夏洛说:律师如何进入物业领域的思考

1、律师进入到物业管理领域非常有前途。尽管现在看起来,相比其他领域,特别是相比开发领域,物业管理就像是一扇窄门,大标的诉讼不多,处理也比较繁琐,当然我们中物律的律师们准备了标准化的方法,今后还可以多交流。物业管理虽然像一道窄门,但是推开此门走入之后,就会发现里面有广阔天地。因为物业管理会涉及许多公共事务,因此通过物业管理,可以进入到大量的公共治理领域。一些律师朋友,在多年研究小区物业管理之后,或者参与到本地的物业管理条例的立法之中,或者成为政府的法律顾问,因此,经过这些年的研究,我认为律师介入到物业管理领域,是非常值得的,不仅可以进行诉讼清收,更可以参与小区治理模式的探索,更可以进入到政府法律顾问。

2、首先我要说明,业委会与物业的关系,那就是,业委会与物业的关系,不是小区里最基础的法律关系,而是派生的关系。最重要的关系,首先是业主与业主的关系,其次是业主与物业的关系,然后才到业委会与物业之间的关系。最基础的关系没有打造好,就会影响到更上一层的关系。

3、业主之间都是共有人,在没有物业公司的情况下。业主们需要共同来维护共有物。比如电梯,甲业主维护好电梯,目的不仅仅是为了自己能使用电梯,而是为了其他业主与自己一起都可以很好地使用电梯。对于其他业主,也是一样,大家拥有的维护义务,不仅仅是满足自己使用共有物的需要,而是满足自己与其他业主都可以使用共有物的需要。所以,这里有利他成份。其次,现实生活中,并非每个业主都熟悉电梯管理,大家都有自己的分工工作,于是业主们花钱,购买专业机构的服务,来代替他完成电梯的维护工作。比如,花钱请物业公司。这个时候,业主之间,业主与物业之间的关系,乃是甲业主购买物业服务来确保其他业主与甲业主一样,很好使用电梯;而不是,甲业主花钱请物业公司来满足甲业主自己使用电梯的需要。这就意味者,这里是三方关系,而不是两方关系。这个三方,其实是所有人、使用人与管理人三方。所有人委托管理人,像作为受益人的使用人,代替自己提供服务。这不是一个双方委托关系,甲业主与物业企业之间的委托关系,而是信托关系。

4、首先,第一个业主是开发商,开发商卖了第一间房屋,产生了两个业主。根据我们上述的分析,我们知道。不论是开发商购买物业企业服务,还是另一个业主购买物业企业服务,他们都不是仅仅为自己的需要购买,而是要为两个业主的共同需要来购买。换句话说,在前期物业阶段,由于前期物业一般交给开发商来选定。那么开发商应该是委托一家物业企业,要以其他业主与开发商的剩余业主身份一道,很好地使用共有资产服务。或者说,前期物业中开发商、业主与物业企业的关系,应该是信托关系,开发商是委托人,业主与开发商的剩余业权,都是受益人,而物业企业是受托人。这样的关系,在现在的前期物业管理合同中,并用委托代替,没有明确地体现信托出来。结果我们发现,物业企业对业主的信托义务,特别是诚信义务,就被彻底破坏,这就是包干制了。

5、包干制最大的危害,是导致业主与物业之间的对立。这里我们要开始谈论业主与物业的关系。特别是对于那些不重视品牌声誉股价的物业企业,管理层没有社会影响的压力,对立就更为严重。在包干制下,业主们交物业费给物业企业,物业费成为物业企业所有,如果在业主缴费率不变的情况下,管理人能节省些能少花一些,服务能降低一些,那么物业企业的利润就增加。这种降低,最大可以降低50%的服务,只要反对的业主不超过50%,业主无法更换物业企业。因为受到双票权限制。同样,对于业主,当他们看到服务下滑后,有的业主就不缴纳物业费了,但是他们依旧可以享受物业服务,这些业主就搭便车。这种搭便车,使得物业企业收到的收入降低,利润下降,于是驱使物业企业为了扩大自身利润再次降低服务。于是双方陷入恶性循环。这个恶性循环,在大型小区,由于业主与物业的沟通很难,业主人数太多了,于是双方都很难跳出这个恶性循环。比如,如果物业想提升服务,但是业主们依旧可以不缴费而享受服务,物业企业就不得不扩大自身亏损,也就是会吃亏,于是物业企业就没有动力去自行改变。反过来对于业主也一样,业主单方面改变,都缴费,但是物业企业依旧不提高服务,自己的利润大增,而业主的损失则更大。因此,业主也没有动力去改变。于是双方就陷在里面,很难自拔。如果双方都比较容易放弃或者终止合同,那么市场机制发挥选择作用,业主与物业还可以自行走出困境,但是换物业很难,这是大家都看到的。这就是我们看到的,全国大量小区都会随时长迁移,陷入到困境的原因之一。包干制在业主与物业关系上,显著特征是物业企业获得了物业管理的充分自由,但业主们失去了对物业管理的监督。

