业主应知应会11

单一业主与物业服务企业之间不签订物业服务合同就可以拒交物业费吗?

业主认为自己和物业服务企业没有签订物业服务合同,物业服务企业在未得到业主的明确授权,在业主与与被告虽然没有签订书面的物业服务合同,但事实上物业服务企业已持续为小区提供了符合规定标准的物业服务,业主也接受了的服务,且未提出过任何异议,双方之间的物业服务合同关系已经成立。

物业管理条例》的规定,物业服务企业可以分别与物业管理区域内一定数量的单个业主签订《物业管理合同》。该合同条款只要获得物业管理区域内2/3以上业主同意即发生法律效力。物业服务企业即使不与另外少部分业主签订《物业服务企业合同》或即使余下的少部分业主不愿意与物业公司签订《物业管理合同》,那么该《物业服务企业合同》也对其他未签订《物业服务企业合同》的业主具有约束力。常遇到有业主以对物业服务企业存在瑕疵或漏洞为由拒交物业费。此种情形下,业主应通过正常途径与物业服务企业沟通协商解决,也可向业主委员会反映,通过业主委员会与物业服务企业沟通来解决。法律上也明确规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物物业服务企业的权利,但无论如何,业主不应以拒交物业费为对抗手段,否则将可能面临败诉的后果。

不交物业费物业有权限供、停水停电吗?

供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业服务合同的双方当事人为业主与物业服务企业,两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业服务企业不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。在物业服务合同中,约定在业主欠缴物业费的情况下,物业服务企业可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于涉他条款,依据合同相对性原则,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业服务企业的侵权损害赔偿责任。在这种情况下,如果物业服务企业擅自停水停电给供水、供电公司造成损失,供水供电公司也可以向物业服务企业索赔。《物业管理条例》规定,物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值,影响业主正常生活。水、电、气、热供应单位应当向最终用户直接收取费用,不得强迫物业管理人代收代交。物业管理人代收水、电、气、热费用的,不得向业主加收手续费。

物业服务企业能够对业主进行各类罚款吗?

罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业服务企业都不能以罚款形式处理,应以管理与服务为主。处罚权只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业服务企业擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定,没有任何法律的依据,不具有约束力。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业服务企业之间是一种平等的合同关系,物业服务企业不能凌驾于业主之上设立处罚权。不能罚款,怎么惩治不守公德的业主? 物业服务企业可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。 同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。

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