物业公司、物业服务行业的生存与毁灭(一)

物业公司、物业服务行业的生存与毁灭(一)

近一两年涉及物业管理方面的新闻频发,小区无业委会时的擅作主张,成立业委会后与业委会的斗争,甚至物业服务企业更换时新老物业的冲突,都将物业服务企业甚至是整个物业行业推到了风口浪尖,给广大普通的业主造成了非常恶劣的印象,有的网友甚至在网上留言,称物业公司为社会的毒瘤应取缔,该部分网友的话确实有些过激,但是这也从侧面反映出,物业公司和业主之间存在矛盾是非常普遍的现象,下面我们就来聊一聊物业企业和物业行业。

一、我国现行的物业管理模式

1、开端

开发商新建楼盘,在办理预售前,根据项目的类型、大小必须采用招标或协议的方式选聘该楼盘的物业服务企业(各地规定有所不同),物业服务企业应在房屋交付前入驻项目开展前期物业管理服务。

2、服务

物业服务企业入驻后按照《前期物业服务合同》、《物业管理条例》及各省市的物业管理条例及相关法律法规的规定开展前期物业管理服务。

3、服务终止与撤出

《前期物业服务合同》履行期限届满或即使《前期物业服务合同》期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止,当然业主委员会可根据业主大会所作出的决议选择聘用原物业服务企业,也可以重新选聘新的物业服务企业,选聘新的物业服务企业的原物业服务企业应做好交接,并及时撤出。

业主委员会选聘物业服务企业的,物业服务企业应按照双方所签订的《物业服务合同》及相关法律法规的规定入驻并提供物业管理服务,《物业服务合同》履行期限届满,或因其他原因终止,业主委员会选聘新的物业服务企业或依法依约要求原物业服务企业撤出的,原物业服务企业应做好交接,并及时撤出。

二、现有模式的弊端

1、物业的招标、选聘阶段

开发商选聘前期物业服务企业,是国家避免业主房屋交付后,相关的物业服务工作无人开展,小区陷入混乱状态,而采取的一个强制性措施,其出发点是好的。但是从另一个方面来说相比较普通业主,前期物业服务企业对于开发商的作用就并不显得那么明显,对于未售未交付的房屋,需要物业提供的物业管理服务非常有限,若相关房屋均已销售、交付,则与开发商的关系就更小了,若小区的保修期已过,在没有特殊情况的前提下,说开发商与物业服务企业所提供的物业管理服务状况没有任何关系也并不为过。(当然一些大型知名的开发商,为了维护自己项目的品牌形象,要求高质量的物业管理服务的情况除外,不过这类企业通常有自己的物业公司,并且自己开发的项目大多由自己的物业公司管理)

前期物业服务阶段物业服务企业的选聘(包括招标过程),完全是由开发商组织和主导,其合规和合法性与政府招标相差甚远,依法组织的政府招标也不断的被媒体爆出违规违法情况,更何况是此类流程,且基于上述前提开发商往往在招标前就已定好了前期物业服务企业,甚至招标文件都是已定好的物业企业制定的,为保证中标,往往具有很强的倾向性。

一些大型知名的开发商,在前期物业招标过程中绝大多数是自己的物业企业或是存在关联关系的物业企业中标,而这些物业服务企业在参与非关联方的其他项目招标,对外承接业务时,往往没这么顺利,此类招标的公平、公正性由此可见一斑。

对于已预先定好的前期物业服务企业,开发商往往要求前期物业服务企业满足自己针对项目的一些要求:例如:减免开发商应交的费用(未售未交付的房屋的物业服务费用是由开发商承担的);对项目的费用标准提出要求(对外选聘的物业开发商为了房屋的销售一般尽最大限度压低物业服务费用的价格;而开发商自己的物业公司或是存在关联关系的物业服务公司服务费用往往是接近政府指导价的上限的);甚至为了自身的利益要求物业公司配合侵犯普通业主的权益。

这些都给前期物业服务过程中,物业服务企业侵犯业主的权益,及引发与业主之间的矛盾和冲突埋下了伏笔。并且房屋交付后,开发商就完全退居幕后,而物业服务企业是需要与业主进行日常接触和业务对接的,这也导致一些本该归属业主和开发商的矛盾和纠纷,均被业主算在了物业服务企业的头上,进一步加深了矛盾。

2、前期物业服务阶段

前期物业企业的选聘是基础,在基础存在问题的情况下,物业服务企业基于各自的考虑(将给开发商的优惠在业主身上赚回来,甚至在入驻前做费用预算时已将一些本该归属业主的利益计算在内;利用政府部门监管漏洞及业主大会未成立无人制约或是单一业主对公共事务不热心及维权困难等情况,)开始陆续出现擅自将归属业主的权益进行处分或是用于经营来谋取利益等侵犯业主合法权益的情况。

以下为可能出现的侵权、违约行为:

1)公共部位、共用设施设备的经营收益;

2)物业用房出租或经营;

3)公共部位的停车位收益;

