业主未交纳物业服务费,物业服务企业可以不为其提供物业服务吗?

业主未交纳物业服务费,物业服务企业可以不为其提供物业服务吗?

基本案情:张某(化名)是某小区的业主,因与物业服务企业有矛盾,去年开始就没有交纳物业服务费,后需物业服务企业维修水龙头。物业服务企业以张某拖欠物业费为由,不为张某提供物业服务。业主未交纳物业服务费,物业服务企业可以不为其提供物业服务吗?

合肥律师郑贤红分析

根据现行法律规定:(一)业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,如果对物业服务确实不满意,或在提供服务中有过错受到损害的,业主可依法追究物业服务企业的法律责任,而不能拒绝支付物业服务费。(二)物业服务企业应按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。否则应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。(三)业主和物业服务企业均应按照物业服务合同的约定,履行各自的义务。物业服务公司因业主拖欠物业服务费,而拒绝为业主提供物业服务,由此损害业主人身、财产安全的,应当依法承担相应的法律责任。

原因如下:

从现行法律规定可以看出,业主和物业服务企业之间是典型的双务合同关系。物业要按照物业服务合同的约定对物业及其附属设施、小区环境卫生等进行维护和管理服务,业主应按照物业服务合同的约定,及时交纳物业服务费用。任何一方不履行合同约定的义务,都要承担相应的责任。根据合同法规定,双务合同在履行中,当事人有抗辩权。业主不交纳物业服务费,物业服务公司似乎可以不为业主提供物业服务。但物业服务合同和一般双务合同有所不同,表现在物业服务合同中业主是为数众多的单人个体,但物业服务企业提供的服务却是众多业主的共同利益(共用设施、设备、物业区域秩序、环境卫生等)。这就决定了个别业主不按物业服务合同交纳物业服务费时,物业服务企业不能以不提供服务的方式抗辩。

本案中物业服务公司以业主没有交纳物业服务费为由,不提供维修服务显然没有法律依据。当然,业主不交纳物业服务费,却享受物业服务企业提供的服务,从某种角度讲损害了其他业主的合法利益。《物业管理条例》对业主、物业服务公司行为均有规定,因此物业服务企业可以通过司法途径维护合法权益,而不能对未交纳物业费的业主不提供物业服务。

具体法律依据:

一、《物业管理条例》第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

二、《合同法》第六十六条 当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。

第六十七条 当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

深度分析:

通过本案,合肥律师郑贤红提醒您,物业服务企业不能以业主未交纳物业服务费为由,拒绝为其提供物业服务,这是由物业服务的特殊性决定的,物业服务的对象是全体业主,而不是某个业主。物业服务企业对业主拖欠物业服务费可以通过业主委员会协助催讨或直接向人民法院提起诉讼,而不能采取拒绝为其提供物业服务的方式予以对抗。

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