物业纠纷!如何维权?怎么换物业?

随着青岛西海岸新区(黄岛区)的发展,越来越多的人才落户这片热土,随之而来的对房地产的需求也越来越多。面对众多房地产公司的涌入,问题也日渐增多,对物业的投诉也屡见不鲜。

物业纠纷!如何维权?怎么换物业?

今天我们从物业知多少如何投诉如何更换物业、三个方面归纳总结一下,希望对您有所帮助。

物业纠纷!如何维权?怎么换物业?

一、物业知多少

物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的,为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的,具有独立法人资格的经济实体。

物业纠纷!如何维权?怎么换物业?

物业公司的常见违法行为

01、人行道私设停车场 物业收取停车费违法

人行道上停车收费现象,均没有法律依据,属于违法行为。如果有其他单位或者个人非法占用市政公共设施,涉嫌危害公共安全。即使有关部门给审批了手续,也是违法的。占用小区内公共道路、场地设置停车位首先要经过房管部门的审核批准;其次,凡已成立业主委员会的住宅小区,具体服务收费标准由小区业委会确定;未成立业主委员会的,须征求本住宅区半数以上业主同意,不可擅自收取场地占用费或者停车服务费。

02、楼顶加层为防水?物业私自施工行为违法

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

03、对饲养宠物业主停水电 物业涉嫌违法越界

根据国家相关法律规定,养犬重点管理区禁止饲养的有烈性犬、大型犬。国家允许饲养的宠物,在完成相关手续后业主是有权饲养的。居民也应该文明养犬,办理养狗的相关证件,外出时应由成人牵领,避让老人、孕妇和儿童,避免给他人带来伤害。同时,对犬只在户外排泄的粪便,应立即清理。

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04、电梯服务费:提前一年收取 物业收费行为违法

电梯服务费属于公共能耗费,其主要费用就是运营中使用的电费,不得提前收取,应该按照每个月的实际使用情况进行分摊。除了电梯服务费,中央空调等设施的运行费用及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用,物业服务企业应单独建帐,公开、合理、按实分摊,每半年向业主公布费用使用情况。

05、物业费与公共费“捆绑”

根据相关规定,住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费),交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

06、擅自改变物业服务用房用途

物业管理条例》第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

07、擅自改变物业服务用房用途

《物业管理条例》第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;

物业纠纷!如何维权?怎么换物业?

所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

物业纠纷!如何维权?怎么换物业?

物业管理公司的权利

物业管理公司在物业管理中的权利主要有:

①根据有关法律法规,结合实际情况,制定小区管理办法;

②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

④有权制止违反规章制度的行为;

⑤有权要求业主委员会协助管理;

⑥有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

⑦可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司的义务

物业管理公司在物业管理中的义务主要有:

①履行物业管理合同,依法经营;

②接受业主委员会和全体业主的监督;

③重大的管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可;

④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

物业纠纷!如何维权?怎么换物业?

现实中物业的问题这么多,买卖车位、迟迟不交房、小区安保问题、乱收物业费(包括乱涨)、水电费捆绑物业费、小区环卫不作为、私搭乱建(绿地变垃圾回收站、停车位)、供暖不达标、违规占用公共区域、公共设施维护不利等等,面对这些问题,业主应该怎么维权?

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二、如何投诉

①,找物业经理。如果是物业管理上的小问题,或者是物业工作人员态度不好,找物业经理就可以。严格来说物业经理是社区物业的最高决策者,有很大的自主管理权。

②、找街道办。街道办事处受辖区人民政府管辖,负责辖区方针政策贯彻、文化建设等综合管理工作,对物业投诉事件有受理和协助协商的权利。

③、找房屋管理部门。房屋管理部门即房管局,一般负责:住房保障、建设、制度改革、市场监管、物业管理及房屋管理方面的政策转变和督促实施。房管局能不能管事,主要看房产管理局与物业公司是否有直接的行政隶属关系。若有关系,则什么都要管。无关系,则主要监督物业公司的定价标准和服务内容。

④,找业委会。业主委员会简称业委会,由物业管理区域内业主代表组成,业委会成员以选举的方式产生。所以很大程度上会以业主利益为出发点,反映业主意愿和要求,监督物业管理公司管理运作。可受理业主投诉问题。

⑤,开发商。国内的一般的做法是,社区开发完毕由开发商选择与其有业务关系的公司或者开发商自己成立的物业公司进行管理。这种物业公司经常要为开发商承受过多的质量返修工作压力,所以相应房屋质量及返修问题找这种物业,一般能得到解决。涉及这类投诉,开发商也是有受理的义务的。

⑥,投诉机构。诸如“忠实仆人”一类的第三方物业投诉调解机构,是互联网时代高速发展的产物。业主可找此类投诉平台投诉,优点是投诉反馈快有人跟进,不需要业主费时费力跟物业周旋。

物业纠纷!如何维权?怎么换物业?

三、如何更换物业

物业纠纷!如何维权?怎么换物业?

如何成立业主委员会?

1、成立业主委员会须满足的条件:入住率50%以上或首批物业交付满2年以上,入住率30%以上;

2、由五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请;

3、审核满足条件的小区,指导成立业主大会筹备组;(选举业主委员期间,所有工作由业主大会筹备组负责)

4、选举产生业主委员,物业行政管理部门备案;

5、公安部门办理刻章手续。(业主委员会具备法律效力)

如何解聘现有物业公司?

有业主委员会业主就有了话语权,由业主委员会提出解除现有物业公司,并召开业主大会,由业主集体商定或者书面表决是否同意解聘现有物业。(至少二分之一以上的业主同意)。

如何选聘新的物业公司?

在召开解聘原有物业公司后,由业主委员会与业主大会新选聘物业公司签订物业服务合同。

选聘新物业公司跟业主也息息相关,避免出现“换汤不换药”的现象。

那么,业主如何保障自己的知情权?

1、 在决定选聘物业之前,需要召开全体业主大会;

2、 业主委员会将业主大会的决策通过某种方式向全体业主公式;

3、 在招标的过程中业主可以全程旁听;

4、 招标结束后,对于招标过程和评标报告全体业主都有知情权;

5、 一旦确定了新物业公司,对于相关约定和价格等全体业主都有权了解。


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