民间借贷行业生存法则:“物业贷”中一纸租赁合约,真的是出借方的尚方宝剑吗?

民间借贷行业生存法则:“物业贷”中一纸租赁合约,真的是出借方的尚方宝剑吗?

来源: 律启律师团队

金评媒(httpss://www.jpm.cn)编者按:现在民间借贷俨然已经成为一个专业领域,各地的潜规则、行业术语已突破地域限制在较大范围内成为了行业标准。笔者本文探讨的就是在“物业贷”中经常使用的担保措施“盲签租赁合同”。

民间借贷活动原本用于熟人之间、凭着互相信任,简单的约定借款金额、期限、利息,或口头、或打个借条,主要是亲友之间临时性资金调剂。而今如火如荼的民间借贷早已演变成一个规模不可估量的行业。救燃眉之急,获高额回报,是行业生存法则。国家对此更立法“支持四倍利率,不干涉六倍利率”,以结果为导向肯定了民间借贷在调节市场资本运作效率,促进资本流通的作用。各类资本资本汇聚、专业化分工明确、几人攫取高额利润,几人一夜白头让如今民间借贷行业成为了冒险者的乐园。这是一个以从银行等正规金融机构难以获取所需资金的人为目标客户的行业,直白的讲就是和高危客户从事高危业务。风险之大,怪现象之多,让从业人员步步惊险,险象环生。坏账后显现出每个案件都堪称一部跌宕起伏的巨作。笔者受律启科技公司之邀以民间借贷领域若干实务为案例,与读者共同分享系列干货,希望可以向大家呈现出行业真实生态,抛砖求玉,共同探讨。

注:1、物业贷:原指经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。在民间借贷行业中是出借人向拥有自有住房的借款人借款活动的简称,物业贷主要盛行于北上深等一二线城市的民间借贷市场。因为法律对租赁权不能进行抵押,所以此类借款可归纳为信用借款的范畴。

2、盲签:故名思议就是闭着眼睛签字,在民间借贷行业中由于出借人完全的强势地位,会要求借款人签署一些列的借款协议、借条、租赁合同等法律文本的行为,这类文本多数为出借人提供的格式文本,且主要内容留白,以便于借款人产生纠纷后根据需要填写。盲签是一种比喻,是民间借贷行业中一种潜规则。

一、物业贷中签署的房屋租赁合同是否可以为债权实现提供担保?

答案是肯定的,可以为提供债权实现提供担保。但这个答案是辩证的,这里的引用的“担保”是有一定的相对性,不是法律术语。债权实现可以从两个角度出发,一个私力救济,另一个是公力救济。笔者所谈的提供担保是指在私力救济中,通俗一点讲出借人或者出借人的利益相关方拿着借款人签署的房屋租赁合同行使租赁权时,一般是有效果的。毕竟签字是真实的,合同是真实的,借款人的确收到了钱,所有的一切还原于当时都是自愿的,借款人至少在心理上是出于一种劣势。所以在实践中,租赁合同的确是债权人上门催讨的利器,且发生纠纷时,公安机关在处理这类案件,多数不对租赁合同做实质处理。所以肯定的答案是以私力救济的角度说的,为债权实现提供担保是肯定的,至于这种担保的是否稳定,是否可以达到真正实现期待利益就需要进一步探讨了。如何在公力救济中被审判者认定为有效成为关键。

二、认定有效房屋租赁合同的几个角度

如果债权人认为仅凭签署房屋租赁合同就可以为所欲为,狮子大开口那也未免太肤浅了,实践中有一些业内人士,入戏太深以致于忘记租赁仅为借贷担保的初心。穷追借款人,不但希望借助房屋租赁合同实现民间借贷高额利息,更甚者进一步要求实现占房,低价收房等其他非法利益,闹得鸡飞狗跳,而且妄图通过法院判决得到法律上的确定。真实有效房屋租赁合同是债权担保的基础,在物业贷中考量租赁合同的效力要更为繁琐。笔者通过大量个案实践和分析,简单总结几个角度:

(一)以租赁合同及其配套证据角度

法治社会,证据为王。证据是法律实然和应然共同的宠儿。时长不可倒流,所有真相都将通过证据显露于世。对于是物业贷中的房屋租赁合同多为借款人(房屋所有人)盲签的,这就在举证中有一个很奇特的现象:一方提供证据完备,而另一方不能提供任何证据。在此情况下审判者会仔细审查证据的形式和内容。比如租赁合同、收据是书写还是打印的、出借人是谁,出借人与房屋租赁人的关系,哪些是出借方签字的部分、哪些是借款方签字的部分、“租金”是如何支付的,现金还是转账,租金的数额是否适合现金转账、房屋内设施的情况、有无办理交接手续等等。这些证据很可能因为双方当事人在签订合同时由于并非是真正出于租赁房屋的目的而制作的,所以很可能在形式上、内容上等与一般的正常的房屋租赁合同都有所不同。

(二)以双方对租赁事实的描述角度

租赁事实描述可以从侧面证明租赁关系的存在与否,双方各自对关于租赁事实的描述,也就是双方对事情的经过进行一下回顾。事情的发展总有个起因、经过和结果,对于只能讲出故事结果,却对事情的起因、经过难以自圆其说的,则有理由怀疑其结果的真实性。比如主张租赁房屋一方,因为是并不抱有真正租房的目的,对于租赁房屋内有哪些家具设施、房屋的格局设置、电热暖气等情况、甚至于房屋的坐落位置等都不能说清。双方对于租赁事实的评述虽然不能作为单独证据体现出来,但在物业贷引发的案件中,绝对是审判者发挥自由心证的重要角度。