4)为节约费用对于一些设备(包括特种设备例如:电梯、消防设备等和普通设备例如:监控系统等),应自行配备人员或是委托有资质的公司进行维保维护,而未进行相关的维保维护工作,导致设备老化、损坏加剧;

5)为降低费用进行减员,工程人员(无法保证设施设备维护维修)、保洁人员(环境卫生变差)、安保人员(无法依约完成巡逻、出入登记等安全防范工作,导致治安事件、刑事案件发生概率加大)的减少,导致物业服务质量不断降低。

6)其他行为(例如:在约定公共能耗由业主分摊的情况下,在实际能耗的基础上增加费用;代收水电费用时,增加水电的价格或是用量;相关维护、维修费用需业主分摊或使用维修基金时虚报费用金额,以赚取差额等等)。

在物业服务企业最大化的追求利益,业主或对自己的权益不清、或维权不积极、或维权困难及政府监管措施不力等条件之下,业主的交费积极性越来越低,收费率低物业公司就更加迫切的从其他方面攫取利益,降低服务品质以节约成本,如此往复形成恶性循环,业主与物业公司之间的矛盾越来越深。

3、物业服务终止、撤出阶段

1)未召开业主大会、未选举业委会

在现有的模式和体制下,如果没有特殊情况,在未召开业主大会、未选举出业委会的情况下,是无法解聘前期物业服务企业及选聘新的物业服务企业的,换句话说就是无论前期物业服务企业干的多差劲,服务有多差,在未召开业主大会的情况下,部分业主想要解聘前期物业服务企业或选聘新的物业服务企业,在现有模式和体制之下,在流程上是走不通的。

当然实践中在居委会、街道或是物业行业主管部门的参与下,是有更换物业企业的先例的,对于此种更换方式的合规、合法性及后续是否存在问题,或是其本身就是个问题,后续有机会可单独讨论,在此不做赘述。

因为此更换过程,要么是物业服务企业之间私自转换交接项目,以上相关部门予以认可;要么就是以上相关部门行使了业主大会、业主委员会的职责,更换了物业服务企业,不论是哪种方式,均忽视了业主的需求,并且后续新的物业企业服务过程中,仍然没有召开业主大会,仍然未成立业委会,业主的权益保护状况不会有根本的改变,除非上述相关部门能够继续履行业主大会、业委会的职责(抛开此行为的合法性不谈,发生这种事的概率也基本为零)。

从物业服务企业这方面讲,尽管无法被解聘,但是也无法对物业服务费用进行调整,未召开业主大会、未选举业委会,可能5年、10年费用无法调整,但是人员工资、物价在飞速的上涨,基于这个原因也可能是上面我们讲的“恶性循环”的问题,或是其他原因,导致物业服务企业在本物业管理区域内的经营难以为继,部分物业企业可能会选择直接撤出(而小区又未成立业委会无法选聘新的物业),从而导致物业管理区域内垃圾堆成山,物业管理服务工作直接停滞,业主苦不堪言。此类事件已有媒体报道,并非凭空臆想。

2)已成立合法有效的业委会

物业服务过程中业主权益的保护问题,从表面上看只有几块具体的工作,没什么特别的专业性,但是从根本上讲却不是这样,例如:哪些部位、哪些设施设备属于业主共有?物业用房应怎样使用及处置;共用部位、公共设施设备的经营收益归属;哪些设施设备可自行维护、维修,哪些需要具有相应资质的专业公司维护、维修,对于物业相关部位、相关设施设备的维护维修业主可自主决定,还是有国家强制性?等等,所以业主权益的保护问题从根本上讲是法律问题,并不是表面上看起来那么简单,即使一些专业的律师,对于这方面接触的少或是未深入研究对于一些物业服务方面的问题往往也无法作出正确的解答,更何况是由普通业主组成的业委会成员呢。

有一些业委会甚至对自己的权责、及一些事项的处理流程都不清楚,凡事靠感觉和经验处理所以很多业委会根本无法正常履责,维护业主权益。例如:业委会工作过程中因为对相关物业管理服务事项的不清楚不专业很容易被物业公司蒙蔽;对自己权限及工作流程作出错误的判断,对于一些正常事项的办理因与物业服务企业的利益不一致,被“懂行”的物业企业抓住法律流程上的缺陷或漏洞,而导致相关工作无法开展等等(业委会是业主大会的执行机构,很多事项都是要经过业主大会表决通过的,不同事项表决同意的比例也有所不同)。

即使不存在上述问题或是已解决,完全依法依约解聘物业,实践中仍然存在问题,例如:被解聘的物业服务企业拒绝撤出的问题,此类事件新闻媒体也多次报道,物业服务合同到期,业主召开了业主大会解聘了原物业企业,选聘了新的物业企业,但是原物业企业拒绝撤出,有的久拖不决,有的开始了漫长的诉讼通过法院来解决,还有的直接新老物业对峙,几十人上百人在物业管理区域内剑拔弩张,看起来像黑社会械斗,最终受伤害的还是业主。

下一期,我们对现有模式弊端的成因,业主大会、业委会体制的弊端,及一些解决措施的个人看法进行简要的分析及表述,有兴趣的可关注看一下。

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