6、服务大幅下降,改变的办法有两个,一个是个体代表全体的渠道去解决,一个是多个单独个体联盟为业委会去解决。在信托关系下,个体可以代表全体,或者说,单个受益人可以获得委托人的权利,单个受益人是业主,委托人是业主大会,或者早期的开发商,经由法院审理,请求法院来裁判物业公司改进服务,或者干脆撤销物业经理人,或者更换物业企业。但是我们的现有法律实践,个体代表全体就共同管理权维权的途径是阻断的。人们会说,你个人代表不了全体。于是哪个业委会委员太牛了,只要针对他本人打击他,就可以吓住其他业主,而这个被打的,除了搬家走人,没有任何机构可以帮助他对抗严重失信的管理人。当个体维权的简便途径被阻断之后,集体维权的收益率就大幅上升了,只有这条路可以走。于是许多小区,我们看到大家联盟起来一起成立业主大会选举业委会。其实,如果物业管理采取信托关系,个体维权途径的通畅,就可以降低集体维权带来的社会动荡风险。

7、当业委会成立后,一般情况下,业委会并不重视改善业主与业主的关系,而是重点需要将公共管理权抓在自己手里,比如酬金制中的签字权,比如更换物业企业。通常而言,相比业主,物业经理人有他的专业性。但是在酬金制度下,特别是业委会不太喜欢公开,不愿意业主们来查账的酬金制,只是权力的转移而已。从物业转移到不够专业的业委会,而且对物业企业的监督大幅增加。这个时候,物业企业的积极性下降。酬金制的典型特征,对物业企业的监督充分加大,但物业企业失去了发挥专业能力的便利。

8、对比酬金制与包干制后,我们发现,如何界分业主与物业的关系,使得双方各得其宜,非常重要。我们可以从这样一个视角来观察,就是如何既然物业企业发挥专业性,同时又使得物业企业得到监督。这就是信托制度的特点。他是通过业主向物业企业的充分授权,使得业主省心,不再干预具体事务,甚至连名义所有权都可以转移给物业企业,当然财产乃是中立的,并非物业的资产。物业企业具有高度业务自由,就可以创造更多价值,降低更多成本。同时,另一方面,信托又强化了物业企业对业主们的诚信义务,各种资料都要公开,业主可以方便地查询各种档案,财务资料,物业企业负有举证责任等等。换句话说,物业可以放开干,提高效益,但是这些效益,要诚信地给业主。这个时候,业主为了留住这样的好管家,就会支付物业企业更高与市场其他物业的有优势的报酬,或者说酬金与激励。包括更长期的合同。于是在充分放权充分监督的组合下,业主与物业达到很好的共赢关系。这就是我们推动的物业管理4.0的制度内核,信托制的好处。相比而言,包干制,物业行为不透明,诚信差,赚钱有积极性但不给业主,不是共赢。业委会拿着权力不公开的酬金制,物业企业被监督严格,逐笔需要业委会审批,物业企业没有积极性,不赚钱,再诚信,业主也是亏的。所以也不是共赢。

9、回过头来,我们要反思,为什么在业主委员会与物业的关系上,我们的制度选择,为什么没有自然而然地选择到对业主与物业都公平共赢的信托上,而是在包干与酬金之间摇摆。回到我们刚才说的前期物业的阶段。我想主要原因,乃是缺乏对业主与物业的选择自由的保护。业主与物业之间的制度,大部分乃是他人包办的,没有通过法律,通过我们律师,给他们提供一个良好的自由选择的环境。比如,我们举个例子,就是切蛋糕,两个人切蛋糕。分蛋糕。如果一个先切,另一个先取,那么蛋糕的分配倾向公平。第一个人如果切分不公平,先选蛋糕的就会选择大的。业主与物业的关系,也是如此。在前期物业阶段,开发商一般是前期物业的老子。老子切蛋糕,儿子先取,于是物业与业主的关系,不公平。然后到了业主大会,要修正这个关系,业委会是业主们选举出来的,相当于业主大会的儿子。于是,如果业委会缺乏公平意识,或者私心比较重,就会出现儿子切蛋糕,老子先选的局面,这个时候,一些物业企业就不愿意退出,他们感到不公平。这里的关键,就是在切蛋糕这件事上,引入了一个关联第三方。这个第三方如果不够公平,那么后续的分配都难以公平。就算切蛋糕的第三方乃是行政部门,由于与业主沟通,与开发商沟通,沟通成本是不一样的,因此具体的行政人员,也会有倾向。最早的前期物业制度,就是行政立法,业主们很少参与到这个环节,因此要想得到公平,要想破解这个难题,需要我们律师积极参与进去。特别是开始参与到物业管理实践,不论是催费,还是推动信托在物业管理与财产管理与公共事务管理领域的发展,将来可以从立法高度,重新为前期物业制度,为业主大会制度,提供更公平的答案。我想就是如何使得第三方,不要参与切蛋糕分蛋糕,而是仅仅做到,如何保护业主与物业的选择自由,比如个体业主代表全体的选择权,比如信托,比如诚信义务,比如承接查验报告公开入合同等等等。这需要我们大家共同不断地努力。

10、小区物业管理纳入社会治理。以前的物业管理制度,主要是建立在行政管理为主体的制度体系内,行政管理代替了共同治理。未来,基层的每个小区都将步入治理,共同治理,社会治理的大格局之中。因此,处于基层的物业管理,共同财产管理,也将从行政管控下的物业管理,发展到共同治理为基础的物业管理,这是机制的巨大变化,会给大家带来更多机会。愿我们共同努力,可以在这个发展大潮中得到身心满意。

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