(三)以租赁合同辅助证据的角度

描述事实后,通常审判者以谈话形式或以法庭问话的形式,主动询问案件相关的事实,如对于主张租赁合同一方询问一下租房的目的,家庭收入情况、租金的来源、支付租金的细节等,这些都是佐证审判者的判断,如租房者有无租赁房屋的必要、家庭收入能否支撑其租住房屋的租金标准、大额租金是如何取得的,支付租金的方式、时长和步骤等细节等;对于主张民间借贷一方,询问一下借贷的目的、借款的用途和去向、借款的地点、中间人等,借款后款项的去向能否提供佐证、借款的目的是否可以落实、借款的时长和地点是否可以落实等,都可以对最终做判断提供心理上的支撑。

(四)以租赁合同本身的角度

在固定了双方已经自认的事实之后,就需要从核心证据本身寻求有悖于常规之处。如用于生活居住的房屋租赁合同,租期为10年或更久,在未确定交房时长且未实际接收房屋的情况下,一次性支付10年房屋租金;租赁房屋内家具及相关物品齐备,却未办理任何交接手续;这些行为都明显与一般社会常情不符,也不符合市场上房屋租赁合同的一般交易习惯。若租赁方不能对这些问题都难以做出合理解释,那么这份租赁合同存疑的可能就很大,所以对于租赁合同版本切记拿来主义。

以上几点是角度分析,下面是一个真实案例的截取:

(以下案例由律启科技数据库提供,律启科技法律服务的创新工场,为法律服务提供智能解决方案)

一审法院认为:

本案争议焦点是钱某与李某之间是否存在真实房屋租赁合同关系。虽有书面房屋租赁合同、收条和转账记录,但一则合同之中已经明确约定租房目的是居住,而钱某在合同未约定具体交房时长也未实际接收房屋的情况下,与李某签订租期10年并一次性向李某支付10年房屋租金的情况,明显不符合一般交易习惯和社会常情;二则钱某提供的向李某支付租金的证据是银行转账记录和收条,但收条的内容是李某收到汇款而非收到房屋租金,钱某主张给付的其余42万元租金是现金给付,但收条上面所记载的42万元是结尾处由钱某自行填写,与钱某及证人所说租金一并交付的过程存在矛盾。且钱某提供的银行转账记录也只是30万元,结合钱某及证人所述的过程,收条的格式、内容及书写的顺序也存在明显不合逻辑之处;三则钱某与李某合同所约定的租赁房屋中家具及相关物品齐备,钱某在未对房屋内的物品作任何清点和交接准备支付全部租金,也不合常理。综上,钱某的证据未能达到使法院确信其主张事实存在具有高度可能性的程度,驳回其诉讼请求。

判决后,钱某不服提出上诉称:已充分举证与李某存在房屋租赁合同关系,原审法院运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小判决的理由和结果系错误。

二审法院认为:

钱某在未与李某明确商定交房时长且未实际接收房屋的情况下,与李某签订租期十年,并一次性向李某支付十年租金的情况明显与一般交易习惯不符;租赁合同约定的租赁房屋中家具及相关物品齐备,钱某未对房屋内物品作任何清点和交接准备支付全部租金,亦不合常理;租金收条系钱某所在公司的通用格式,且该收条由付款人钱某书写完成,与租赁合同通常由出租人书写收款凭据的书写习惯不符;综合考量双方签订租赁合同的背景及履约的情况,原审法院认定钱某与李某租赁关系不成立并由此驳回钱某的诉讼请求,并无不妥。最终判决驳回上诉,维持原判。

三、几点建议

(一)一份完整的房屋租赁合同:首先租赁合同中租赁期限为六个月以上的,应当提供书面的租赁合同;租赁合同办理过备案登记的,还需要提供相应的证明材料。其次占有房屋的凭证。如出租人与承租人签订的租赁房屋交接书、承租人在物业部门办理的装修或者入住手续证明,以及缴纳水费、电费、燃气费、通信费等公共事业费用的凭证。最后,租金支付凭证。包括支付租金的银行转账凭证、第三人代付租金的证明以及出租人出具的收款证明等材料。

(二)一个完整故事包含:谁去租房子,为什么租房子,租了房子干什么,租金付了吗,有何凭证,是否交接房子。有一个真实的案例,出借人借他人20万,借款期为3个月,第2月的时候借款人不还款,出借人手上有一份租金、租期、签字日期都留白的租赁合同。后来出借人要求履行租赁合同为诉请向法院起诉,对照这份留白发现日期被填写上起诉前的1个月,配合相应的打款凭证,第三方装修入场凭证,以及出借人要租房而被房东拒绝履行的故事。最后诉请被支持。

(三)一个整体的结构设计,债权的实现离不开有力的担保措施。就担保效果而言租赁权担保是选择之一,但是这一定以真实的租赁权存在的基础上,与其在形式上绞尽脑汁,不如在结构设计上做根本调整,如借款人是否可以提供真实有效的租赁权收益,租赁行为是否在借款或逾期期间真实发生。这个讨论过于发散,毕竟每个贷款公司针对的目标客户是不一样的,但应该是一个方向。产品的稳定来源于结构本身,而非人性。

(编辑:杨少康)

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