业收费的内容。

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在物业收费方面,三审稿对其进行进一步规范。“物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定,确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经物业大会同意”。

亮点6

物业交接30天内 要向主管部门备案

现实中会出现“两家物业公司交接,空白期无人管”的现象。

在“承接查验的备案”一条,三审稿这样规定:“物业服务企业应当自物业交接后30日内,向物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续。承接查验资料属于全体业主所有,物业服务企业应当建立档案,妥善保管,业主有权免费查询。物业服务合同终止的,原物业服务企业应当及时将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕”。

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在“物业服务合同签订”一项,三审稿这样规定:“鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业”。同时规定“物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报送物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。

亮点7

禁止在公共走道区域为电动车充电

电动车充电引发火灾的新闻比比皆是,大火无情,带走了亲人,烧毁了房屋,留下了伤痛,离散了家庭。在“物业的使用和维护”章节,三审稿对电动车充电进行规范:“禁止在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电”。

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一些小区内犬只扰民、伤人事件时有发生。次修订草案明确了物业管理区域的18种禁止行为,其中就包括禁止违反规定饲养动物,干扰他人正常生活。另外被禁止的行为还有:“高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物;制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴,楼道,门厅、电缆井内堆放杂物”等。

部分小区车位紧张,有业主为在公共区域私设地锁,以后这样的行为将被明令禁止;有业主擅自更改房屋用途,如利用小区房屋开饭店、开歌厅、开小作坊等,这样也是不可以的。三审稿这样作出规定:“不得擅自改变房屋用途,将住宅变为非住宅,从事餐饮、加工、娱乐等经营活动;不得使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共停车泊位,违反规定停放车辆”。

亮点8

公共部位经营收益主要用于补充维修资金

一些小区的电梯、道闸、路灯杆上都挂有广告,但这笔广告费归谁所有,由谁支配,很多业主并不清楚。三审稿对公共部位的经营及收益方面进行明确:“利用物业共用部位、专用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要”;

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在“维修资金使用”方面,三审稿规定“专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单元进行表决;也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专用部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的”。

在“维修资金管理”方面,三审稿这样规定:“专项维修资金的管理,实行专户储存、专款专用、所有权人决策、政策监督”的原则。设区的市、县(市、区)人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

亮点9

业主逾期不缴纳物业费怎么办?

大家都知道居住在小区里的住户,须按时缴纳物业费,但也会出现一些意外情况,如部分业主对物业服务企业服务不满意,采取拒交物业费的方式。一面是物业服务企业日常运行所需的必要开销,一面是部分业主采取不缴纳物业费的方式的“抵抗”,双方都有一肚子苦水要倒。

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如何解决这个矛盾?三审稿给出应对业主逾期不缴纳物业费的办法:“违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼”。

亮点10

违反条例 最高将被罚100万元

三审稿对违反《河南省物业管理条例》的行为列出处罚条款,如“在供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备方面,专业经营单位拒不接收或者拒不履行承担运行、维修和更新责任的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处30万元以上100万元以下罚款”。

对违反条例的,三审稿作出的处罚规定还有:物业服务企业擅自利用或者擅自允许他人利用物业共用部位、共用设备设施进行广告、宣传和经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,处5万元以上20万元以下罚款。

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物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以上3万元以下罚款。

物业服务企业未按照规定办理移交手续的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处20万元罚款;物业服务企业未按照约定时长提前撤出物业管理区域的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处5万元以上10万元以下罚款;

三审稿对乱搭乱建也作出了管理规定:“违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的,由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除,视情节轻重,可以处2千元以上2万元以下罚款;逾期未拆除的,人民政府城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除”。

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因物业服务企业疏于管理,致使乘客滞留电梯内等行为也将被处以罚款。“被委托管理电梯的物业服务企业没有尽到电梯安全管理义务,致使发生乘客滞留电梯轿厢,导致乘客被滞留轿厢内半小时以上的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处1千元以上5千元以下罚款。物业服务企业发现电梯存在安全隐患,未采取必要应急措施的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门责令立即改正,并处3万元以上5万元以下罚款。电梯达到安全技术规范规定的报废条件,物业服务企业未及时公示并报告业主,未积极协调依法履行报废义务的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门责令立即改正,并处20万元以上30万元以下罚款;给他人造成人身、财产损害的,应当依法承担相应的法律责任”。

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