物业公司有权制止业主的群租行为吗?

物业公司有权制止业主的群租行为吗?

【现实案例】

某日,何某向业主安某租赁了上海某小区三室两厅132 平方米的房子1203 室,双方在租赁合同中约定,租赁期限为两年,房租为每月2400 元,租金每三个月以现金支付。双方同时在合同中又约定了补充条款,其中有“甲方(安某)同意乙方(何某)分割出租(转租)签约之内的两年”以及“若本条款与合同内的条款有冲突,应以本条款为准”的内容。

何某将房子装修之后,将原有的房间分割成十个小隔间,其中客厅被分为三间,主卧、书房和餐厅各分为两间。结果,小区物业公司向何某发出违章装修整改通知单,称其承租的房屋在室内装修施工中将房屋隔成多间、改变房屋原有设计功能和布局,违反了约定,要求何某停止施工,恢复原样。但何某置之不理,之后,何某拉来了10 张床,准备放进1203 室,但在海兴小区大门口,被物业管理人员拦了下来。由于争执无果,何某的10 张床一直被扔在小区门口。一周后,何某将物业公司告上法庭。

原告何某认为,物业公司限制自己及房客进出,侵犯了他们的人身权。因此,何某要求物业公司立即停止侵权,不得无理阻拦自己及房客正常进入小区,并赔偿2400 元的房屋租金。被告物业公司表示,搬床是“群租”行为的一部分,阻止搬床是为了制止“群租”,“何某的行为违反了《小区临时管理规约》及《小区室内装饰装修管理服务协议》。我们曾经向何某发出整改通知,但她没有整改。”

法院在审理此案过程中,查清了以下事实:2010 年1 月,该房房主安某与小区房地产公司签订了《小区住宅临时管理规约》,约定按照设计用途使用物业,禁止擅自改变住宅设计功能和布局。同时,何某也与物业公司签订了《小区室内装饰装修管理服务协议》,约定物业公司应对本物业内的装修装饰行为进行检查、服务和管理,另约定严禁改变房间原有设计用途。法院审理后判决驳回原告何某的诉讼请求。

【中海小讲堂】

本案的争议问题在于:物业公司制止群租行为是否构成侵权。“群租”并非一个严格的法律概念,一般是指,房屋产权人或使用权人通过改变房屋建筑结构和布局的方式,将房屋分割成多个独立的房间,然后以各个独立的房间为单位对外出租给多人的租赁现象。

按照《上海市住宅物业管理规定》第50 条规定,“业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约,按照房屋安全使用规定使用物业。”第52 条规定,“业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的,由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案,并召开听证会听取利害关系人意见后,报区、县人民政府决定。在允许改变物业使用性质的区域范围内,具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合法律、法规以及管理规约,经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批,并依法向其他行政管理部门办理有关手续。”群租属于租赁行为,属于对物业的使用行为,按照上述规定,使用物业应当遵守法律法规和本小区的临时管理规约和管理规约。本案中,1203 室三室两厅132 平方米的房屋,其客厅、卧室、餐厅、卫生间等部分都有各自的使用性质,原告何某擅自改变了房屋原有的使用性质,将所有部分都变成用于居住的小房间。且本案中,并非属于确需改变物业使用性质的情形,何某也未办理相关手续。因此,原告的群租行为违反了《上海市住宅物业管理规定》。群租行为同时违反了《小区住宅临时管理规约》和《小区室内装饰装修管理服务协议》相关约定

【法条链接】

1203 室业主安某与房地产公司签订了《小区住宅临时管理规约》,约定按照设计用途使用物业,禁止擅自改变住宅设计功能和布局。

何某与物业公司公司签订了《小区室内装饰装修管理服务协议》,约定严禁改变房间原有设计用途。原告认为其与业主签订的房屋租赁合同中约定了其有权将房屋进行分割出租。但民事行为不得违反法律规定。综上,原告的群租行为违反了法律规定和相关约定,是不合法的。

按照《物业管理条例》第46 条的规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

《上海市住宅物业管理规定》第53 条规定:“物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的,应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。”从以上规定可知,对于业主违反法律规定的物业使用行为,行政处理和处罚权在于有关行政管理部门。

《上海市住宅物业管理规定》规定了业主出现上述行为时,有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理,如责令改正、限期拆除、恢复原状、向人民政府申请强制拆除、罚款等。对于业主的违法违规行为,物业公司应当予以劝阻和制止。

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