潘石屹:不会再拿地开发新项目 转眼50亿出清上海凌空SOHO

潘石屹出尔反尔,又卖楼了。这次,他把上海凌空SOHO全部卖掉了。

潘石屹:不会再拿地开发新项目 转眼50亿出清上海凌空SOHO

10月23日晚,SOHO中国发布公告,以50.08亿的价格将持有的凌空SOHO12.8万平米的物业出售给基汇资本。凌空SOHO的总建筑面积为35万平米,2014年9月,SOHO中国以30.5亿元将其中10.02万平方米出售给携程,目前,这里是携程的总部大楼。

根据SOHO的公告内容,其掌握的12.8万平方米中,包括10.2万平米办公面积和2.5万平米商业区。目前整体出租率超过95%,办公租户以文化传媒、科技互联网、航空、物流类为主,商业租户以展览展示类、餐饮类为主。

从出售价格来看,目前凌空SOHO的单价为3.96万元/平米,相比3年前卖给携程的3万元/平米的价格,增值了32%。

根据双方的交易合约,基汇资本需要付给SOHO中国29.53亿元人民币现金,以及承担项目公司19.9亿元的贷款。

七月,潘石屹曾经公开表示,在他心里,只有两个项目永远不能销售的——上海外滩SOHO和望京SOHO,前者位置太重要了,后者太漂亮了,并称,这两个项目在,我就还是一个开发商。

潘石屹:不会再拿地开发新项目 转眼50亿出清上海凌空SOHO

但仅仅过了三个月时长,潘石屹就违反了“诺言”,将虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业,紧随其后还宣布将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中。

观察潘石屹近几年的出售路径会发现,老潘卖的几乎都是上海的资产,此次凌空SOHO出售完成后,SOHO中国在上海将只剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目,总建面55.45万平方米。

频繁出售上海资产,是否意味着老潘不看好上海的办公市物业租赁市场呢?

对此,SOHO中国在公告中就表示,出售事项是鉴于中国近期房地产市场发展,董事认为,从出售凌空SOHO项目将产生的预期现金流及利润来看,建议出售事项为集团以公平值变现其于凌空SOHO项目投资收益的良机。

有意思的是,此次的交易双方,SOHO中国可以说是卖卖卖的看空派,而基汇资本却称得上是买买买的典型代表。SOHO中国认为是卖的好时机,基汇资本却认为是买的好机会。

细数近年来基汇资本在内地的收购史,就包括联手太古地产收购北京三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份联合投资开发华发新城、收购广州西城都荟、全资收购香港洲际酒店等。

潘石屹:不会再拿地开发新项目 转眼50亿出清上海凌空SOHO

而就本次买入的凌空SOHO而言,公告披露,2015年及2016年全年,凌空SOHO项目分别录得经审核收入(即租金收入)约7000万元及1.43亿元。截至2017年6月30日止六个月,凌空SOHO项目的未经审核租金收入约为9000万元。

假如基汇资本的意图是未来长期持有凌空SOHO,而凌空SOHO未来年租金收入定在1.8亿元,撇除资产未来可能有的增值空间和运营成本不计,按照49.44亿元的买入价计算,基汇资本将需要超过27年才能够收回投资。

但作为著名的世界级资产炒家,基汇资本会否长期持有凌空SOHO项目仍然具有极大的不确定性,刚刚过去的7月份,基汇资本就曾将香港观塘一间商厦的半数业权10亿港元出售给一家基金公司。

所以,凌空SOHO未来的路好不好走,也不是一概而论的事。而可以肯定的是,作为一个商人,潘石屹的目光一定是超前的,我们只要静静的看着他后续的动作,就知道他在打什么算盘了。

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